26 Cdo 1650/2023 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1650/2023 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:23. 7. 2024 Spisová značka:26 Cdo 1650/2023 ECLI:ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.1650.2023.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem Nájemné Nájem bytu Dotčené předpisy:§ 2249 odst. 1 o. z. § 2249 odst. 3 o. z. § 2249 odst. 4 o. z. § 2237 o. z. § 545 o. z. § 570 o. z. § 551 o. z. § 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:20. 8. 2024 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1650/2023-71 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobkyně VLKOVA PRAGUE, s. r. o., se sídlem v Praze 2 – Vinohradech, Sázavská 914/8, IČO 26509644, zastoupené Mgr. Petrem Muchou, advokátem se sídlem v Praze 2, Štěpánská 540/7, proti žalovanému M. R., o určení výše nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 5 C 20/2022, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 12. 1. 2023, č. j. 36 Co 323/2022-56, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. Odůvodnění: 1. Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 12. 1. 2023, č. j. 36 Co 323/2022-56, potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3 (soud prvního stupně) ze dne 21. 4. 2022, č. j. 5 C 20/2022-34, kterým zamítl žalobu, „aby soud určil, že žalovaný je povinen s účinností od 18. 1. 2022 platit žalobkyni nájemné za užívání bytu č. 9, nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží budovy č. p. XY, která je součástí pozemku parcelní č. XY, nacházejícího se v katastrálním území XY, obec XY, v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště XY, na adrese XY, v měsíční výši 8 153 Kč“ (dále též jen „předmětný byt“), a uložil žalobkyni zaplatit žalovanému náhradu nákladů ve výši 600 Kč; současně uložil žalobkyni zaplatit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 600 Kč. 2. Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalovaný užívá předmětný byt na základě smlouvy o nájmu ze dne 1. 7. 1992, která neobsahuje ujednání o zvyšování nájemného, ani je nevylučuje, od května 2018 platí (na základě dohody) žalobkyni (vlastnici předmětného bytu) nájemné ve výši 6.803 Kč. Dopisem ze dne 24. 8. 2021 (doručeným dne 27. 8. 2021) mu žalobkyně navrhla zvýšení nájemného na částku 8.153 Kč měsíčně (tedy navýšení nájemného o 19,84 %), a to počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu (dále též jen „Návrh“), aniž by v Návrhu doložila, že navrhovaná výše nájemného nepřesahuje nájemné obvyklé v daném místě. Žalovaný do 27. 10. 2021 žalobkyni nesdělil, že se zvýšením nájemného souhlasí, a nájemné v navrhované výši ani nezačal platit; se zvýšením nájemného nesouhlasil ani později. 3. Odvolací soud považoval za správné rovněž právní posouzení věci učiněné soudem prvního stupně. Návrh nesplňoval náležitosti podle § 2249 odst. 1 věty první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), neboť z něj nebylo možné ověřit, zda nově navržená výše nájemného nepřevyšuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, žalobkyně k němu nepřipojila znalecký posudek o výši obvyklého nájemného, ani nedoložila výši tří srovnatelných nájemných ve smyslu § 2249 odst. 2 o. z. a § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Uzavřel, že nebylo-li v Návrhu doloženo splnění této podmínky, nelze k němu přihlížet (§ 2249 odst. 1 věta druhá o. z.), a žalobu je třeba zamítnout. 4. Rozsudek odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, jeho přípustnost odůvodnila tím, že v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud řešena otázka, zda písemný návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. musí ve svém textu či příloze obsahovat doložení, že navržená nová výše nájemného nepřevyšuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že splnění této podmínky je třeba doložit již v návrhu na zvýšení nájemného, nic takového z právního předpisu nevyplývá, měla za to, že postačuje, aby výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě byla určena až v rámci soudního řízení (o určení výše nájemného). Namítala, že nájemci jsou při zvyšování nájemného i tak zásadním způsobem chráněni a tento požadavek by znamenal další (finanční i administrativní) zatížení pronajímatelů. Obsáhle popisuje, proč je pro pronajímatele náročné zajistit splnění této podmínky, a že pro doložení tří srovnatelných nájemných nemá přesné a adekvátní podklady, nemůže je získat od realitních kanceláří (které nemají povinnost sdělovat informace) ani z inzerátů (které vychází jen z představy zadavatele o výši nájemného). Dále namítala, že k otázce určení výše obvyklého nájemného musí být v případě soudního řízení prováděno dokazování, a to i znaleckým posudkem, dvojí dokládání výše nájemného (jak v návrhu na zvýšení nájemného, tak v soudním řízení) lze považovat za nedůvodný a přepjatý formalismus. Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. 5. Dovolání žalobkyně proti rozsudku odvolacího soudu podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení [§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“)], za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), směřující proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť otázka, zda již v návrhu na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. musí pronajímatel uvést a doložit, že navržená nová výše nájemného nepřevyšuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, nebyla dosud v rozhodování dovolacího soudu vyřešena. 6. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad v dovolání tvrzena nebyla a nevyplynula ani z obsahu spisu. 7. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. 8. Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4150/2018, uveřejněný pod číslem 32/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dále též jen „R 32/2020“) zdůraznil, že úplatnost je pojmovým znakem nájemní smlouvy, nájemce platí za užívání bytu nájemné, jehož výše se může – dohodou stran nebo rozhodnutím soudu – měnit i v průběhu nájmu (§ 2246, § 2248–2250 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. z.“). Nedojde-li k dohodě účastníků o nové výši nájemného (která má nepochybně před rozhodnutím soudu přednost) a jsou-li splněny zákonné předpoklady, je soud oprávněn (a zároveň povinen) zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určit (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) v řízení podle § 2249 odst. 3, 4 o. z. Žaloba na určení výše nájemného (§ 2249 odst. 3 o. z.) je žalobou určovací (právotvornou), nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky od podání žaloby, což zákon soudu výslovně (§ 2249 odst. 3 poslední věta o. z.) umožňuje (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4848/2016). 9. Proces zvyšování nájemného z bytu zákon upravuje jako dvoufázový – nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o. z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrh pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o. z.). 10. První fáze, která je obligatorní, začíná písemným návrhem pronajímatele, v němž nájemci navrhne zvýšení nájemného (§ 2249 odst. 1 o. z.) a končí (§ 2249 odst. 3 o. z.) tím, že nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu sdělí pronajímateli, že s návrhe