26 Cdo 1323/2022 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1323/2022 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:12. 4. 2023 Spisová značka:26 Cdo 1323/2022 ECLI:ECLI:CZ:NS:2023:26.CDO.1323.2022.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Výpověď z nájmu Dotčené předpisy:§ 2287 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:5. 7. 2023 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1323/2022-162 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobkyně SHL A PARTNERS a.s., se sídlem v Pakoměricích, Mělnická 109, IČO 25108115, zastoupené Mgr. Martinem Pixou, advokátem se sídlem v Českých Budějovicích, Lannova tř. 1893/32, proti žalované AURES Holdings a.s., se sídlem v Praze 8, Dopraváků 874/15, IČO 01759299, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, vedené u Okresního soudu Praha – východ pod sp. zn. 3 C 215/2020, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 2. 12. 2021, č. j. 27 Co 229/2021-142, takto: Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 2. 12. 2021, č. j. 27 Co 229/2021-142, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Okresní soud Praha - východ (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 9. 4. 2021, č. j. 3 C 215/2020-105, určil, že výpověď z nájmu ze dne 24. 3. 2020 ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne 27. 3. 2019 ve znění dodatku č. 1 ze dne 24. 7. 2019 je neoprávněná (výrok I.), a zároveň rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.). 2. Soud prvního stupně na základě provedeného dokazování dospěl ke zjištění, že žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaná jako nájemkyně uzavřely dne 27. 3. 2019 ve znění dodatku ze dne 24. 7. 2019 smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání podle § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), jejímž předmětem byla část tam specifikovaného pozemku, která byla pronajata jako parkovací plocha sloužící k podnikání nájemce. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 7. 2019 do 30. 6. 2024 s tím, že smlouva může být vypovězena v tříměsíční výpovědní době v případě porušení ve smlouvě vyjmenovaných smluvních povinností. Dne 24. 3. 2020 doručila žalovaná žalobkyni do datové schránky výpověď datovanou téhož dne, kterou vypověděla nájemní smlouvu dle § 2287 o. z. ve spojení s § 2311 o. z. s tříměsíční výpovědní dobou končící ke dni 30. 6. 2020. Výpovědní důvod shledávala v situaci ohledně pandemie koronaviru, v důsledku které došlo k restriktivním opatřením vlády České republiky vedoucím k uzavření většiny maloobchodních prodejen a provozoven služeb. Nájemce byl povinen uzavřít všechny své provozovny, nemůže prakticky vykonávat svou podnikatelskou činnost, pro předmět nájmu nemá využití a nelze předpokládat, že by se v dohledné době situace změnila s ohledem na jeho nízké příjmy. Žalobkyně proti výpovědi podala námitky, které žalovaná neakceptovala. 3. Při právním posouzení se zabýval otázkou, zda došlo ve smyslu § 2287 o. z. ke změně okolností, které byly dány při uzavření smlouvy, a zda změna byla natolik významná, že nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval, a zda tyto okolnosti nemohl nájemce při uzavření smlouvy předvídat. Dospěl k závěru, že výpovědním důvodem není samotná pandemie COVID-19, ale její důsledky, které je třeba posoudit z hlediska konkrétních vztahů mezi účastníky. Měl za to, že v daném případě žalovaná dostatečně nespecifikovala výpovědní důvod, jestliže neuvedla konkrétní dopady nastalé mimořádné situace do jejích poměrů, zejména neprokázala, jak byly její příjmy sníženy, přičemž v tomto směru poukázal i na předčasnost výpovědi. Proto ji prohlásil za neoprávněnou. 4. K odvolání žalované Krajský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 2. 12. 2021, č. j. 27 Co 229/2021-142, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu zamítl (výrok I.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II. a III.). 5. Odvolací soud vyšel z toho, že pandemii koronaviru lze hodnotit jako neobvyklou okolnost, jejíž vznik nebylo možné v době uzavření nájemní smlouvy předvídat. Při posouzení otázky, jak se změna okolností projevila v konkrétním posuzovaném nájemním vztahu, dospěl k názoru, že žalovaná vymezila ve výpovědi z nájmu změněné okolnosti určitě a srozumitelně, jestliže důvodem výpovědi z nájmu označila důsledky vzniklé pandemické situace spočívající v nemožnosti vykonávat podnikatelské činnosti následkem vládního zákazu maloobchodního prodeje v jejích provozovnách, což vyvolalo negativní dopady do jejího hospodaření, neboť nemá pro předmět nájmu využití, přitom tento stav nijak nezavinila. Uzavřel, že samotné a v podstatě okamžité uzavření provozoven podnikatele, ve kterých je realizována jeho podnikatelská činnost, vede k zásadnímu omezení jeho činnosti a tedy i příjmů z ní. Postup žalované měl za souladný s § 2287 o. z., jehož účelem je možnost nájemců reagovat na nepředvídatelné situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby plnili své smluvní závazky. 6. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které dosud nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešeny. K dovolacímu přezkumu předložila otázky, týkající se výkladu výpovědního důvodu dle § 2287 o. z. ve spojení s § 2310 o. z. v kontextu pandemie koronaviru a opatření proti jeho šíření, a to zda musí tento důvod obsahovat jak uvedení okolností, které nebylo možno předvídat při uzavření smlouvy, tak i konkretizovat okolnosti, dle kterých je možné posoudit existenci důvodů, pro které nelze po nájemci rozumně požadovat pokračování ve smluvním vztahu. Měla za to, že odvolací soud vyložil naplnění výpovědního důvodu podle § 2287 o. z. v rozporu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1811/2018, jestliže nezkoumal a nezjišťoval konkrétní dopad dočasných opatření vlády přijatých v souvislosti s pandemií koronaviru do poměrů nájemce ke dni výpovědi. Navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. 7. Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na řešení dovolatelkou předestřených otázek hmotného práva, které nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu doposud řešeny. Dovolání je důvodné. 8. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu. 9. Podle § 2287 odst. 1 o. z. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. 10. Podle § 2310 odst. 1 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. 11. Podle § 2311 o. z. ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně. 12. Podle důvodové zprávy k občanskému zákoníku je § 2287 výrazem výhrady clausula rebus sic stantibus, obsažené v podstatě v každé smlouvě dlouhodobého charakteru. I když si nájemce vyjedná nájem na dobu určitou, mohou se následně změnit okolnosti do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Ze znění tohoto ustanovení plyne, že míří především na případy, kdy jsou nájemci nuceni reagovat na výjimečné a nepředvídatelné situace, kdy by bylo zjevně nespravedlivé požadovat po nich, aby nadále setrvávali ve smluvních vztazích, které byly uzavřeny za zcela odlišných okolností, a aby nadále plnili závazky z těchto vztahů vyplý