25 Cdo 2877/2000 — Nejvyšší soud

25 Cdo 2877/2000 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:30. 10. 2002 Spisová značka:25 Cdo 2877/2000 ECLI:ECLI:CZ:NS:2002:25.CDO.2877.2000.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Dotčené předpisy:§ 680 odst. 2 předpisu č. 40/1964Sb. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:31. 12. 2009 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 25 Cdo 2877/2000 ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Petra Vojtka a soudkyň JUDr. Olgy Puškinové a JUDr. Marty Škárové v právní věci žalobce P. K., zastoupeného advokátkou, proti žalované Městské části P., zastoupené advokátem, o zaplacení částky 180.922,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 19 C 264/96, o dovolání žalobce i žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. července 2000, č. j. 14 Co 218/2000-138, takto: I. Dovolání žalobce se odmítá. II. Dovolání žalované se zamítá. III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Obvodní soud pro Prahu 9 rozsudkem ze dne 23. 3. 1998, č. j. 19 C 264/96-50, zamítl žalobu na zaplacení částky 180.922,- Kč s příslušenstvím a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Při rozhodování o nároku žalobce na náhradu investic vložených do nemovitosti žalované vyšel ze zjištění, že žalobce na základě nájemní smlouvy ze dne 20. 5. 1993 užíval nebytové prostory restaurace N. r. v P. ve vlastnictví žalované. Provedl zde montáž etážového topení, za kterou podle faktury ze dne 7. 9. 1993 zaplatil 95.609,- Kč, a v roce 1993 realizoval i stavební úpravy spočívající v opravě střechy skladu, zhotovení přepážky do sálu k dámským toaletám, zhotovení WC a umyvadla pro personál, oplechování 5 ks dveří, zhotovení mříží do všech oken, zhotovení mříží mezi hernou a sálem, zhotovení mříží do průchodu domu a vybudování vodovodní přípojky, za které podle faktury ze dne 24. 1. 1995 zaplatil 85.313,- Kč. Dopisem ze dne 12. 12. 1994 žalovaná oznámila žalobci přechod vlastnictví k nemovitosti na firmu S. M. (S. Z.) kupní smlouvou ze dne 24. 10. 1994 a současně uvedla, že instalaci etážového topení a bezpečnostních mříží provedl žalobce bez souhlasu majitele. Soud dovodil, že nájemní smlouva ze dne 20. 5. 1993 je absolutně neplatná ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák. pro neurčitost a nesrozumitelnost označení nájemce, proto mezi účastníky nevznikl nájemní vztah. Protože žalobce neobdržel souhlas vlastníka s provedením stavebních úprav a nezískal ani stavební povolení, nemůže se úspěšně domáhat vydání bezdůvodného obohacení za výstavbu vodovodní přípojky a etážového topení. Ohledně zbývajících stavebních úprav, k nimž stavební povolení nebylo třeba, by žalobce za analogicky použitého ustanovení § 131 odst. 1, 2 obč. zák. měl právo „z nebytových prostor odmontovat to, co do nich vložil“, nemá však nárok na vydání bezdůvodného obohacení. K odvolání žalobce Městský soud v Praze usnesením ze dne 10. 12. 1998, č. j. 14 Co 513/98-66, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Neztotožnil se s právním názorem soudu prvního stupně, že pouhé formální nedostatky činí nájemní smlouvu ze dne 20. 5. 1993 neplatnou pro neurčitost a nesrozumitelnost podle § 37 odst. 1 obč. zák., a uložil mu, aby provedl výklad smlouvy postupem podle § 35 obč. zák., zejména aby vyšetřil okolnosti jejího uzavření (kdo a z jakých podkladů text zpracoval a kdo byl pozván k podpisu). Odvolací soud vyložil, že v případě absolutní neplatnosti nájemní smlouvy by žalované vzniklo bezdůvodné obohacení plněním bez právního důvodu (§ 451 odst. 2 obč. zák.), jehož výše by se projevila v kupní ceně při prodeji nemovitosti firmě S. Z. bez ohledu na to, zda byly stavební úpravy odsouhlaseny vlastníkem nebo zda byly provedeny bez stavebního povolení. Pokud by však soud prvního stupně dovodil platnost nájemní smlouvy, považoval odvolací soud za významné, zda stavební úpravy byly provedeny se souhlasem žalované nebo bez něj, přičemž z hlediska věcné pasivní legitimace musí být především posouzeno, zda povinnosti pronajímatele před podáním žaloby nepřešly na nového vlastníka nemovitosti. Na stavební úpravy provedené bez souhlasu žalované dopadají vyslovené závěry o bezdůvodném obohacení. Obvodní soud pro Prahu 9 rozsudkem ze dne 24. 1. 2000, č. j. 19 C 264/96-115, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 26. 7. 2000, č. j. 19 C 264/96-143, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 41.074,- Kč s příslušenstvím, ohledně částky 139.848,- Kč s příslušenstvím žalobu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky a vůči státu. Dospěl k závěru, že ačkoliv je v záhlaví nájemní smlouvy ze dne 20. 5. 1993 žalobce chybně označen, účastníci v průběhu řízení učinili nesporným, že ji skutečně uzavřel žalobce; smlouva je tedy platná, přičemž podle jejího čl. IV změny předmětu nájmu je nájemce povinen provádět se souhlasem pronajímatele a po skončení nájmu smluvní strany provedou vzájemné finanční vypořádání nákladů vložených do předmětu nájmu. Protože všechny žalobcem provedené úpravy, vyjma instalace etážového topení (vodovodní přípojka nakonec nebyla realizována), byly provedeny se souhlasem pronajímatele (přípis Místního úřadu v P. ze dne 2. 11. 1993), mělo být finanční vypořádání nákladů uskutečněno po skončení nájmu (tj. po 1. 5. 1997); ještě za trvání nájemního vztahu však žalovaná kupní smlouvou ze dne 24. 10. 1994 nemovitost prodala firmě S. Z. za dohodnutou kupní cenu 2.000.000,- Kč (znaleckým posudkem byla cena nemovitosti stanovena ve výši 890.238,- Kč) a v čl. VI kupní smlouvy seznámila kupujícího se skutečností, že v přízemí domu se nacházejí nebytové prostory, pronajaté pro restaurační provoz s právem užívání do 1. 5. 1997; právní povinnosti vážící se k nájmu měl kupující přebrat tak, jak vyplývají z nájemní smlouvy. Podle soudu tímto ujednáním přešlo na kupujícího právo a povinnost vypořádat finanční závazky vyplývající ze stavebních úprav, které žalobce provedl se souhlasem žalované, proto žalovaná v tomto rozsahu není věcně pasivně legitimována. Jiná je situace u etážového topení, které žalobce vybudoval bez souhlasu žalované, čímž nemovitost zhodnotil a zvýšil její ocenění pro případ prodeje, jak ostatně vyplynulo i ze znaleckého posudku vypracovaného před uzavřením kupní smlouvy mezi žalovanou a firmou S. Z. Žalované tak vzniklo bezdůvodné obohacení plněním bez právního důvodu podle ustanovení § 451 odst. 2 obč. zák., jehož výše se rovná částce, o kterou se zvýšila hodnota nemovitosti ve vlastnictví žalované. Podle posudku V. S., znalce z oboru stavebnictví a ekonomika, specializace ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, zemědělské a průmyslové, jde o částku 41.074,- Kč. K odvolání obou účastníků Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 13. 7. 2000, č. j. 14 Co 218/2000-138, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku ve věci samé ohledně částky 126.387,- Kč s příslušenstvím potvrdil (ohledně zamítnutí žaloby v částce 54.535,- Kč zůstal rozsudek soudu prvního stupně odvoláním nedotčen) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud vycházel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně a ztotožnil se i s jeho právními závěry s tím, že částka 41.074,- Kč nebyla žalobci přiznána jako náhrada nákladů na změnu pronajaté věci podle § 667 obč. zák., nýbrž že představuje bezdůvodné obohacení, které vzniklo na straně žalované zhodnocením její nemovitosti po vybudování etážového topení, a tedy navýšením kupní ceny pro případ prodeje. Etážové topení bylo instalováno bez souhlasu žalované a proto nelze náklady na jeho realizaci vypořádat podle čl. IV odst. 4 nájemní smlouvy ani nelze použít ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. Žalovaná respektovala, že etážové topení bylo vybudováno, neměla námitky proti znaleckému posudku, který s ním počítal, a přijala kupní cenu; soud prvního stupně tedy plnění správně posoudil jako bezdůvodné obohacení podle § 451 odst. 2 obč. zák. a podle § 451 odst. 1 obč. zák. uložil žalované povinnost bezdůvodné obohacení žalobci vrátit. Oproti tomu u stavebních úprav provedených se souhlasem žalované přešla na nabyvatele nemovitosti (S. M.) povinnost k náhradě podle čl. IV. odst. 4 nájemní smlouvy a žalovaná není věcně pasivně legitimována. K odvolacím námitkám žalobce odvolací soud uvedl, že není rozhodné, zda žalobce provedl opravy, které má provést pronajímatel (§ 668, § 69 obč. zák.), ale rozhodná je skutečnost změny vlastnictví k nemovitosti, neboť nový nabyvatel vstoupil do právního postavení pronajímatele. Proti tomuto rozsudku podali oba účastníci dovolání. Žalovaná přípustnost dovolání směřujícího proti potvrzujícímu