2 Afs 146/2016 — Nejvyšší správní soud

30 Af 58/2017- 73 - text 14 pokračování 30 Af 58/2017 [OBRÁZEK]ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Milana Procházky a soudců JUDr. Ing. Venduly Sochorové a JUDr. Petra Polácha ve věci žalobce: Arcona Capital RE Bohemia s.r.o. sídlem Politických vězňů 912/10, Praha 1 zastoupený advokátem Mgr. Petrem Šmehýlem sídlem Krakovská 1256/24, Praha 1 proti žalovanému: Odvolací finanční ředitelství sídlem Masarykova 427/31, Brno o žalobě proti rozhodnutí žalovaného ze dne 15. 6. 2017, č. j. 27019/17/5100-31461-701836 takto: I. Žaloba se zamítá. II. Žalobce nemá právo na náhradu nákladů řízení. III. Žalovanému se náhrada nákladů řízení nepřiznává. Odůvodnění: I. Vymezení věci 1. Žalobce se podanou žalobou domáhal zrušení v záhlaví označeného rozhodnutí žalovaného, kterým bylo změněno rozhodnutí Finančního úřadu pro Zlínský kraj, Územního pracoviště ve Zlíně (dále jen „správce daně“), platební výměr ze dne 18. 4. 2013, č. j. 830700/13/3301-24401-706276, kterým byla žalobci podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění účinném pro projednávanou věc (dále jen „zákon č. 357/1992 Sb.“), vyměřena daň z převodu nemovitostí. 2. Kupní smlouvou uzavřenou dne 22. 3. 2012 žalobce převedl na kupujícího (společnost InfoTel, spol. s r.o.) nemovitosti specifikované v bodě 1.1 této smlouvy, a to pozemek parc. č. st. 4599/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2283 m2, pozemek parc. č. st. 4599/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 865 m2, pozemek parc. č. st. 8142/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 7 m2, pozemek parc. č. 525/5 – ostatní plocha o výměře 2372 m2, pozemek parc. č. 3565/76 – ostatní plocha o výměře 32 m2 a dále budova č. p. 167 – stavba občanského vybavení na parcele č. st. 4599/1, budova č. p. 5256 – jiná stavba na parcele č. st. 8142/1 ve vlastnictví Orel jednota Zlín, LV 5363, budova č. p. 5293 – stavba občanského vybavení na parcele č. st. 4599/2 a budova bez čísla evidenčního nebo čísla popisného – jiná stavba na parcele č. st. 8142/2, zapsané na LV č. 115 pro kat. území Zlín. Kupní cena byla dohodnuta v celkové výši 143 615 850 Kč. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí byl povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrálního pracoviště Zlín, sp. zn. V-2046/2012-705, právní účinky vkladu nastaly ke dni 5. 4. 2012. 3. Dne 4. 7. 2012 podal žalobce přiznání k dani z převodu nemovitostí, v němž u převáděných nemovitostí uvedl cenu zjištěnou ve výši 157 939 190 Kč, cenu sjednanou ve výši 143 615 850 Kč a daň z převodu nemovitostí ve výši 4 738 176 Kč. K daňovému přiznání žalobce připojil ověřenou kopii kupní smlouvy a znalecký posudek č. 1528-258/2012 ze dne 19. 6. 2012 zpracovaný znaleckým ústavem Odhadci a znalci CZ, s.r.o. za účelem stanovení ceny zjištěné dle platných a účinných oceňovacích předpisů, kterými byl v době právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění účinném pro projednávanou věc (dále jen „zákon o oceňování majetku“), a jeho prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále též „oceňovací vyhláška“). 4. Správci daně vznikly pochybnosti o správnosti údajů uvedených v předloženém znaleckém posudku, a proto výzvou ze dne 25. 9. 2012, č. j. 339818/12/303961705412, vyzval žalobce k odstranění ve výzvě přesně specifikovaných pochybností. Žalobce reagoval na výzvu vyjádřením zpracovatele znaleckého posudku ze dne 22. 10. 2012 a zpracováním dodatku č. 1 ze dne 6. 11. 2012 ke znaleckému posudku. Výzvou ze dne 15. 11. 2012, č. j. 384268/12/303961705412, správce daně žalobce vyzval k předložení kopií nájemních smluv, včetně případných dodatků, platných k datu právních účinků vkladu, tj. ke dni 5. 4. 2012. Žalobce na uvedenou výzvu reagoval doručením požadovaných písemností, včetně dodatku č. 2 ze dne 13. 12. 2012 ke znaleckému posudku, kdy zjištěná cena dle znaleckého posudku č. j. 1528-258/2012, ve znění dodatků č. 1 a 2, nově činila 153 228 930 Kč. 5. Dle názoru správce daně nebyly odstraněny pochybnosti o správnosti celkového ročního nájemného při ocenění budov výnosovým způsobem. Správce daně proto na podkladě znaleckého posudku a jeho dvou dodatků vypracoval vlastní úřední ocenění č. 3-190/2013 ze dne 7. 2. 