Dejar el piso de alquiler antes de tiempo: desistimiento del inquilino

El desistimiento exige que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato y un preaviso de treinta días. La indemnización, si se pactó, es de una mensualidad por cada año que reste. La fianza debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; después devenga el interés legal (art. 36.4 LAU).

1. Localice el contrato y la fecha de firma. El régimen depende de cuándo se firmó. Para los contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019, la duración mínima es de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 9 LAU). Entre junio de 2013 y marzo de 2019 la prórroga obligatoria era de tres años. Los anteriores a 1995 se rigen por la Ley de 1964 y el Decreto Boyer, con prórroga forzosa y reglas propias. Lea la cláusula de duración, la de desistimiento y cualquier cláusula de penalización, y anote la fecha de inicio.
2. Compruebe que han pasado seis meses. El art. 11 LAU, en la redacción de la Ley 4/2013, solo permite el desistimiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio del contrato. No puede ejercerse antes. Si todavía no se han cumplido, la única salida es negociar con el arrendador un acuerdo de resolución anticipada por escrito o ceder el contrato con su consentimiento. Mientras tanto la obligación de pagar la renta sigue vigente. Para los contratos anteriores a 2013, aplique la versión antigua de la norma, que exigía que el contrato hubiera durado cinco años.
3. Redacte el preaviso y envíelo con burofax. La ley exige comunicar el desistimiento con una antelación mínima de treinta días, pero no impone una forma. Para tener prueba, utilice burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o un medio que el contrato admita. Indique la fecha del contrato, la vivienda, que ejerce el desistimiento del art. 11 LAU, la fecha en que dejará el piso y la cuenta bancaria para devolver la fianza. Conserve el resguardo. Cuente los treinta días a partir de la recepción.
4. Calcule la indemnización pactada. Solo debe pagarla si el contrato la prevé. Si la prevé, el máximo es una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir, y los períodos inferiores al año se calculan proporcionalmente. Ejemplo: contrato de cinco años con renta de 900 euros, desistimiento cuando faltan dos años y nueve meses; la indemnización máxima es 2,75 mensualidades, 2.475 euros. Una cláusula que exija las rentas íntegras hasta el fin del contrato o una penalización mayor perjudica al inquilino y es nula (art. 6 LAU).
5. Siga pagando la renta hasta la fecha de salida. El preaviso no suspende las obligaciones del contrato. Debe abonar la renta y los gastos que le correspondan hasta la fecha en que entregue las llaves, aunque ya haya dejado de vivir allí. Aproveche para pedir la baja de los suministros a su nombre o el cambio de titular, y deje las lecturas finales de agua, luz y gas. Si el arrendador pide acceder a la vivienda para enseñarla, acuerde las fechas por escrito y sin vulnerar su intimidad.
6. Haga la visita final y firme un acta del estado. El inquilino debe devolver la vivienda en el estado en que la recibió, salvo el deterioro por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561 del Código Civil). Cite al arrendador o a su representante, recorra cada estancia con el inventario de entrada y fotografíe cada una. Anote las lecturas de los contadores. Firmen ambos un acta con la fecha y la lista de los desperfectos, si los hay. Si el arrendador no acude, deje constancia con fotos fechadas y, si lo prefiere, ante testigos o notario.
7. Entregue las llaves y pida un recibo. La entrega de llaves marca el final de la ocupación y el inicio del plazo de un mes para devolver la fianza. Entréguelas en mano a cambio de un recibo firmado que indique la fecha, o por burofax si el arrendador se niega a recibirlas. Si no las recoge, puede consignar las llaves judicialmente. No las deje en el buzón sin documento, porque no podrá acreditar cuándo terminó su obligación.
8. Reclame la fianza y los intereses. El arrendador debe restituir el saldo de la fianza en metálico, descontando solo las cantidades justificadas por daños o rentas pendientes. Pasado un mes desde la entrega de llaves sin que se haya devuelto, devenga el interés legal (art. 36.4 LAU). Envíe un burofax con plazo para el pago. Antes de demandar, deje constancia de un intento de negociación (requisito de procedibilidad de la LO 1/2025). Si no hay respuesta, puede presentar un monitorio o una demanda de juicio verbal según la cuantía.

• Marcharse sin preaviso por escrito. Si el inquilino abandona el piso sin avisar en forma, el arrendador puede reclamar las rentas hasta el final del contrato o resolverlo por incumplimiento (art. 1124 del Código Civil) y exigir una indemnización superior a la del art. 11. La prueba del aviso es la mejor defensa del inquilino.
• Intentar desistir antes de que pasen los seis meses. El art. 11 no ampara esa salida. Quien se va antes queda obligado a pagar las rentas hasta que pueda ejercerse el desistimiento, o hasta que el arrendador acepte una resolución. Pida siempre un acuerdo por escrito si necesita irse con urgencia.
• Aceptar una indemnización superior a la legal. La cláusula puede pactarse, pero con el límite de una mensualidad por año que reste de contrato y prorrata de los períodos inferiores. Un pacto que obligue al inquilino a pagar todas las rentas pendientes o a perder la fianza completa se aparta de la ley en perjuicio del arrendatario, y la LAU declara nulo ese tipo de estipulaciones (art. 6).
• Confundir el desistimiento con la no renovación. Cuando el contrato llega al final de su duración o de una prórroga, el inquilino puede no renovar con el preaviso del art. 9.1 (treinta días) o del art. 10.1 (dos meses antes del final de los cinco o siete años). No hay indemnización en ese caso. Si no avisa, el contrato se prorroga y puede quedar atado un año más.
• Aplicar la ley actual a un contrato antiguo. Los contratos anteriores a 1995, los de 1995 a 2013 y los de 2013 a 2019 conservan reglas distintas sobre duración, prórroga y desistimiento. Revise la disposición transitoria que corresponda antes de enviar el aviso. Un error en este punto puede dar al arrendador un argumento para reclamar.
• Descontar la fianza de la última renta por cuenta propia. El inquilino que no paga el último mes alegando que la fianza lo cubre se expone a una reclamación de rentas, intereses y costas. La fianza garantiza el cumplimiento y se devuelve al final, una vez comprobado el estado del piso, pero no sustituye a la renta.
• No dejar constancia de la entrega de llaves ni del estado del piso. Sin acta ni recibo, es la palabra del inquilino contra la del arrendador y es difícil probar la fecha desde la que corren los intereses de la fianza. Un acta firmada y fotos fechadas evitan la mayoría de las reclamaciones por daños.

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Actualizado: 03/11/2026 · Fuentes: Art. 11 Ley de Arrendamientos Urbanos – Desistimiento del contrato, Art. 9 LAU – Plazo mínimo (prórroga obligatoria), Art. 10 LAU – Prórroga del contrato (prórroga tácita), Art. 36 LAU – Fianza, boe.es, EUR-Lex

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