26 Cdo 1648/2011 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1648/2011 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:19. 4. 2012 Spisová značka:26 Cdo 1648/2011 ECLI:ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.1648.2011.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Neplatnost právního úkonu Žaloba určovací Dotčené předpisy:§ 3 předpisu č. 107/2006Sb. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:27. 4. 2012 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1648/2011 ROZSUDEK Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně A. F., bytem v L., zastoupené JUDr. Pavlem Sedláčkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Dlouhá 16, proti žalované INTELA s. r. o., se sídlem v Ústí nad Labem, Textilní 3403/4, IČ: 25468723, zastoupené JUDr. Petrem Ulmannem, advokátem se sídlem v Liberci 1, Jestřabí 974, o určení neplatnosti zvýšení nájemného, vedené u Okresního soudu v Ústí nad Labem pod sp. zn. 8 C 142/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30. ledna 2009, č. j. 12 Co 92/2008-62, takto: Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30. ledna 2009, č. j. 12 Co 92/2008-62, a rozsudek Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 12. července 2007, č. j. 8 C 142/2007-31, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Ústí nad Labem k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobou podanou u Okresního soudu v Ústí nad Labem (soudu prvního stupně) dne 14. března 2007 se žalobkyně (nájemkyně „bytu o velikosti 4+1, o celkové podlahové ploše 101,70 m2, nacházejícího se v domě v části obce L., – dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“) domáhala určení, že je neplatné zvýšení nájemného z předmětného bytu od 1. ledna 2007 (na částku 2.889,- Kč měsíčně), jež jí žalovaná (pronajímatelka bytu) oznámila „rozpisem úhrad“ ze dne 18. prosince 2006. V žalobě uvedla, že zvýšení nájemného je neplatné proto, že uvedený rozpis úhrad nesplňuje náležitosti oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu předepsané zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 150/2009 Sb. (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“). Žalovaná tvrdila, že nájemné z bytu žalobkyni zvýšil (na částku 2.889,- Kč od ledna 2007) ještě původní vlastník předmětného domu, který jí zaslal dne 18. září 2006 oznámení o jednostranném zvýšení nájemného; rozpis úhrad tudíž „není jednostranným zvýšením nájemného“. Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 12. července 2007, č. j. 8 C 142/2007-31, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací rozsudkem ze dne 30. ledna 2009, č. j. 12 Co 92/2008-62, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic. Soudy obou stupňů zjistily z provedených důkazů následující skutkový stav. Původním vlastníkem předmětného domu bylo statutární město L. (právní předchůdce žalované). Právní předchůdce žalované jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemkyně uzavřeli dne 1. září 2002 smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou. Předmětný dům nabyla do vlastnictví žalovaná na základě dražby konané dne 13. července 2006, kdy jí byl licitátorem udělen příklep. Cenu domu dosaženou vydražením uhradila dne 12. října 2006. Právní předchůdce žalované (v mezidobí mezi vydražením domu a zaplacením jeho ceny dosažené vydražením) vyhotovil dne 14. září 2006 písemnost označenou jako „Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného dle zák. 107/2006 Sb.“ (dále jen „písemnost ze dne 14. září 2006“), jejíž doručení žalobkyni však v řízení nebylo prokázáno. V ní mimo jiné uvedl, že od 1. ledna 2007 zvyšuje žalobkyni nájemné z bytu z částky 2.482,- Kč měsíčně na částku 2.889,- Kč měsíčně a zvýšení nájemného odůvodnil. Žalobkyně však obdržela od žalované listinu ze dne 18. prosince 2006 označenou jako „Rozpis úhrad“ (dále jen „listina ze dne 18. prosince 2006“), jež byla jí adresována, týkala se předmětného bytu a bylo na ní mimo jiné uvedeno, že nájemné podle „původního předpisu“ činí 2.385,50 Kč, že podle „nového předpisu“ činí 2.889,- Kč a že „tento výměr předpisu úhrad platí od 01/2007“. Na tomto skutkovém základě soudy obou stupňů