33 Cdo 2792/2024 – Nejvyšší soud

33 Cdo 2792/2024-260 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Horňáka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobce O. L., zastoupeného JUDr. Petrem Šťovíčkem, Ph. D., advokátem se sídlem v Praze 1, Malostranské náměstí 5/28, proti žalované M & M reality holding a. s., se sídlem v Praze 1, Krakovská 583/9, identifikační číslo 27487768, zastoupené Mgr. Peterem Harmečko, advokátem se sídlem v Ostravě, Macharova 302/13, o zaplacení 100.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 41 C 90/2020, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. 5. 2024, č. j. 14 Co 218/2022-229, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení 6.534 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám JUDr. Petra Šťovíčka, Ph. D., advokáta. O d ů v o d n ě n í: Žalobce se žalobou ze dne 15. 5. 2020 domáhal vůči žalované zaplacení částky 100.000 Kč z titulu práva na vrácení blokační úhrady složené ve prospěch žalované v souvislosti s dohodou o koupi nemovitosti ze dne 10. 7. 2019 a částky 30.000 Kč jako smluvní pokuty z titulu toho, že v době trvání závazku ze shora uvedené dohody uzavřel prodávající kupní smlouvu o převodu níže uvedených nemovitostí se třetími osobami (jinými zájemci). Obvodní soud pro Prahu 1 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 1. 3. 2022, č. j. 41 C 90/2020-150, žalobu zamítl, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Protože nebylo prokázáno, že by žalobce vyzval prodávajícího ve sjednané lhůtě k uzavření (realizační) kupní smlouvy, nedošlo k prodloužení trvání dohody ze dne 10. 7. 2019 (byla uzavřena s platností do 10. 9. 2019), a uzavření kupní smlouvy s jinými zájemci dne 21. 9. 2019 je pro žalobní žádání žalobce bez právního významu. Ujednání o závazku k úhradě provize žalované žalobcem namísto prodávajícího posoudil soud prvního stupně jako platné ujednání o smluvní pokutě podle § 2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Městský soud v Praze (dále též „odvolací soud“) poté, co jeho rozsudek ze dne 29. 7. 2022, č. j. 14 Co 218/2022-178, zrušil Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 26. 1. 2024, sp. zn. 33 Cdo 3034/2022, v pořadí druhým rozsudkem ze dne 31. 5. 2024, č. j. 14 Co 218/2022-229, rozsudek soudu prvního stupně ohledně částky 30.000 Kč s příslušným úrokem z prodlení potvrdil, a ohledně částky 100.000 Kč jej změnil tak, že uložil žalované povinnost zaplatit žalobci 100.000 Kč s příslušným úrokem z prodlení, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Odvolací soud po zopakování dokazování vyšel z toho, že: - dne 10. 7. 2019 uzavřeli J. P. („budoucí“ prodávající) a žalovaná (zprostředkovatelka) smlouvu o obstarání zájemce o koupi níže uvedených nemovitostí (dále jen „dohoda o zprostředkování“) za provizi ve výši 100.000 Kč, splatnou obstaráním příležitosti uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, - žalobce (zájemce), žalovaná zastoupená realitním makléřem M. J. a J. P., zastoupený týmž realitním makléřem, uzavřeli ve stejný den dohodu, podle níž se prodávající a zájemce zavázali uzavřít kupní smlouvu a žalovaná se zavázala vykonávat činnosti sjednané v této dohodě, - žalobce složil na účet žalované tzv. blokační úhradu ve výši 100.000 Kč, - smluvní strany se dohodly, že uzavřením dohody ze dne 10. 7. 2019 obstarala žalovaná „příležitost uzavření smlouvy“ a vznikl jí tak nárok na provizi ve výši 100.000 Kč, která byla sjednána s prodávajícím v dohodě o zprostředkování, - nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně zájemce, uhradí tento místo prodávajícího žalované provizi ve výši 100.000 Kč, - prodávající měl na výzvu žalobce uzavřít kupní smlouvu do 1 měsíce od vyzvání (mimo situace, kdy zájemce neprokáže schopnost financovat koupi nemovitosti), - žalobce ve sjednané lhůtě nevyzval (budoucího) prodávajícího k uzavření (realizační) kupní smlouvy, nedošlo tak k prodloužení doby trvání dohody o koupi nemovitostí, (platnost dohody skončila dne 10. 9. 2019), - k uzavření kupní smlouvy nedošlo vinou žalobce, a žalovaná proto dopisem ze dne 18. 10. 