§ 21 vyhláška Ministerstva financí o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů – Při oceňování nájemních domů výnosovým způsobem se cena…
Vyhláška Ministerstva financí o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů · 178/1994 Sb. · Nemovitosti a stavební právo · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 21 vyhlášky 178/1994 stanoví, jak se vypočítá cena nájemního domu výnosovým způsobem, tedy na základě jeho schopnosti generovat roční nájemné. Cena nájemního domu se určí pomocí vzorce, který zohledňuje roční nájemné a míru kapitalizace stanovenou Ministerstvem financí. (§ 21 zákona č. 178/1994 Sb., vyhláška Ministerstva financí o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
- Týká se: vlastník, ministerstvo
- Částka nebo sazba (odst. 4): „…náklady na běžnou údržbu, opravy a správu nájemního domu v maximální celkové výši 4 % z ceny oceňovaného nájemního domu zjištěné nákladovým způsobem“
- Znění: aktuální úplné znění podle Sbírky zákonů (e-Sbírka), stav databáze k
- Zdroj: e-Sbírka, 178/1994 Sb.
(1) Při oceňování nájemních domů výnosovým způsobem se cena zjistí podle vzorce
—
kde
CV . . . . cena nájemního domu zjištěná výnosovým způsobem,
N . . . . roční nájemné z bytů a nebytových prostorů (dále jen „roční nájemné“),
p . . . . míra kapitalizace v procentech stanovená Ministerstvem financí.
(2) Roční nájemné je souhrn měsíčního nájemného z pronajatých i nepronajatých bytů a nebytových prostorů přepočteného na kalendářní rok. Do ročního nájemného se zahrne i propočtené nájemné za byty a nebytové prostory užívané vlastníkem oceňovaného nájemního domu a dále i za byty i nebytové prostory bezúplatně užívané. Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a nebytových prostorů.12)
(3) Roční nájemné se zjistí podle nájemních smluv. V případech, kdy nájemní smlouvy nejsou k dispozici, nebo kdy byt nebo nebytový prostor užívá vlastník oceňovaného nájemního domu, nebo kdy jsou užívány bezúplatně, se roční nájemné zjistí ve výši nájemného podle cenových předpisů.13)
(4) Roční nájemné zjištěné podle odstavců 2 a 3 se sníží o
a) roční částku daně z nemovitosti, nevztahuje-li se na nájemní dům osvobození od této daně,
b) roční částku zaplaceného pojistného z nájemního domu,
c) průměrné roční odpisy, náklady na běžnou údržbu, opravy a správu nájemního domu v maximální celkové výši 4 % z ceny oceňovaného nájemního domu zjištěné nákladovým způsobem,
d) roční nájemné zaplacené z pozemku vedeného v katastru nemovitostí14) jako zastavěná plocha a nádvoří náležející k oceňovanému nájemnímu domu.
(5) Má-li roční nájemné snížené podle odstavce 4 nulovou nebo zápornou hodnotu, je cena zjištěná výnosovou metodou nulová.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Cena nájemního domu se určí pomocí vzorce, který zohledňuje roční nájemné a míru kapitalizace stanovenou Ministerstvem financí.
- Do ročního nájemného se započítává souhrn měsíčních nájmů ze všech bytů a nebytových prostor, a to i z těch nepronajatých, bezúplatně užívaných nebo užívaných samotným vlastníkem.
- Roční nájemné se snižuje o některé náklady, jako je daň z nemovitosti, pojistné, odpisy, náklady na údržbu a správu, a nájemné za pozemek pod domem.
- Pokud po odečtení těchto nákladů vyjde roční nájemné nulové nebo záporné, je cena domu zjištěná výnosovou metodou nulová.
Na co si dát pozor
- Roční nájemné se nezahrnuje ceny služeb spojených s užíváním bytu nebo nebytových prostor.
- V případě, že nejsou k dispozici nájemní smlouvy, nebo pokud prostory užívá vlastník či jsou užívány bezúplatně, určí se nájemné podle cenových předpisů.
- Maximální výše odpisů, nákladů na běžnou údržbu, opravy a správu, které lze odečíst, je omezena na 4 % z ceny domu zjištěné nákladovým způsobem.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Související
Dostal jsem výpověď z nájmu bytu – co dělat – postup krok za krokem