2013, přičemž nájemné ověřoval v žalobcem předložených nájemních smlouvách s tím, že bylo-li ve smlouvě uvedeno, že se nájemné sjednává v určité výši + daň z přidané hodnoty (dále též „DPH“), použil správce daně pro výpočet výnosové ceny výši sjednaného nájemného, tzn. nájemného včetně DPH. Dle správcem daně provedeného úředního ocenění tak celková cena zjištěná podle oceňovacích předpisů činila 211 311 540 Kč. Správce daně tedy přistoupil k vydání platebního výměru ze dne 18. 4. 2013, č. j. 830700/13/3301/24401, kterým žalobci vyměřil daň z převodu nemovitostí ve výši 6 339 348 Kč. 6. Žalobce se proti tomuto rozhodnutí bránil odvoláním, které žalovaný rozhodnutím ze dne 12. 2. 2014, č. j. 3668/14/5000-14401-700796, jako nedůvodné zamítl a napadené rozhodnutí správce daně potvrdil. 7. Rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 28. 4. 2016, č. j. 30 Af 28/2014 - 79, bylo shora uvedené rozhodnutí o odvolání zrušeno a věc vrácena žalovanému k dalšímu řízení. 8. Žalovaný proto znovu přezkoumal odvoláním napadený platební výměr na daň z převodu nemovitostí ze dne 18. 4. 2013, č. j. 830700/13/3301-24401-706276, přičemž byl při tom vázán právním názorem vysloveným v rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 28. 4. 2016, č. j. 30 Af 28/2014 - 79, ve spojení s rozsudkem Nejvyššího správního soudu ze dne 21. 9. 2016, č. j. 2 Afs 146/2016 - 39, kterým byla zamítnuta kasační stížnost žalovaného proti rozhodnutí krajského soudu. Dle uvedených rozhodnutí při stanovení ceny nemovitostí výnosovou metodou nelze k nájemnému započítávat i daň z přidané hodnoty. 9. Jelikož žalovaný zjistil nedostatky ve znaleckém posudku č. 1528-258/2012 ze dne 19. 6. 2012, včetně jeho dodatku č. 1 a dodatku č. 2, zpracoval vlastní úřední ocenění č. 53510/16 ze dne 28. 11. 2016. Dle žalovaným provedeného úředního ocenění celková cena zjištěná podle oceňovacích předpisů činila 188 112 400 Kč. 10. Žalovaný seznámil žalobce písemností ze dne 15. 3. 2017, č. j. 11788/17/5100-31461-701836, se zjištěnými skutečnostmi a zdůvodnil, jakým způsobem dospěl k ocenění nemovitostí v úředním ocenění č. 53510/16 ze dne 28. 11. 2016, přičemž při ústním jednání dne 19. 4. 2017, o němž byl sepsán protokol, č. j. 18284/17/5100-31461-701836, již žalobce nezpochybňoval předmětné úřední ocenění; nesouhlasil však s výpočtem nájemného u nájemce - Komerční banky, a.s., zejména částky ve výši 2 857 142 Kč/rok. 11. Následně žalovaný dne 15. 6. 2017 vydal rozhodnutí, č. j. 27019/17/5100-31461-701836, kterým platební výměr správce daně ze dne 18. 4. 2013, č. j. 830700/13/3301-24401-706276, změnil tak, že se žalobci vyměřuje daň z převodu nemovitostí ve výši 5 643 372 Kč. V odůvodnění uvedl, že při ocenění budovy č. p. 167 zjistil výši nájemného z podkladů předaných žalobcem, a to tabulky „Přehled zasmluvněných ploch stav k 5. 4. 2012“ (tj. právní účinky vkladu práva do katastru nemovitostí), nájemních smluv a znaleckých posudků. Námitku žalobce, že částka ve výši 2 857 142 Kč není úplatou za užívání prostor, nýbrž náhradou nákladů vynaložených na úpravu pronajatých prostor, žalovaný shledal nedůvodnou, neboť měl za to, že jak z nájemních smluv, tak ze smlouvy o spolupráci je zřejmé, že o částku ve výši 2 857 142 Kč bylo zvýšeno roční nájemné. II. Shrnutí obsahu žaloby 12. Žalobce je přesvědčen, že napadené rozhodnutí je nesprávné, neboť žalobci byla vyměřena daňová povinnost z daňového základu, který nebyl určen správně. 13. Žalovaný vypracoval vlastní úřední ocenění č. 53510/16 ze dne 28. 11. 2016, v němž nad rámec zohlednění závazných právních závěrů správních soudů, týkajících se zejména upuštění od uplatnění DPH při výpočtu ceny zjištěné, upravil úřední ocenění o části, které nebyly v daňovém řízení nikdy vytýkány. Stanovil tak cenu zjištěnou o více než 30 % vyšší oproti ceně, která v čase prodeje nemovitostí žalobcem, odpovídala tržním podmínkám. V této souvislosti žalobce namítal, že úředním oceněním zjištěná cena, není cenou, která by odpovídala § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Byl přesvědčen, že v projednávané věci byla cena sjednaná maximální dosažitelnou cenou na relevantním trhu v relevantním čase. O této skutečnosti měl svědčit i fakt, že převáděné nemovitosti byly zatíženy zástavním právem zřízeným ve prospěch společnosti Raiffeisenbank, a.s., která by nepochybně nesouhlasila s prodejem nemovitostí pod cenou, neboť by tím přišla o náležité zajištění svých pohledávek s malou šancí na jejich splacení z účelově snížené kupní ceny. 14. Žalobce připustil, že částečně souhlasil s úředním oceněním č. 5