Mietvertrag kündigen als Mieter: Frist, Kündigungsschreiben, Auszug

Ordentliche Kündigung des Mieters: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Geht die Kündigung bis zum 3. März zu, endet das Mietverhältnis am 31. Mai; geht sie am 4. März zu, erst am 30. Juni. Der Samstag zählt als Werktag; fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, genügt der Zugang am nächsten Werktag (§ 193 BGB). Eine kürzere Frist für den Mieter darf vereinbart werden, eine längere nicht (§ 573c Abs. 4 BGB).

Sonderkündigungsrechte: nach einer Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB); nach Ankündigung einer Modernisierung bis zum Ablauf des Folgemonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e BGB); bei verweigerter Untervermietung außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB); Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters (§ 564 BGB). Fristlose Kündigung: ohne Frist, aber erst nach Abmahnung oder Fristsetzung, außer bei Gesundheitsgefahr (§ 543, § 569 BGB). Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB); die Kaution ist nach Abrechnung fällig, in der Regel binnen drei bis sechs Monaten nach Auszug.

1. Berechnen Sie den Kündigungstermin vom Zugang her. Die Frist des § 573c Abs. 1 BGB ist eine Karenzfrist: Drei Werktage zu Beginn des Monats sind frei, der Monat zählt dann voll mit, dazu kommen zwei weitere volle Monate. Zugang bis 3. Januar: Ende 31. März. Zugang 4. bis 31. Januar: Ende 30. April. Werktage sind Montag bis Samstag; ist der 1. Januar ein Feiertag und der 2. ein Samstag, ist der dritte Werktag erst der 5. Januar (Montag).

   Prüfen Sie den Mietvertrag auf eine kürzere Frist: Sie ist für den Mieter zulässig und gilt dann. Eine längere Frist für den Mieter, etwa „sechs Monate zum Quartalsende“, ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam, es gilt die gesetzliche Dreimonatsfrist. Bei alten Verträgen von vor dem 1. September 2001 mit Staffelfristen gilt für den Mieter ebenfalls nur die Dreimonatsfrist (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB). Für möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters gilt eine verkürzte Frist bis zum 15. eines Monats zum Monatsende (§ 573c Abs. 3 BGB).

2. Prüfen Sie, ob Sie überhaupt ordentlich kündigen können. Ein echter Zeitmietvertrag nach § 575 BGB (Befristung mit schriftlich mitgeteiltem Grund, etwa Eigenbedarf nach Ablauf) schließt die ordentliche Kündigung für die Laufzeit aus. Dasselbe bewirkt ein Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht im Vertrag; in Formularverträgen ist er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur bis zu vier Jahren ab Vertragsschluss wirksam, und er muss für beide Seiten gelten. Ein unwirksamer Ausschluss bindet Sie nicht, Sie kündigen dann mit der gesetzlichen Frist.

   In solchen Fällen bleiben außerordentliche Kündigung, Nachmieterstellung oder Aufhebungsvertrag. Prüfen Sie außerdem Sonderkündigungsrechte: Hat der Vermieter eine Mieterhöhung nach §§ 558, 559 BGB verlangt, können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, und die Erhöhung tritt nicht ein (§ 561 BGB). Nach einer Modernisierungsankündigung gilt § 555e BGB mit verkürzter Frist. Verweigert der Vermieter ohne Grund die Erlaubnis zur Untervermietung, dürfen Sie nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

3. Schreiben Sie die Kündigung schriftlich und lassen Sie alle Mieter unterschreiben. § 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform: Papier mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax, Messenger oder ein elektronisch signiertes PDF genügen nicht; der Bundesgerichtshof hat 2024 selbst eine qualifiziert elektronisch signierte Kündigung nicht ausreichen lassen, weil sie dem Vermieter nicht als elektronisches Dokument zugegangen war. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen alle kündigen; kündigt nur einer, ist die Kündigung unwirksam, auch nach einer Trennung. Unterschreibt ein Mieter in Vollmacht für den anderen, legen Sie die Vollmacht im Original bei, sonst kann der Vermieter die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen.

