Waarborgsom terugkrijgen na het einde van de huur
Bij het begin van een huurovereenkomst vraagt de verhuurder vaak een waarborgsom: een geldbedrag als zekerheid voor huurachterstand of schade aan de woning. Sinds 1 juli 2023 gelden daarvoor wettelijke regels uit de Wet goed verhuurderschap. Voor huurovereenkomsten die vanaf die datum zijn gesloten, mag de waarborgsom niet hoger zijn dan twee keer de kale maandhuur. Na het einde van de huur moet de verhuurder de waarborgsom binnen veertien dagen terugbetalen, of binnen dertig dagen als hij kosten wil verrekenen voor schade of achterstallige betalingen. Of de verhuurder kosten mag inhouden, hangt af van uw verplichtingen bij oplevering: u moet de woning teruggeven in de staat waarin u haar bij het begin ontving, behalve normale slijtage (art. 7:224 BW).
Deze handleiding is voor huurders van een kamer, appartement of huis die hun waarborgsom willen terugkrijgen. U leest hoe u de oplevering voorbereidt, welke kosten de verhuurder wel en niet mag inhouden, hoe u hem in gebreke stelt, wanneer u de laatste maand huur mag verrekenen en hoe u de waarborgsom bij de kantonrechter vordert. U ziet ook hoe u een melding doet bij de gemeente als de verhuurder zich niet aan de regels houdt.
Kernpunten
Termijn
Na het einde van de huurovereenkomst betaalt de verhuurder de waarborgsom binnen veertien dagen terug; wil hij schade of openstaande bedragen verrekenen, dan binnen dertig dagen, met een specificatie van de ingehouden kosten (Wet goed verhuurderschap, voor overeenkomsten vanaf 1 juli 2023). De vordering tot terugbetaling verjaart na vijf jaar (art. 3:307 BW). Laat de opname bij oplevering op de laatste huurdag doen en bewaar het rapport.
Wat te doen
Zoek de afspraken en bewijs van betaling op. Neem de huurovereenkomst erbij en zoek het bedrag van de waarborgsom, de datum van betaling en eventuele afspraken over oplevering. Controleer of bij het begin van de huur een beschrijving van de woning of een inspectierapport is opgemaakt (art. 7:224 lid 2 BW). Zonder zo'n beschrijving wordt vermoed dat u de woning in goede staat hebt ontvangen, maar u kunt het tegendeel bewijzen met foto's of berichten van toen.
Is uw contract vanaf 1 juli 2023 gesloten en was de waarborgsom hoger dan twee keer de kale maandhuur, dan heeft de verhuurder in strijd met de wet gehandeld. U kunt het meerdere terugvorderen en een melding doen bij het meldpunt van uw gemeente.
Bereid de oplevering zorgvuldig voor. Maak de woning schoon, verwijder uw spullen en eventuele veranderingen die u zonder toestemming hebt aangebracht, en herstel kleine gebreken die volgens de wet voor rekening van de huurder komen, zoals het vervangen van een kapotte lamp of het repareren van een lekkende kraan (art. 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen). Normale slijtage, zoals verkleurde muren of slijtage van de vloer na jaren gebruik, hoeft u niet te herstellen.
Maak op de dag van oplevering foto's en video's van elke ruimte, met datum. Lever alle sleutels in en laat dat schriftelijk bevestigen. Die stukken zijn later uw belangrijkste bewijs.
Vraag om een gezamenlijke eindinspectie. Vraag de verhuurder om samen de woning te inspecteren en een opleverrapport op te maken. Teken dat rapport alleen als het klopt; staan er punten in waar u het niet mee eens bent, noteer dan uw opmerkingen erbij. Veel verhuurders doen een voorinspectie enkele weken voor het einde; daarmee krijgt u de kans nog punten te herstellen.
Weigert de verhuurder een inspectie, leg dan zelf de staat vast en stuur hem de foto's met een begeleidende e-mail. Een eenzijdig door de verhuurder opgesteld rapport na uw vertrek heeft minder bewijskracht als u er niet bij kon zijn.
