Nejvyšší soud 26 Cdo 2252/2026 – Vyklizení bytu

Žalobce se domáhal žalobou podanou soudu 20. 12. 2017, aby žalované byla uložena povinnost vyklidit byt č. 57 o velikosti 1+kk s příslušenstvím v 6. nadzemním podlaží domu č. p. XY, č. or. XY, v ulici XY v XY (dále též jen „předmětný byt“). Tvrdil, že nájem tohoto bytu žalovanou, založený nájemní smlouvou ze dne 27. 8. 2014 od 1. 9. 2014 na dobu neurčitou, skončil výpovědí z jeho strany jako pronajímatele ze dne 28. 7. 2017 danou bez výpovědní doby podle § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), jež byla žalované doručena, ke dni 30. 9. 2017 a žalovaná byt nadále užívá bez právního důvodu.

Městský soud v Brně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 22. 2. 2024, č. j. 42 C 306/2017-103, uložil žalované povinnost předmětný byt vyklidit a vyklizený jej předat žalobci do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).

Na základě odvolání žalované Krajský soud v Brně (odvolací soud) rozsudkem ze dne 3. 3. 2026, č. j. 15 Co 180/2025-323, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).

Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání žalované proti rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností a z posléze vyložených důvodů jej podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř., odmítl, neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.

Ohledně předložené otázky, při jejímž řešení se měl odvolací soud odchýlit od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, uveřejněném pod č. 112/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, příp. jež v rozhodování dovolacího soudu neměla být dosud v daných souvislostech vyřešena, zda může soud v řízení o vyklizení bytu po marném uplynutí lhůty podle § 2290 o. z. k podání žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu (domu) jako předběžnou otázku posoudit splnění hmotněprávních podmínek výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 odst. 3 o. z. (ve vazbě na splnění podmínky existence výzvy nájemci před doručením výpovědi, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování), dovolatelka přehlíží, že na řešení této otázky napadené rozhodnutí odvolacího soudu není založeno (nezávisí). Odvolací soud (potažmo soud prvního stupně, s jehož skutkovými i právními závěry se zcela ztotožnil) totiž neuzavřel, že splnění podmínky předchozí výzvy podle § 2291 odst. 3 o. z. nelze v řízení o vyklizení posoudit. Naopak, soudy se existencí takové výzvy výslovně zabývaly; s kladným závěrem, neboť dospěly k závěru, že ji představují upomínky k úhradě dlužného nájemného a plnění poskytovaných s užíváním bytu (služeb) zasílané žalobcem žalované ze dne 13. 9. 2016, ze dne 22. 12. 2016, ze dne 16. 3. 2017 (dále též jen „upomínky“), v nichž (ve všech) žalobce žalovanou vyzýval k úhradě příslušného dluhu ve lhůtě 7 dnů s upozorněním, že nebude-li nedoplatek řádně vyrovnán, bude jej žalobce nucen vymáhat soudní cestou, popřípadě může být žalované dána výpověď z nájmu (srov. bod 13. odůvodnění rozsudku odvolacího soudu, body 14. a 28. odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně).

Nespočívá-li napadené rozhodnutí na posouzení uvedené otázky předestřené dovolatelkou, nemůže být jejím prostřednictvím ani založena přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013, či ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2376/2013, proti němuž byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 16. 1. 2014, sp. zn. III. ÚS 3773/13).

Přípustnost dovolání nezakládá ani další dovolatelkou formulovaná otázka, při jejímž řešení se měl odvolací soud odchýlit od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4713/2017, a ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1377/2021, zda „běžná upomínka k úhradě dluhu, jejímž primárním účelem je vymáhání peněžité pohledávky a která pouze obecně uvádí, že při neuhrazení dluhu může být dána výpověď z nájmu, splňuje obsahové náležitosti výzvy podle § 2291 odst. 3 o. z.“, neboť odvolací soud (soud prvního stupně) - při provedeném výkladu tohoto právního jednání pronajímatele - ji vyřešil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.

Soudy neposuzovaly povahu (a právní následky) upomínek jen podle jejich označení či deklarovaného hlavního účelu, ale provedly jejich výklad. Vyšly ze zjištění, že v nich žalobce vždy konkretizoval dluh na nájemném a na plněních spojených s užíváním bytu (službách) a příslušné období, poskytl žalované sedmidenní lhůtu k úhradě dluhu a upozornil ji, že nebude-li tento dluh řádně uhrazen, může jí být dána výpověď z nájmu předmětného bytu. Na základě toho dovodily, že šlo obsahově o výzvy k odstranění závadného chování nájemce (protiprávního stavu) podle § 2291 odst. 3 o. z.

Při výkladu právního jednání se vychází z jeho obsahu (§ 555 o. z.) a zjišťuje se úmysl jednajícího, byl-li druhé straně znám anebo musela-li o něm vědět; nelze-li takový úmysl zjistit, přisuzuje se projevu význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení adresáta (§ 556 odst. 1 o. z.). Pro výklad adresovaného právního jednání je přitom určující skutečná vůle jednajícího, která byla nebo musela být adresátovi známa, a teprve nelze-li ji zjistit, uplatní se objektivní výkladové hledisko (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněný pod č. 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Výklad právního jednání je činností právní, vychází však ze skutkových zjištění o tom, jaký obsah byl adresátovi projevu vůle sdělen. Odvolací soud při výkladu upomínek zohlednil jejich slovní vyjádření i účel, opakovanost a dovodil, že žalované (opětovně, po delší dobu) poskytovaly (reálnou) poslední možnost napravit prodlení před možným skončením nájmu. Takový postup není v rozporu s dovolatelkou označenou judikaturou, podle níž výzva nemusí být písemná ani formálně označena jako výzva podle § 2291 odst. 3 o. z., musí však obsahovat specifikaci závadného chování či protiprávního stavu, poskytnout přiměřenou dobu k nápravě a dávat najevo, že neodstranění vytýkaného stavu může vést k výpovědi bez výpovědní doby. Dovolatelčina argumentace, že šlo pouze o „běžné upomínky“ nezpůsobilé naplnit zákonný účel, tak ve skutečnosti polemizuje s výkladem konkrétních listin a se skutkovým podkladem, z něhož soudy vyšly.

