33 Cdo 2792/2024 — Nejvyšší soud

33 Cdo 2792/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:30. 7. 2025 Spisová značka:33 Cdo 2792/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.2792.2024.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Přípustnost dovolání Dotčené předpisy:§ 237 o. s. ř. § 241a o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:D Zveřejněno na webu:15. 8. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 2792/2024-260 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Horňáka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobce O. L., zastoupeného JUDr. Petrem Šťovíčkem, Ph. D., advokátem se sídlem v Praze 1, Malostranské náměstí 5/28, proti žalované M & M reality holding a. s., se sídlem v Praze 1, Krakovská 583/9, identifikační číslo 27487768, zastoupené Mgr. Peterem Harmečko, advokátem se sídlem v Ostravě, Macharova 302/13, o zaplacení 100.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 41 C 90/2020, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. 5. 2024, č. j. 14 Co 218/2022-229, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení 6.534 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám JUDr. Petra Šťovíčka, Ph. D., advokáta. O d ů v o d n ě n í: Žalobce se žalobou ze dne 15. 5. 2020 domáhal vůči žalované zaplacení částky 100.000 Kč z titulu práva na vrácení blokační úhrady složené ve prospěch žalované v souvislosti s dohodou o koupi nemovitosti ze dne 10. 7. 2019 a částky 30.000 Kč jako smluvní pokuty z titulu toho, že v době trvání závazku ze shora uvedené dohody uzavřel prodávající kupní smlouvu o převodu níže uvedených nemovitostí se třetími osobami (jinými zájemci). Obvodní soud pro Prahu 1 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 1. 3. 2022, č. j. 41 C 90/2020-150, žalobu zamítl, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Protože nebylo prokázáno, že by žalobce vyzval prodávajícího ve sjednané lhůtě k uzavření (realizační) kupní smlouvy, nedošlo k prodloužení trvání dohody ze dne 10. 7. 2019 (byla uzavřena s platností do 10. 9. 2019), a uzavření kupní smlouvy s jinými zájemci dne 21. 9. 2019 je pro žalobní žádání žalobce bez právního významu. Ujednání o závazku k úhradě provize žalované žalobcem namísto prodávajícího posoudil soud prvního stupně jako platné ujednání o smluvní pokutě podle § 2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Městský soud v Praze (dále též „odvolací soud“) poté, co jeho rozsudek ze dne 29. 7. 2022, č. j. 14 Co 218/2022-178, zrušil Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 26. 1. 2024, sp. zn. 33 Cdo 3034/2022, v pořadí druhým rozsudkem ze dne 31. 5. 2024, č. j. 14 Co 218/2022-229, rozsudek soudu prvního stupně ohledně částky 30.000 Kč s příslušným úrokem z prodlení potvrdil, a ohledně částky 100.000 Kč jej změnil tak, že uložil žalované povinnost zaplatit žalobci 100.000 Kč s příslušným úrokem z prodlení, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Odvolací soud po zopakování dokazování vyšel z toho, že: - dne 10. 7. 2019 uzavřeli J. P. („budoucí“ prodávající) a žalovaná (zprostředkovatelka) smlouvu o obstarání zájemce o koupi níže uvedených nemovitostí (dále jen „dohoda o zprostředkování“) za provizi ve výši 100.000 Kč, splatnou obstaráním příležitosti uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, - žalobce (zájemce), žalovaná zastoupená realitním makléřem M. J. a J. P., zastoupený týmž realitním makléřem, uzavřeli ve stejný den dohodu, podle níž se prodávající a zájemce zavázali uzavřít kupní smlouvu a žalovaná se zavázala vykonávat činnosti sjednané v této dohodě, - žalobce složil na účet žalované tzv. blokační úhradu ve výši 100.000 Kč, - smluvní strany se dohodly, že uzavřením dohody ze dne 10. 7. 2019 obstarala žalovaná „příležitost uzavření smlouvy“ a vznikl jí tak nárok na provizi ve výši 100.000 Kč, která byla sjednána s prodávajícím v dohodě o zprostředkování, - nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně zájemce, uhradí tento místo prodávajícího žalované provizi ve výši 100.000 Kč, - prodávající měl na výzvu žalobce uzavřít kupní smlouvu do 1 měsíce od vyzvání (mimo situace, kdy zájemce neprokáže schopnost financovat koupi nemovitosti), - žalobce ve sjednané lhůtě nevyzval (budoucího) prodávajícího k uzavření (realizační) kupní smlouvy, nedošlo tak k prodloužení doby trvání dohody o koupi nemovitostí, (platnost dohody skončila dne 10. 