Vraag schriftelijk om terugbetaling. Stuur de verhuurder na de oplevering een e-mail of brief met uw rekeningnummer en het verzoek de waarborgsom binnen de wettelijke termijn terug te betalen. Wijs erop dat hij binnen veertien dagen moet betalen, of binnen dertig dagen met een specificatie als hij kosten wil inhouden.
Vraag bij ingehouden kosten om facturen of offertes. De verhuurder mag alleen werkelijke schade of openstaande huur en servicekosten verrekenen, geen normale slijtage en geen administratiekosten die niet zijn afgesproken. Ook kosten voor een volledige herschildering of nieuwe vloerbedekking na lange huur zijn meestal niet terecht.
Betwist onterechte inhoudingen. Krijgt u een lager bedrag terug of een lijst met kosten, beoordeel dan per post of het gaat om schade die u hebt veroorzaakt, of om normale slijtage of achterstallig onderhoud van de verhuurder (art. 7:206 BW). Schrijf de verhuurder per post terug waarom u het niet eens bent en voeg uw foto's en het opleverrapport toe.
Vergelijk de kosten met redelijke marktprijzen; de verhuurder mag geen nieuw-voor-oud vergoeding vragen voor zaken die al waren afgeschreven. Bij een geschil over de servicekosten kunt u ook de huurcommissie inschakelen voor een uitspraak over de afrekening.
Stel de verhuurder in gebreke. Betaalt de verhuurder niet binnen de termijn, stuur dan een aangetekende ingebrekestelling met een laatste termijn van bijvoorbeeld veertien dagen (art. 6:82 BW). Kondig aan dat u daarna een procedure begint en wettelijke rente en incassokosten vordert. Na het verstrijken van de termijn is de verhuurder in verzuim.
Neem in de ingebrekestelling ook op dat u bij uitblijven van betaling een melding doet bij de gemeente. Gemeenten houden toezicht op de Wet goed verhuurderschap, kunnen een waarschuwing en een bestuurlijke boete opleggen en hebben een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag.
Vorder de waarborgsom bij de kantonrechter. Blijft de verhuurder weigeren, dan kunt u een procedure starten bij de kantonrechter. Bij een bedrag tot € 25.000 is een advocaat niet nodig. U begint met een dagvaarding of, bij een kleine vordering, met een laagdrempelige digitale procedure als die in uw arrondissement beschikbaar is. U betaalt griffierecht naar de hoogte van de vordering.
De verhuurder moet bewijzen dat hij kosten mocht verrekenen. Uw foto's, het opleverrapport en de ingebrekestelling zijn dan doorslaggevend. Wint u, dan veroordeelt de rechter de verhuurder ook in de proceskosten en de wettelijke rente vanaf het verzuim.
Verreken de laatste huur niet zonder afspraak. Het is verleidelijk de laatste maand huur niet te betalen en de verhuurder te laten verrekenen met de waarborgsom. Dat mag alleen als u dat samen afspreekt. Zonder afspraak bent u in verzuim met de huur, kan de verhuurder incassokosten in rekening brengen en wordt uw positie zwakker in een geschil over schade.
Maak een eventuele afspraak over verrekening schriftelijk, met vermelding dat de rest van de waarborgsom binnen de wettelijke termijn wordt terugbetaald. Huurt u via een bemiddelaar, controleer dan of die geen bemiddelingskosten bij u in rekening heeft gebracht: dat is verboden als hij ook voor de verhuurder werkt.
Waarop letten
- Zonder foto's of opleverrapport vertrekken. U kunt dan moeilijk aantonen dat de woning in goede staat was en de verhuurder kan kosten opvoeren.
- De laatste maand huur zonder afspraak niet betalen. Dat is een huurachterstand, met incassokosten en een zwakkere positie in het geschil.
