28 Cdo 3117/2024 – Nejvyšší soud

28 Cdo 3117/2024-98 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a soudců Mgr. Petra Krause a Mgr. Zdeňka Sajdla ve věci žalobkyně A. K., zastoupené Mgr. Martinou Rydlovou, advokátkou se sídlem v Praze 10, Korunní 810/104, proti žalované M & M reality holding a. s., IČ 274 87 768, se sídlem v Praze 1, Krakovská 583/9, zastoupené Mgr. Peterem Harmečkem, advokátem se sídlem v Ostravě, Macharova 302/13, o 100.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 15 C 301/2022, o dovolání žalované proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 10. května 2024, č. j. 14 Co 60/2024-69, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení 6.534 Kč k rukám advokátky Mgr. Martiny Rydlové do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění: 1. Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 27. 9. 2023, č. j. 15 C 301/2022-32, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 100.000 Kč s příslušenstvím (výrok I) i náhradu nákladů řízení (výrok II). Žalobkyně se po žalované domáhala vrácení blokační zálohy v žalované výši, neboť s ní jakožto realitní kanceláří a třemi prodávajícími uzavřela v pozici zájemce dne 14. 11. 2022 trojstrannou smlouvu nazvanou jako Dohoda o koupi nemovitosti (dále jen „smlouva“). Dva týdny po zmíněném datu se dovolala neplatnosti smlouvy a zároveň od ní odstoupila, žalovaná jí však z celkové výše blokační zálohy 349.000 Kč vrátila toliko 249.000 Kč, odevzdání žalované částky odmítla. Soud naznal, že na předmětnou smlouvu je třeba aplikovat ustanovení zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“), konkrétně jeho § 14, jenž zapovídá uložit zájemci – spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Přitom provize obsažená v čl. 5.2 předmětné smlouvy je dle názoru soudu materiálně smluvní pokutou sjednanou pro případ porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu ze strany žalobkyně. Jelikož je dané ujednání smlouvy pro rozpor se zákonem neplatné, žalované nevznikl nárok na zaplacení částky 349.000 Kč, a přijetím plnění se tak žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila. Soud prvního stupně tudíž žalobě zcela vyhověl. 2. Městský soud v Praze usnesením ze dne 10. 5. 2024, č. j. 14 Co 60/2024-69, k odvolání žalované rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). Odvolací soud v části doplnil dokazování, přičemž dospěl k závěru, že mezi účastníky a prodávajícími byla uzavřena trojstranná kombinovaná smlouva, zčásti šlo vskutku dle obsahu o smlouvu rezervační. Uvedl, že dle judikatury dovolacího soudu dopadá zákon o realitním zprostředkování též na smlouvu trojstrannou. Shodně se soudem prvého stupně pak uzavřel, že sjednání provize dle čl 5.2 zmíněné smlouvy má sankční charakter, a je tudíž smluvní pokutou, již si však účastníci nemohli k utvrzení povinnosti žalobkyně uzavřít realitní smlouvu dle zákona platně sjednat. Žalovaná je tudíž povinna částku vydat žalobkyni jako bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Odvolací soud tedy rozsudek obvodního soudu jako věcně správný potvrdil. 3. Proti usnesení Městského soudu v Praze v celém rozsahu brojí žalovaná dovoláním, majíc je za přípustné ve smyslu § 237 o. s. ř. pro tři otázky, jež v rozhodování dovolacího soudu doposud nebyly vyřešeny. Jako první otázku formuluje, zda dopadá zákon o realitním zprostředkování na smlouvu o smlouvě budoucí (kupní), byť je jejím vedlejším účastníkem realitní zprostředkovatel. Odkazujíc na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4097/2019, a ze dne 6. 4. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2291/2021, tvrdí, že předmětná smlouva není smlouvou o rezervaci či realitním zprostředkování, prosazuje též své postavení jako toliko vedlejší účastnice smlouvy, jejíž závazky jsou ryze administrativní povahy, z čehož dovozuje, že zákon o realitním zprostředkování na nynější případ nedopadá. 4. Dále se dovolatelka táže, jestli je následkem ujednání obsahujícího povinnost spotřebitele uzavřít realitní smlouvu neplatnost celé smlouvy o realitním zprostředkování. Uvádí, že nemůže obstát závěr odvolacího soudu spočívající v tom, že porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování má za následek neplatnost celé smlouvy. Dle jejího mínění se neplatnost týká pouze daného ujednání. 5. Třetí neřešenou otázkou má být, obsahuje-li smlouva ujednání o převzetí dluhu spotřebitelem, zda je takové ujednání smluvní pokutou. 6. Z uvedených důvodů navrhuje, aby Nejvyšší soud usnesení odvolacího soudu změnil tak, že se žaloba v celém rozsahu zamítá, a žalované přiznal náhradu nákladů řízení. 7. K dovolání se vyjádřila žalobkyně, jež se ztotožňuje se závěry odvolacího soudu. Ohledně třetí otázky vznesené dovolatelkou upozorňuje, že danou argumentaci uplatnila žalovaná v dovolacím řízení poprvé. Navrhuje, aby Nejvyšší soud předmětný mimořádný opravný prostředek zamítl. 8. Při rozhodování o dovolání bylo postupováno podle občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů. 9. Nejvyšší soud se jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno řádně a včas, osobou k tomu oprávněnou a zastoupenou podle § 241 odst. 1 o. s. ř., zabýval jeho přípustností. 10. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. 11. Dovolání žalované však nelze shledat přípustným. 12. Nejvyšší soud se první žalovanou vznesenou otázkou zabýval mimo jiných již v rozsudku ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, a usnesení ze dne 29. 1. 2025, sp. zn. 33 Cdo 1870/2024. 13. V prvně jmenovaném rozhodnutí Nejvyšší soud poznamenal, že již ve svém rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném pod č. 4/2019 Sb. rozh. obč., s odkazy na právní teorii uzavřel, že výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Uvedl, že „ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování.“ „Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věta první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a § 556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání.“ 14. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (srovnej namátkou rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 23 Cdo 3359/2018). 15. Ve světle úpravy zákona o realitním zprostředkování se z ujednání obsažených ve smlouvě uzavřené mezi účastníky zřetelně podává, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobkyni jakožto zájemkyni o nabytí vlastnického práva k nemovité věci reali