   Inhalt: Namen aller Mieter, Anschrift der Wohnung, Name und Anschrift des Vermieters (die Person oder Gesellschaft aus dem Mietvertrag, nicht nur die Hausverwaltung, es sei denn, sie ist bevollmächtigt), Datum, Satz „Hiermit kündigen wir das Mietverhältnis über die Wohnung [Anschrift, Geschoss] ordentlich und fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.“, Bitte um Bestätigung des Termins und um einen Übergabetermin, Angabe der Bankverbindung für die Kaution, Unterschriften. Ein Grund ist nicht nötig.

4. Stellen Sie die Kündigung nachweisbar zu und rechnen Sie mit Zustellzeiten. Die Beweislast für Zugang und Zeitpunkt liegt bei Ihnen. Am sichersten: persönliche Übergabe beim Vermieter oder bei der bevollmächtigten Hausverwaltung gegen Empfangsbestätigung auf einer Kopie, oder Einwurf durch einen Zeugen in den Briefkasten mit Vermerk über Datum und Uhrzeit. Ein Einwurf-Einschreiben ist mit Einlieferungsbeleg und Sendungsstatus ein brauchbarer Nachweis; ein Übergabe-Einschreiben geht erst zu, wenn es abgeholt wird. Was nach den üblichen Postzeiten in den Briefkasten gelangt, geht erst am nächsten Tag zu.

   Schicken Sie die Kündigung deshalb nicht am dritten Werktag, sondern am Ende des Vormonats. Ist der Vermieter verzogen oder verstorben, geht die Kündigung an die Erben beziehungsweise den neuen Eigentümer, der mit dem Erwerb in den Vertrag eingetreten ist (§ 566 BGB); fragen Sie notfalls beim Grundbuchamt oder bei der Hausverwaltung. Bitten Sie um schriftliche Bestätigung des Beendigungstermins und heben Sie Kopie und Nachweis mindestens bis zur Rückzahlung der Kaution auf.

5. Kündigen Sie fristlos nur mit Grund und nach Abmahnung. § 543 Abs. 1 BGB erlaubt die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, etwa wenn der Vermieter die Wohnung nicht wie vereinbart überlässt oder den Gebrauch erheblich stört. § 569 Abs. 1 BGB nennt die erhebliche Gesundheitsgefährdung (Schimmel, Heizungsausfall im Winter, Einsturzgefahr) als wichtigen Grund, selbst wenn Sie die Gefahr bei Vertragsschluss kannten; § 569 Abs. 2 BGB die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter. Vor der Kündigung müssen Sie den Vermieter abmahnen oder ihm eine Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB), außer die Abhilfe ist offensichtlich aussichtslos oder die Gefahr so groß, dass Abwarten unzumutbar ist.

   Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos, Datum, Zeugen und der schriftlichen Mängelanzeige, denn der Vermieter wird die Kündigung bestreiten und Miete bis zum regulären Ende verlangen. Die fristlose Kündigung muss ebenfalls schriftlich erfolgen und soll den Grund nennen (§ 569 Abs. 4 BGB). Ist sie unberechtigt, wird sie oft in eine ordentliche Kündigung umgedeutet; schreiben Sie deshalb „fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin“.

6. Kommen Sie bei vorzeitigem Auszug über Nachmieter, Untervermietung oder Aufhebungsvertrag aus dem Vertrag. Einen gesetzlichen Anspruch, mit einem Nachmieter vorzeitig entlassen zu werden, gibt es nicht; er besteht nur, wenn der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält oder wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (Umzug aus beruflichen Gründen, Pflegeheim, Familienzuwachs) und dem Vermieter einen geeigneten, zahlungsfähigen Nachmieter benennen, der zu denselben Bedingungen einzieht. Der Bundesgerichtshof verlangt, dass der Mieter den Nachmieter konkret vorstellt und dem Vermieter die Prüfung ermöglicht. Bis zum Ende der Frist zahlen Sie die Miete, auch wenn Sie schon ausgezogen sind.

   Alternativ beantragen Sie die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung nach § 553 BGB, etwa wenn Sie für eine Zeit beruflich wegziehen und zurückkehren wollen; der Vermieter muss sie bei berechtigtem Interesse erteilen und darf allenfalls einen Untermietzuschlag verlangen. Ein Aufhebungsvertrag zum Wunschtermin ist jederzeit möglich, braucht aber die Unterschrift des Vermieters; bieten Sie Besichtigungstermine, Renovierung oder einen Monat Mietausgleich an.

7. Bereiten Sie Auszug und Übergabe vor. Räumen Sie die Wohnung vollständig, entfernen Sie Einbauten, die Sie selbst vorgenommen haben, sofern nichts anderes vereinbart ist, und führen Sie Schönheitsreparaturen nur durch, wenn der Vertrag Sie wirksam dazu verpflichtet: Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu erhalten, ist eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam; dasselbe gilt für starre Fristenpläne und Klauseln mit Quotenabgeltung. Dübellöcher in üblichem Umfang und normale Abnutzung sind vertragsgemäßer Gebrauch (§ 538 BGB).

   Vereinbaren Sie einen Übergabetermin in der letzten Woche und erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser, Heizung), Zustand jedes Raumes, Zahl der Schlüssel und Unterschriften beider Seiten; fotografieren Sie jeden Raum mit Datum. Geben Sie alle Schlüssel zurück (§ 546 BGB). Wer nach dem Ende weiter in der Wohnung bleibt, schuldet Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete (§ 546a BGB). Melden Sie sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Umzug um; der neue Vermieter stellt dafür die Wohnungsgeberbestätigung aus.

8. Fordern Sie Kaution und Nebenkostenguthaben ein. Der Vermieter muss die Kaution nach dem Auszug abrechnen; ihm steht eine angemessene Überlegungsfrist zu, die die Gerichte in der Regel mit drei bis sechs Monaten bemessen, bei noch offener Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung zurückhalten. Setzen Sie nach drei Monaten schriftlich eine Frist von zwei Wochen und verlangen Sie die Kaution mit Zinsen (§ 551 Abs. 3 BGB). Der Vermieter darf mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von 2024 auch dann noch, wenn diese Ansprüche bereits verjährt sind, sofern die Aufrechnung innerhalb der Abrechnung erfolgt; umso wichtiger ist das Übergabeprotokoll.

   Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB); Ihre Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Wegnahme von Einrichtungen sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Die Betriebskostenabrechnung für das Auszugsjahr muss bis zum Ende des Folgejahres kommen (§ 556 Abs. 3 BGB); ein Guthaben steht Ihnen zu, eine Nachforderung nach Fristablauf nicht mehr. Zahlt der Vermieter nicht, hilft der Mahnbescheid, den der Rechtsratgeber gesondert beschreibt.

• Kündigung am dritten Werktag abgeschickt statt zugegangen: Der Zugang zählt. Ein Tag zu spät kostet einen vollen Monat Miete.
• Nur ein Mieter unterschreibt: Bei mehreren Mietern ist die Kündigung unwirksam, auch wenn die Partner getrennt leben. Alle unterschreiben, oder Vollmacht im Original beilegen.
• Kündigung per E-Mail, Fax oder Messenger: Verstoß gegen § 568 BGB, nichtig. Das Mietverhältnis und die Mietpflicht laufen weiter.
• Befristung oder Kündigungsausschluss übersehen: Die ordentliche Kündigung ist dann ausgeschlossen, und Sie haften für die Miete bis zum Ende der Bindung, wenn kein Nachmieter gefunden wird.
• Fristlos gekündigt ohne vorherige Abmahnung oder ohne ausreichende Dokumentation des Mangels: Die Kündigung ist unwirksam, der Vermieter verlangt Miete bis zum regulären Ende und Schadensersatz.
• Renoviert, obwohl die Klausel unwirksam war: Wer eine unrenoviert übernommene Wohnung streicht, hat regelmäßig keinen Erstattungsanspruch; wer eine wirksame Pflicht ignoriert, zahlt den Malerbetrieb des Vermieters.
• Keine Übergabeprotokoll und keine Fotos: Nach dem Auszug behauptete Schäden lassen sich nicht widerlegen, der Vermieter rechnet sie mit der Kaution auf.
• Rückzahlung der Kaution nicht angemahnt: Ohne Fristsetzung und Verzug gibt es keine Verzugszinsen und keine Erstattung der Anwaltskosten.

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Stand: 03.11.2026 · Quellen: § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung, § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung, § 575 BGB – Zeitmietvertrag, § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung, gesetze-im-internet.de, EUR-Lex

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