9. 2019), - k uzavření kupní smlouvy nedošlo vinou žalobce, a žalovaná proto dopisem ze dne 18. 10. 2019 započetla na jeho požadavek na vrácení blokační úhrady svůj nárok na zaplacení provize, - na dohodu ze dne 10. 7. 2019 se nevztahuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, neboť jeho účinnost nastala až 1. 1. 2020. Odvolací soud dospěl k závěru, že dohoda ze dne 10. 7. 2019 mezi žalobcem, žalovanou a prodávajícím je smlouvou kombinovanou, a to jednak smlouvou o smlouvě budoucí kupní mezi žalobcem a prodávajícím, a jednak rezervační smlouvou mezi žalobcem a žalovanou jako smlouvou nepojmenovanou. Rezervační smlouva nesplňuje žádný z atributů smlouvy o zprostředkování, zejména jejím obsahem není zprostředkování uzavření smlouvy se třetí osobou, resp. obstarání zájemce o koupi. Zprostředkovatelská smlouva s nárokem na provizi byla uzavřena jen mezi prodávajícím a žalovanou, platba provize za zprostředkování je tak pojmově smluvní povinností výhradně prodávajícího, nikoliv zájemce o koupi (žalobce). Ujednání 5. 2. dohody o tom, že pokud nedojde k uzavření smlouvy z důvodu na straně zájemce, případně vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy, se zájemce zavazuje místo prodávajícího uhradit žalované provizi za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy ve výši blokační úhrady, má jednoznačně sankční charakter, je „trestem“ pro zájemce, nedojde-li jeho vinou k uzavření kupní smlouvy, a proto je třeba je posoudit jako ujednání o smluvní pokutě. S odkazem na § 1813 o. z. odvolací soud posuzoval rozsah vzájemných smluvních plnění. Zatímco žalobce stíhala smluvní pokuta ve výši 100 % hodnoty blokační úhrady, žalovanou stíhala smluvní pokuta za uzavření dohody týkající se nemovitosti nebo nabízení nemovitosti třetí osobě pouze ve výši 30 % z blokační úhrady. Závažnost porušení těchto povinností mělo srovnatelný následek (neuzavření kupní smlouvy), avšak následek byl významně rozdílný v neprospěch spotřebitele. K ujednání o smluvní pokutě tak nelze přihlížet. Žalovaná se tak na úkor žalobce bezdůvodně obohatila, když zaplacenou blokační úhradu nevrátila. Proti měnícímu výroku rozsudku odvolacího soudu o věci samé (posuzováno podle celého obsahu dovolání - § 41 odst. 2 o. s. ř.) podala žalovaná (dále jen „dovolatelka“) dovolání, jehož přípustnost ve smyslu § 237 o. s. ř. spatřuje v tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a to: 1. zda může soud vyložit právní jednání odlišně oproti jeho shodnému výkladu účastníků řízení (žalobce a žalované)? 2. zda může soud vyložit ujednání (čl. 5. 2. dohody) ve znění „[P]okud k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně Zájemce, příp. vinou Zájemce dojde k odstoupení Prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se Zájemce místo Prodávajícího uhradit RK provizi za obstarání příležitosti k uzavření Smlouvy s Prodávajícím ve výši BÚ. RK je v tomto případě oprávněna použít BÚ na úhradu provize. Zánikem Dohody není dotčeno právo RK na provizi,“ jako ujednání o smluvní pokutě, když žalobce i žalovaný vykládají předmětné ujednání jako ujednání o provizi? 3. je-li ujednání čl. 5. 2. dohody ujednáním o smluvní pokutě, je takové ujednaní neplatné? 4. je-li ujednání čl. 5. 2. dohody ujednáním o provizi, je takové ujednání neplatné? Dovolatelka s odkazem na nález Ústavního soudu ze dne 19. 7. 2022, sp. zn. I. ÚS 2337/21, argumentuje, že při interpretaci právního jednání je třeba dát přednost skutečné vůli účastníků smlouvy nad jejím formálním projevem, a zpochybňuje tak závěr odvolacího soudu, že ujednání v čl. 5. 2. je ujednáním o smluvní pokutě a nikoli dohodou o provizi. Má za to, že ujednání o provizi není zvláště nevýhodné podle § 1800 o. z. ani není v rozporu s § 1813 o. z. S touto argumentací navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu v celém rozsahu zamítl. Žalobce ve vyjádření navrhl dovolání odmítnout, případně zamítnout. Nejvyšší soud dovolání pojednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení