Huurverhoging in 2026: wat mag de verhuurder en hoe maakt u bezwaar?

Een voorstel tot huurverhoging moet ten minste twee maanden vóór de ingangsdatum schriftelijk worden gedaan (art. 7:252 lid 1 BW). Bij een gereguleerde huur moet u vóór de ingangsdatum schriftelijk bezwaar maken; de verhuurder kan dan tot zes weken na die datum de huurcommissie inschakelen (art. 7:253 BW). De aanvangshuur van een gereguleerde woning kunt u tot zes maanden na het begin van de huur laten toetsen (art. 7:249 BW). De jaarlijkse verhoging gaat bij sociale huur meestal in op 1 juli.

1. Stel vast in welk segment uw woning valt. Sinds 1 juli 2024 zijn er drie segmenten: lage huur (sociale huur), middenhuur en vrije sector. Welk segment geldt, hangt af van het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel, niet van de huurprijs die u nu betaalt. Met de huurprijscheck van de huurcommissie kunt u het puntenaantal en de maximale huurprijs zelf berekenen; punten worden toegekend voor onder meer oppervlakte, keuken, sanitair, energielabel en WOZ-waarde.

   Uw contract kan ook bepalen welk regime geldt: huurovereenkomsten in de vrije sector die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, blijven vaak onder het oude regime vallen. Noteer het puntenaantal en bewaar de uitkomst; die hebt u nodig bij bezwaar.

2. Controleer het voorstel op vorm en inhoud. Een voorstel tot huurverhoging moet schriftelijk zijn, ten minste twee maanden vóór de ingangsdatum, en moet de huidige huurprijs, het verhogingspercentage of -bedrag, de nieuwe huurprijs en de ingangsdatum vermelden (art. 7:252 BW). Bij een gereguleerde huur moet de verhuurder ook wijzen op de mogelijkheid van bezwaar en de huurcommissie.

   Komt het voorstel te laat, dan schuift de ingangsdatum op. Vermeldt het voorstel de verplichte gegevens niet, dan kunt u op die grond bezwaar maken. Kijk ook of de verhoging hoger is dan het maximum dat voor uw segment in 2026 geldt; dat percentage maakt de rijksoverheid jaarlijks in het voorjaar bekend.

3. Toets de verhoging aan het maximum voor uw segment. Bij sociale huur en middenhuur mag de verhuurder de huur niet verder verhogen dan het jaarlijks vastgestelde maximumpercentage, en de huur mag nooit boven de maximale huurprijs volgens het puntensysteem uitkomen. Bij een inkomensafhankelijke huurverhoging in de sociale sector moet de verhuurder een inkomensverklaring van de Belastingdienst hebben.

   In de vrije sector geldt een wettelijk maximum voor de jaarlijkse verhoging, gekoppeld aan de loonontwikkeling of de inflatie. Een indexeringsbeding dat meer toestaat dan het wettelijk maximum, is voor het meerdere niet afdwingbaar. Bewaar de bekendmaking van het maximumpercentage bij uw stukken.

4. Maak schriftelijk bezwaar bij een gereguleerde huur. Bent u het niet eens met een verhoging van een sociale of middenhuur, stuur de verhuurder dan vóór de ingangsdatum een bezwaarschrift, met de reden: bijvoorbeeld dat de verhoging boven het maximum ligt, dat de woning ernstige gebreken heeft of dat de huur al boven de maximale huurprijs ligt. Op de website van de huurcommissie vindt u een voorbeeldbrief.

   Betaal de oude huur door. Betaalt u na het bezwaar toch de nieuwe huur, dan kan dat als instemming worden uitgelegd. Na uw bezwaar moet de verhuurder binnen zes weken na de ingangsdatum de huurcommissie vragen uitspraak te doen (art. 7:253 BW); doet hij dat niet, dan gaat de verhoging niet door.

5. Laat de huurcommissie oordelen. De huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde verhoging redelijk is en of de woning gebreken heeft die een verhoging in de weg staan. Er kan een inspectie in de woning plaatsvinden. Wie de zaak aanhangig maakt, betaalt leges: voor een huurder is dat een laag vast bedrag (€ 25), voor een verhuurder een veelvoud daarvan. Wordt de huurder in het gelijk gesteld, dan moet de verhuurder de leges van de huurder vergoeden.