především dovodily, že ač sdělení obsažené v listině ze dne 18. prosince 2006 mělo původ u žalované (pronajímatelky bytu) a bylo žalobkyni (nájemkyni bytu) doručeno (obdržela ho), nelze je považovat za oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007) ve smyslu § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., a to proto, že tímto oznámením je v daném případě písemnost ze dne 14. září 2006, která má náležitosti vyžadované zákonem pro oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu. Podle názoru odvolacího soudu totiž musí být obsah listiny ze dne 18. prosince 2006 vykládán podle vůle žalované, tj. s přihlédnutím k jejímu tvrzení, že citovaná listina „není jednostranným zvýšením nájemného“. Ostatně toto tvrzení koresponduje i s obsahem písemnosti ze dne 14. září 2006, jakož i s jazykovým vyjádřením úkonu zaznamenaného na listině ze dne 18. prosince 2006 (§ 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „obč. zák.“). Podle názoru soudů obou stupňů je v této souvislosti nerozhodné, zda písemnost ze dne 14. září 2006 byla žalobkyni doručena, resp. že její doručení nebylo prokázáno. Jelikož tedy listina ze dne 18. prosince 2006 není oznámením ve smyslu § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., nelze na jejím základě posuzovat platnost zvýšení nájemného z bytu (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007). Protože požadavek na posouzení platnosti zvýšení nájemného na podkladě jiného právního úkonu, jmenovitě písemnosti ze dne 14. září 2006, nebyl v řízení uplatněn (změnou žaloby podle § 95 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. – dále jen „o. s. ř.“), odvolací soud zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. V dovolání především namítla, že od žalované neobdržela jinou právně relevantní informaci o zvýšení nájemného, než jaká byla uvedena v listině ze dne 18. prosince 2006. Podle jejího mínění nelze za jiný zdroj takové informace pokládat zejména písemnost ze dne 14. září 2006, neboť jí nebyla vůbec doručena; s odkazem na tuto písemnost, o níž jí nebylo nic známo, se proto ani nemohla domáhat neplatnosti zvýšení nájemného z bytu (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007). Navíc zdůraznila, že uvedená písemnost byla vyhotovena právním předchůdcem žalované v době, kdy již nebyl v postavení pronajímatele předmětného bytu (vlastníka domu). Vyjádřila přesvědčení, že za tohoto stavu lze za oznámení o zvýšení nájemného (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007) ve smyslu § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. považovat pouze listinu ze dne 18. prosince 2006, jelikož ta pro ni byla „jediným zdrojem informace … o tom, že má hradit vyšší nájemné“. Měla rovněž za to, že soud má rozhodovat o neplatnosti zvýšení nájemného, i když oznámení o jednostranném zvýšení nájemného nesplňuje podmínky zákona č. 107/2006 Sb. Podle jejího názoru totiž platí, že „pokud může soud rozhodnout o tom, že zvýšení (nikoliv oznámení o zvýšení) je neplatné na základě neplatného oznámení, tím spíš tak může učinit v případě sdělení, které vůbec není oznámením“ (míněno oznámením ve smyslu § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.). Zastávala stanovisko, že v daném případě mělo být rozhodnuto o neplatnosti zvýšení nájemného učiněného listinou ze dne 18. prosince 2006 přesto, že tato listina není žalovanou vnímána jako oznámení o zvýšení nájemného; její „subjektivní náhled … o tom, jaký právní význam přisuzuje svému sdělení ze dne 18. 12. 2006, nemá žádný vliv na to, zda … sdělení … splňuje či nesplňuje zákonné náležitosti oznámení o zvýšení nájmu“. Dále uvedla, že je v rozporu s ustálenou judikaturou právní názor (obou soudů), že bylo její procesní povinností prokázat tvrzení, že jí nebyla doručena písemnost ze dne 14. září 2006; judikatura totiž v tomto směru dovodila, že důkazní břemeno ohledně určitých skutečností leží na tom účastníku, jenž z „existence“ těchto skutečností vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky. V této souvislosti odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. října 1997, sp. zn. 2 Cdon 257/97, a z 25. března 1999, sp. zn. 22 C