Dovolací soud ve své ustálené rozhodovací praxi zaujímá stanovisko, dle kterého výsledek, k němuž odvolací soud dospěl na základě zjištěného skutkového stavu věci a za užití zákonných interpretačních pravidel při odstraňování pochybností o obsahu právního jednání (o skutečné vůli jím projevené), není řešením otázky hmotného práva v intencích § 237 o․ s. ř., jež by bylo možno porovnávat s rozhodovací praxí dovolacího soudu. Od ustálené judikatury by se odvolací soud mohl odchýlit pouze v postupu, jímž k takovému výsledku (k závěru o obsahu právního jednání) dospěl, např. že by nevyužil příslušné výkladové metody či že by jeho úvahy při jejich aplikaci byly zatíženy chybou v logice (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.04.2024, sp. zn. 23 Cdo 3057/2023).

Popsaným požadavkům na výklad upomínek žalobce jako právního jednání stanoveným v § 556 o. z. tak, jak tato pravidla pojímá ve své rozhodovací praxi dovolací soud, odvolací soud (soud prvního stupně) dostál. Závěr odvolacího soudu přitom nezávisí ani na „obecném názoru“, že každá upomínka k zaplacení dluhu splňuje požadavky § 2291 odst. 3 o. z. Je založen na obsahu konkrétních předmětných upomínek zaslaných žalované, jejich návaznosti na trvající prodlení s úhradou nájemného a plnění poskytovaných s užíváním předmětného bytu (služeb) a na obsaženém upozornění na možnost následné výpovědi z nájmu bytu, jakož i jejich opakovanosti v delším období, vždy s poskytnutím lhůty k nápravě 7 dní (což ve svém souhrnu samo o sobě žalované poskytovalo lhůtu k nápravě více než přiměřenou).

Dovolatelka dále namítá, že soud „v řízení o vyklizení musí samostatně hodnotit, zda výkon práva na vyklizení není v konkrétním čase a konkrétních poměrech v rozporu s dobrými mravy či nepředstavuje zjevné zneužití práva“ s tím, že tato otázka je „odlišná od přezkumu samotné oprávněnosti výpovědi“.

Ve vztahu k této otázce však dovolatelka nevymezuje žádnou konkrétní otázku hmotného nebo procesního práva, která by měla být dovolacím soudem řešena. Z dovolání není patrné, jaký konkrétní právní závěr odvolacího soudu má být podroben dovolacímu přezkumu, ani který předpoklad přípustnosti uvedený v § 237 o. s. ř. má být ve vztahu k takové otázce naplněn. Dovolatelka pouze obecně namítá, že i v řízení o vyklizení je třeba se zabývat otázkou rozporu uplatněného nároku s dobrými mravy či tím, zda nejde o projev zneužití práva (§ 2, § 8 o. z.).

Odvolací soud přitom ze závěru, že i v řízení o vyklizení je namístě zvažovat případný rozpor s dobrými mravy (či zneužití práva), vyšel; současně však uzavřel, že zohlednit při této úvaze nelze okolnosti, představující sám výpovědní důvod (jeho existenci), neboť ty podléhají přezkumu jen v rámci řízení podle § 2290 o. z. V dané věci se však žalovaná v uvedeném směru dovolávala okolností týkajících se samotné existence dluhu na nájemném a plněních spojených s užíváním předmětného bytu (či jeho výše), což představuje otázku naplněnosti samotného výpovědního důvodu.

Samotná polemika s právním posouzením věci požadavku na vymezení předpokladu přípustnosti dovolání podle § 237 a § 241a odst. 2 o. s. ř. nevyhovuje. Dovolací soud přitom není oprávněn sám namísto dovolatelky formulovat právní otázku, na jejímž řešení má přípustnost dovolání spočívat.

Jen pro úplnost lze dodat, že závěr odvolacího soudu, že otázka uhrazení dluhu za užívání bytu před podáním výpovědi z nájmu je otázkou samotné oprávněnosti výpovědi (naplněnosti výpovědního důvodu), kterou nájemce může uplatnit v řízení podle § 2290 o. z. a že po marném uplynutí lhůty stanovené v tomto ustanovení ji nelze znovu otevírat v řízení o vyklizení (a to ani prostřednictvím korektivu dobrých mravů), je v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu (srov. dovolatelkou odkazovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, uveřejněný pod č. 112/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 243c odst. 3, § 224 odst. l, § 151 odst. 1, části věty před středníkem, a § 146 odst. 3 o. s. ř. s tím, že dovolání žalované bylo odmítnuto a žalobce, jenž nebyl v dovolacím řízení zastoupen zástupcem ve smyslu § 137 odst. 2 o. s. ř., k tomuto dovolání podal vyjádření. V souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. mu proto náleží náhrada hotových výdajů v paušální výši stanovené zvláštním právním předpisem. Zmíněným předpisem je vyhláška č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu, jejíž § 2 odst. 3 stanoví, že má tato náhrada činit 300 Kč; s ohledem na závěry vyjádřené v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2025, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025, uveřejněném pod č. 50/2026 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, však přiznal dovolací soud tuto náhradu ve výši 450 Kč.