- Een opleverrapport tekenen dat niet klopt. Wat u tekent, geldt later als bewijs; noteer uw bezwaren op het rapport.
- Normale slijtage laten verrekenen. Verkleuring, kleine gaatjes van schilderijen en vloerslijtage na jaren huren komen niet voor rekening van de huurder.
- Te lang wachten met actie. De vordering verjaart na vijf jaar, maar bewijs gaat eerder verloren en de verhuurder kan intussen verhuizen of verkopen.
- Een te hoge waarborgsom accepteren bij een contract na 1 juli 2023. Meer dan twee maanden kale huur is niet toegestaan; u kunt het meerdere terugvorderen.
- Geen nieuw adres en rekeningnummer opgeven. Zonder die gegevens kan de verhuurder stellen dat hij niet kon betalen.
Juridische grondslag
Gerelateerde rechterlijke uitspraken
Veelgestelde vragen
Hoe snel moet mijn verhuurder de waarborgsom terugbetalen?
Voor huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2023: binnen veertien dagen na het einde van de huur. Wil de verhuurder kosten voor schade of achterstallige betalingen inhouden, dan binnen dertig dagen, met een specificatie. Voor oudere contracten geldt wat in de overeenkomst staat, of anders een redelijke termijn.
Hoe hoog mag een waarborgsom zijn?
Voor contracten die vanaf 1 juli 2023 zijn gesloten maximaal twee keer de kale maandhuur. Bij oudere contracten geldt die grens niet wettelijk, maar een zeer hoge waarborgsom kan onredelijk zijn. Vraag bij twijfel advies bij het huurteam of het Juridisch Loket.
Mag de verhuurder schoonmaakkosten inhouden?
Alleen als u de woning niet bezemschoon hebt opgeleverd, of als dat in de huurovereenkomst is afgesproken en redelijk is. Leg de staat van de woning bij vertrek vast met foto's. Kosten voor normale slijtage mogen niet worden ingehouden.
Mag ik de laatste maand huur verrekenen met de waarborgsom?
Alleen als u dat met de verhuurder afspreekt. Zonder afspraak bent u in verzuim met de huur. Vraag de verhuurder schriftelijk om akkoord en leg vast dat de rest van de waarborgsom tijdig wordt teruggestort.
Wat is normale slijtage?
Achteruitgang die ontstaat door gewoon gebruik van de woning in de loop van de tijd, zoals verkleurd schilderwerk, licht beschadigde vloerbedekking en kleine gaatjes van schilderijen. Daarvoor bent u niet aansprakelijk. Schade door onzorgvuldig gebruik komt wel voor uw rekening.
Wat doe ik als de verhuurder niet reageert?
Stuur een aangetekende ingebrekestelling met een laatste termijn. Reageert hij dan nog niet, meld het bij het meldpunt van de gemeente en vorder de waarborgsom bij de kantonrechter. Een advocaat is niet nodig.
Kan de huurcommissie helpen met mijn waarborgsom?
Niet over de waarborgsom zelf; daarvoor is de kantonrechter bevoegd. De huurcommissie kan wel oordelen over de afrekening van servicekosten en over de huurprijs. Een gemeente kan optreden tegen een verhuurder die de Wet goed verhuurderschap overtreedt.
Moet ik de woning laten schilderen bij vertrek?
Niet als het schilderwerk alleen door normaal gebruik is verkleurd. Wel als u muren in afwijkende kleuren hebt geschilderd zonder afspraak; dan moet u de oorspronkelijke staat herstellen, tenzij de verhuurder akkoord gaat.
Krijg ik rente over mijn waarborgsom?
Er geldt geen wettelijke plicht om rente te vergoeden over de waarborgsom tijdens de huur, tenzij dat is afgesproken. Betaalt de verhuurder na het einde te laat terug, dan kunt u vanaf het verzuim wettelijke rente vorderen.
Juridische gids – afzonderlijke handleidingen
Mijn document analyseren →Juridische gidsContractmodellenStartpagina van het land