§ 23 oceňovací vyhláška – Jak se vypočítá cena staveb a bytů
Vyhláška, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) · 3/2008 Sb. · Ostatní právní předpisy · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 23 vyhlášky č. 3/2008 Sb. stanovuje, jak se vypočítá cena staveb a bytů výnosovým způsobem, tedy na základě jejich potenciálního ročního nájemného a míry kapitalizace. Cena nemovitosti se určí z ročního nájemného, které je upraveno podle pravidel stanovených v tomto paragrafu, a míry kapitalizace. (§ 23 zákona č. 3/2008 Sb., oceňovací vyhláška, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
- Týká se: vlastník
- Částka nebo sazba (odst. 4): „Roční nájemné zjištěné za celou stavbu podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka“
- Částka nebo sazba (odst. 4): „…stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, sníží se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28 a §…“
- Částka nebo sazba (odst. 4): „Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.“
- Odkazuje na: § 22, § 28, § 28a
- Znění: aktuální úplné znění podle Sbírky zákonů (e-Sbírka), stav databáze k
- Zdroj: e-Sbírka, 3/2008 Sb.
(1) Cena nemovitostí uvedených v § 22 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce
CV = Np x 100,
kde
CVcena zjištěná výnosovým způsobem,Nroční nájemné upravené podle následujících odstavců,
p míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace.
(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona. Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor.
(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.
(4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, sníží se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28 a § 28a. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 22 odst. 1 až 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.
(5) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí, popřípadě trvalé porosty podle části páté.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Cena nemovitosti se určí z ročního nájemného, které je upraveno podle pravidel stanovených v tomto paragrafu, a míry kapitalizace.
- Roční nájemné se primárně zjišťuje z nájemních smluv, ale pokud nejsou k dispozici nebo je nájemné nízké, použije se obvyklé nájemné, které musí být zdůvodněno.
- Do ročního nájemného se nezapočítávají platby za služby spojené s užíváním nemovitosti.
- Z vypočteného ročního nájemného se provádí odpočty, například za pozemek, pokud je ve vlastnictví někoho jiného, nebo paušální snížení o 40 %.
Na co si dát pozor
- Při určování obvyklého nájemného je nutné mít prokazatelné zdůvodnění.
- Při výpočtu ročního nájemného se nezapočítávají společné prostory, pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě.
- Celková výše odpočtů z ročního nájemného je omezena na maximálně 50 %.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.