   De uitspraak van de huurcommissie is bindend, tenzij een van de partijen binnen acht weken de kantonrechter vraagt een beslissing te nemen. Heeft de woning ernstige onderhoudsgebreken, dan kunt u bovendien een tijdelijke huurverlaging vragen tot de verhuurder de gebreken heeft verholpen.

6. Kijk kritisch naar een indexeringsbeding in de vrije sector. In de vrije sector staat de jaarlijkse verhoging meestal in een beding: bijvoorbeeld de consumentenprijsindex plus een opslag. Zo'n beding moet duidelijk en begrijpelijk zijn en mag de huurder niet onredelijk benadelen; anders kan het als oneerlijk beding worden vernietigd. De Hoge Raad heeft in een prejudiciële beslissing maatstaven gegeven voor bedingen die indexering met een opslag combineren.

   Verhoogt de verhuurder meer dan het beding of het wettelijk maximum toestaat, schrijf hem dan en betaal alleen het toegestane bedrag. Bij een geschil in de vrije sector is de kantonrechter bevoegd, niet de huurcommissie; een advocaat is niet verplicht.

7. Laat de aanvangshuur toetsen als de huur te hoog lijkt. Bent u recent gaan huren en ligt de huur boven wat het puntensysteem toestaat, dan kunt u de huurcommissie binnen zes maanden na het begin van de huur vragen de aanvangshuur te toetsen (art. 7:249 BW). Sinds de Wet betaalbare huur geldt dit ook voor middenhuurwoningen, en moet de verhuurder het puntenaantal en het segment in het contract vermelden.

   Krijgt u gelijk, dan wordt de huur verlaagd met terugwerkende kracht tot het begin van de huur, en moet de verhuurder het te veel betaalde terugbetalen. Gemeenten houden ook toezicht op naleving en kunnen boetes opleggen aan verhuurders die structureel te hoge huren vragen.

8. Ga na of u recht hebt op huurtoeslag. Na een huurverhoging kan uw recht op huurtoeslag veranderen. Huurtoeslag is mogelijk bij een gereguleerde huur onder de huurtoeslaggrens en een inkomen en vermogen onder de grenzen van de Wet op de huurtoeslag. Geef de nieuwe huur door aan de Dienst Toeslagen, zodat het voorschot klopt.

   Kunt u de verhoging niet betalen, neem dan direct contact op met de verhuurder voor een regeling en met de gemeente voor schuldhulp. Een huurachterstand van drie maanden kan leiden tot ontbinding en ontruiming; met tijdig overleg is dat vaak te voorkomen.

• De nieuwe huur betalen terwijl u bezwaar hebt gemaakt. Dat kan als instemming gelden; betaal de oude huur door tot de huurcommissie heeft beslist.
• Te laat bezwaar maken. Bij een gereguleerde huur moet het bezwaar vóór de ingangsdatum bij de verhuurder zijn.
• Ervan uitgaan dat de huurcommissie altijd bevoegd is. In de vrije sector moet u naar de kantonrechter.
• Het puntensysteem niet controleren. Veel huurders betalen meer dan de maximale huurprijs zonder het te weten; een huurprijscheck kost weinig tijd.
• De termijn van zes maanden voor toetsing van de aanvangshuur missen. Daarna kunt u de aanvangshuur niet meer laten toetsen.
• Uit protest de huur inhouden. Dat creëert een achterstand en geeft de verhuurder grond voor ontbinding.
• De huurtoeslag niet aanpassen. Een te hoog of te laag voorschot leidt later tot terugvordering of gemist geld.

Mijn document analyseren →Juridische gidsContractmodellenStartpagina van het land

Bijgewerkt: 03-11-2026 · Bronnen: Art. 7:248 BW – grondslag voor huurprijswijziging, Art. 7:249 BW – toetsing van de aanvangshuurprijs, Art. 7:250 BW – frequentie van huurverhoging, Art. 7:252 BW – voorstel tot huurprijswijziging, wetten.overheid.nl, EUR-Lex

De uitleg wordt gegenereerd uit de officiële wettekst en is indicatief; alleen de volledige tekst, waarnaar elke pagina verwijst, is bindend. Europaius biedt juridische informatie, geen advocatendiensten.