2019 započetla na jeho požadavek na vrácení blokační úhrady svůj nárok na zaplacení provize, - na dohodu ze dne 10. 7. 2019 se nevztahuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, neboť jeho účinnost nastala až 1. 1. 2020. Odvolací soud dospěl k závěru, že dohoda ze dne 10. 7. 2019 mezi žalobcem, žalovanou a prodávajícím je smlouvou kombinovanou, a to jednak smlouvou o smlouvě budoucí kupní mezi žalobcem a prodávajícím, a jednak rezervační smlouvou mezi žalobcem a žalovanou jako smlouvou nepojmenovanou. Rezervační smlouva nesplňuje žádný z atributů smlouvy o zprostředkování, zejména jejím obsahem není zprostředkování uzavření smlouvy se třetí osobou, resp. obstarání zájemce o koupi. Zprostředkovatelská smlouva s nárokem na provizi byla uzavřena jen mezi prodávajícím a žalovanou, platba provize za zprostředkování je tak pojmově smluvní povinností výhradně prodávajícího, nikoliv zájemce o koupi (žalobce). Ujednání 5. 2. dohody o tom, že pokud nedojde k uzavření smlouvy z důvodu na straně zájemce, případně vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy, se zájemce zavazuje místo prodávajícího uhradit žalované provizi za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy ve výši blokační úhrady, má jednoznačně sankční charakter, je „trestem“ pro zájemce, nedojde-li jeho vinou k uzavření kupní smlouvy, a proto je třeba je posoudit jako ujednání o smluvní pokutě. S odkazem na § 1813 o. z. odvolací soud posuzoval rozsah vzájemných smluvních plnění. Zatímco žalobce stíhala smluvní pokuta ve výši 100 % hodnoty blokační úhrady, žalovanou stíhala smluvní pokuta za uzavření dohody týkající se nemovitosti nebo nabízení nemovitosti třetí osobě pouze ve výši 30 % z blokační úhrady. Závažnost porušení těchto povinností mělo srovnatelný následek (neuzavření kupní smlouvy), avšak následek byl významně rozdílný v neprospěch spotřebitele. K ujednání o smluvní pokutě tak nelze přihlížet. Žalovaná se tak na úkor žalobce bezdůvodně obohatila, když zaplacenou blokační úhradu nevrátila. Proti měnícímu výroku rozsudku odvolacího soudu o věci samé (posuzováno podle celého obsahu dovolání - § 41 odst. 2 o. s. ř.) podala žalovaná (dále jen „dovolatelka“) dovolání, jehož přípustnost ve smyslu § 237 o. s. ř. spatřuje v tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a to: 1. zda může soud vyložit právní jednání odlišně oproti jeho shodnému výkladu účastníků řízení (žalobce a žalované)? 2. zda může soud vyložit ujednání (čl. 5. 2. dohody) ve znění „[P]okud k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně Zájemce, příp. vinou Zájemce dojde k odstoupení Prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se Zájemce místo Prodávajícího uhradit RK provizi za obstarání příležitosti k uzavření Smlouvy s Prodávajícím ve výši BÚ. RK je v tomto případě oprávněna použít BÚ na úhradu provize. Zánikem Dohody není dotčeno právo RK na provizi,“ jako ujednání o smluvní pokutě, když žalobce i žalovaný vykládají předmětné ujednání jako ujednání o provizi? 3. je-li ujednání čl. 5. 2. dohody ujednáním o smluvní pokutě, je takové ujednaní neplatné? 4. je-li ujednání čl. 5. 2. dohody ujednáním o provizi, je takové ujednání neplatné? Dovolatelka s odkazem na nález Ústavního soudu ze dne 19. 7. 2022, sp. zn. I. ÚS 2337/21, argumentuje, že při interpretaci právního jednání je třeba dát přednost skutečné vůli účastníků smlouvy nad jejím formálním projevem, a zpochybňuje tak závěr odvolacího soudu, že ujednání v čl. 5. 2. je ujednáním o smluvní pokutě a nikoli dohodou o provizi. Má za to, že ujednání o provizi není zvláště nevýhodné podle § 1800 o. z. ani není v rozporu s § 1813 o. z. S touto argumentací navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu v celém rozsahu zamítl. Žalobce ve vyjádření navrhl dovolání odmítnout, případně zamítnout. Nejvyšší soud dovolání pojednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (§ 239 o. s. ř.). Podle § 241a odst. 1 o. s. ř. dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dovolání žalované není přípustné. K dovolací otázce ad 1): Již v rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve