Contestare la disdetta del locatore: guida e modello di lettera

Quando la disdetta pone fine alla locazione

Il Codice civile distingue tra locazione a tempo determinato e locazione senza determinazione di tempo. Nel primo caso, secondo l'Codice civile, art. 1596, la locazione cessa allo spirare del termine pattuito senza che sia necessaria alcuna disdetta.

Nella locazione senza determinazione di tempo, invece, il contratto non si estingue automaticamente: occorre che una delle parti comunichi all'altra la disdetta entro il termine fissato dalle norme corporative o, in mancanza, quello stabilito dalle parti o dagli usi, come previsto dall'Codice civile, art. 1596.

Se il conduttore rimane nella detenzione della cosa locata dopo la scadenza del termine, oppure se non viene comunicata la disdetta nella locazione a tempo indeterminato, il contratto si intende tacitamente rinnovato alle stesse condizioni precedenti, secondo quanto stabilito dall'Codice civile, art. 1597.

Motivi per cui il conduttore può contestare la disdetta

• La disdetta non rispetta il termine previsto dalle norme corporative, dagli usi o dall'accordo tra le parti, come richiesto dall'Codice civile, art. 1596.
• Il locatore ha esercitato il recesso convenzionale per abitare personalmente l'immobile senza dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali, in violazione dell'Codice civile, art. 1612.
• Nonostante la disdetta, risulta comunque la volontà del locatore di rinnovare il contratto, situazione che, secondo l'Codice civile, art. 1597, impedisce al conduttore di opporsi alla tacita rinnovazione anche in presenza di licenza.
• Il conduttore ritiene che permangano i presupposti per la continuazione del rapporto, ad esempio perché è rimasto nella detenzione della cosa locata senza opposizione del locatore, ai sensi dell'Codice civile, art. 1597.

Requisiti formali e termini per l'opposizione

Le disposizioni esaminate non indicano un termine unico e generale entro cui il conduttore deve contestare la disdetta del locatore in ogni tipo di locazione: il termine di disdetta, secondo l'Codice civile, art. 1596, dipende dalle norme corporative, dagli accordi tra le parti o dagli usi locali applicabili al singolo rapporto.

È quindi indispensabile verificare nel testo del contratto e nella normativa attualmente in vigore quale termine specifico si applichi al caso concreto, poiché i passaggi normativi qui considerati non permettono di individuare un termine fisso identico per ogni fattispecie.

Per il recesso convenzionale del locatore che intende abitare l'immobile, la disdetta deve comunque essere motivata e comunicata nel termine stabilito dagli usi locali, come previsto dall'Codice civile, art. 1612.

Il controllo del giudice sulla disdetta

Qualora il conduttore ritenga la disdetta priva dei presupposti previsti dalla legge o dal contratto, può far valere le proprie ragioni davanti al giudice competente, chiedendo l'accertamento della persistenza del rapporto locativo in base alle disposizioni degli articoli 1596 e 1597 del Codice civile.

Il giudice valuterà, tra l'altro, se la disdetta sia stata comunicata nel rispetto del termine applicabile e se ricorrano le condizioni per la rinnovazione tacita del contratto secondo l'Codice civile, art. 1597.

Lettera di contestazione della disdetta del locatore

[Luogo], [data]

Mittente:
[Nome e cognome del conduttore]
[Indirizzo del conduttore]

Destinatario:
[Nome e cognome / denominazione del locatore]
[Indirizzo del locatore]

Raccomandata A/R
[oppure: PEC]

Oggetto: Contestazione della disdetta relativa al contratto di locazione del [data del contratto], avente ad oggetto l'immobile sito in [indirizzo dell'immobile]

Gentile [Nome del locatore],

con la presente scrivo in merito alla disdetta da Lei comunicata in data [data della disdetta ricevuta], con la quale ha manifestato la volontà di porre fine al contratto di locazione sopra indicato.

A tale riguardo, intendo contestare formalmente la validità e/o l'efficacia della disdetta ricevuta, per i seguenti motivi:

[indicare, ad esempio: mancato rispetto del termine di disdetta previsto dagli usi locali o dal contratto, ai sensi dell'art. 1596 del Codice civile; motivazione insufficiente o assente in caso di recesso ex art. 1612 c.c.; permanenza nella detenzione dell'immobile senza opposizione del locatore, con conseguente tacita rinnovazione ex art. 1597 c.c.; altro motivo specifico]

Per le ragioni sopra esposte, ritengo che la locazione debba considerarsi tuttora in corso [e/o tacitamente rinnovata alle condizioni originarie], e La invito a confermare per iscritto, entro il termine di [numero] giorni dal ricevimento della presente, la prosecuzione del rapporto locativo alle condizioni esistenti.

Resto a disposizione per un confronto amichevole sulla questione, riservandomi, in mancanza di riscontro o di accordo, di tutelare i miei diritti nelle sedi opportune.

Distinti saluti,

[Nome e cognome del conduttore]
[Firma]

Allegati:
- Copia del contratto di locazione
- Copia della disdetta ricevuta
- [Altri eventuali documenti]

Compilare tutti i campi tra parentesi quadre con i dati specifici del caso e indicare in modo puntuale il motivo di contestazione applicabile alla propria situazione, verificando il termine di disdetta effettivamente previsto dal contratto o dagli usi locali.

Domande frequenti

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Il modello si basa sulle normative Italia presenti nel corpus Europaius. Verificate il testo attuale prima dell'uso; non costituisce consulenza legale. Consulente legale · Europaius IT