Indexation du loyer 2026 : calcul, PEB et limites
L'indexation permet d'adapter une fois par an le loyer d'un logement à l'évolution de l'indice santé publié chaque mois par Statbel. Ce n'est ni automatique ni illimité : le bail doit être écrit, l'indexation ne doit pas avoir été exclue, le bailleur doit la demander par écrit et l'effet rétroactif est limité à trois mois. Depuis la régionalisation du bail, chaque Région a ajouté ses conditions : à Bruxelles, une hausse n'est due que si le bail est enregistré et si le certificat PEB a été remis au locataire ; en Wallonie, le bail doit être écrit et enregistré ; en Flandre, le décret de 2018 fixe sa propre formule. Les gels liés au certificat énergétique de 2022-2023 ont en outre laissé des effets durables sur le calcul.
Cette fiche s'adresse au locataire qui reçoit une demande d'indexation et veut la vérifier, et au bailleur qui veut l'appliquer correctement en 2026. Elle donne la formule, la manière de trouver les bons indices, l'effet des certificats PEB ou EPC selon la Région, la règle des trois mois, la récupération des sommes payées en trop, et la différence avec la révision du loyer en fin de triennat devant le juge de paix.
L'essentiel en bref
Délai
L'indexation n'est possible qu'une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, et elle n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande écrite.
Un bailleur qui a oublié d'indexer pendant plusieurs années peut appliquer pour l'avenir le loyer calculé avec l'indice du moment, mais il ne récupère que trois mois d'arriérés. En Wallonie, le locataire peut réclamer par recommandé les sommes payées au-delà du dû pour les cinq dernières années. La révision du loyer en fin de triennat se négocie entre le neuvième et le sixième mois avant la fin du triennat ; l'action devant le juge de paix doit être introduite entre le sixième et le troisième mois avant cette fin.
Que faire
Vérifiez que l'indexation est permise par le bail.
L'indexation suppose un bail écrit. Elle est due sauf si le contrat l'exclut expressément ; une clause qui prévoit une indexation plus forte que la formule légale est réductible à celle-ci. Relevez dans le bail la date de signature, la date d'entrée en vigueur et le loyer de base, hors charges et provisions. Vérifiez ensuite les conditions régionales : à Bruxelles, une hausse n'est due que si le bail a été enregistré et si le certificat PEB a été remis au locataire ; en Wallonie, une hausse n'est due que si le bail écrit a été enregistré. L'enregistrement se contrôle sur MyMinfin ou par l'attestation du bureau Sécurité juridique du SPF Finances. Sans ces conditions, le locataire peut refuser la hausse et réclamer ce qu'il a payé en trop.
Trouvez les deux indices santé à utiliser.
Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède le mois anniversaire de l'entrée en vigueur du bail : pour un bail commencé un 1er mars, l'indice de février de l'année en cours. L'indice de départ diffère selon la Région. À Bruxelles et en Wallonie, c'est l'indice du mois qui précède le mois de la signature du bail ; en Flandre, celui du mois qui précède l'entrée en vigueur du bail ou la dernière révision du loyer. Utilisez toujours la même base d'indice (actuellement base 2013 = 100) pour les deux valeurs ; Statbel et le calculateur du SPF Économie donnent les séries officielles. Une erreur de mois ou de base est la cause la plus fréquente d'une indexation contestée.
Appliquez la formule légale.
Le loyer indexé est égal au loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ. Le loyer de base est celui du bail ou d'un jugement, sans les frais et charges mis à charge du locataire. Exemple fictif : loyer de base 800 €, indice de départ 110,00, nouvel indice 134,00 ; loyer indexé = 800 × 134 / 110 = 974,55 €.
On repart chaque année du loyer de base et de l'indice de départ, jamais du loyer indexé de l'année précédente. La formule donne un maximum : le bailleur peut demander moins. Si l'indice baisse, le loyer peut baisser aussi, sauf clause contraire. Les charges forfaitaires ne s'indexent pas par cette formule ; elles se révisent à part, au besoin devant le juge.
Tenez compte des certificats énergétiques et des gels de 2022-2023.
Entre octobre 2022 et octobre 2023, chaque Région a limité l'indexation des logements mal classés : à Bruxelles, moitié de l'indexation pour un PEB E et aucune pour F ou G ; en Wallonie, trois quarts pour D, moitié pour E, rien pour F, G ou sans PEB ; en Flandre, moitié pour un EPC D, rien pour E, F ou sans EPC. Ces gels ont pris fin, mais leur effet est permanent : à Bruxelles et en Flandre, un facteur de correction s'applique au loyer calculé ; en Wallonie, le loyer de base et l'indice de départ sont remplacés par ceux de l'anniversaire tombé pendant le gel. L'indexation non appliquée pendant le gel ne se rattrape donc pas. À Bruxelles, l'absence de certificat PEB remis au locataire bloque encore toute hausse en 2026.
Envoyez ou vérifiez la demande écrite.
L'indexation ne s'opère qu'après une demande écrite de la partie intéressée, en pratique le bailleur. Un courrier ou un courriel dont on peut prouver l'envoi suffit ; le recommandé évite toute discussion. La demande indique le loyer de base, les deux indices, le calcul et la date de prise d'effet. Elle peut viser l'anniversaire écoulé, mais n'a d'effet rétroactif que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande.
Exemple : anniversaire au 1er janvier, demande envoyée le 20 juin : le loyer indexé est dû à partir du 1er mars ; les mois de janvier et février sont perdus pour le bailleur. Comme locataire, recalculez avant de payer et répondez par écrit si le montant ne correspond pas.
Faites rembourser une indexation payée à tort.
Si vous avez payé une indexation qui n'était pas due (bail non enregistré, PEB non remis à Bruxelles, mauvais indice, rétroactivité de plus de trois mois), demandez le remboursement par écrit en joignant votre calcul. En Wallonie, la demande se fait par recommandé et vise les montants payés au cours des cinq années précédentes ; l'action en justice doit ensuite être introduite dans l'année. À Bruxelles et en Flandre, réclamez aussi sans tarder et conservez les preuves de paiement : les règles de prescription des loyers et du paiement indu s'appliquent. Plutôt que de cesser de payer le loyer, ce qui ouvre la voie à une résolution du bail, retenez au besoin la seule différence contestée en l'expliquant par écrit.
Distinguez l'indexation de la révision du loyer.
La révision change le loyer de base, et non l'indice. Les parties peuvent s'accorder entre le neuvième et le sixième mois avant la fin de chaque triennat. À défaut d'accord, le juge de paix peut réviser le loyer si la valeur locative normale est supérieure ou inférieure d'au moins 20 % au loyer exigible en raison de circonstances nouvelles, ou l'augmenter si des travaux payés par le bailleur l'ont accrue d'au moins 10 %, sauf travaux de mise en conformité. L'action doit être introduite entre le sixième et le troisième mois avant la fin du triennat ; le nouveau loyer vaut à partir du triennat suivant. À Bruxelles et en Wallonie, une révision à la hausse suppose un bail enregistré ; en Flandre, des investissements économiseurs d'énergie permettent une révision à tout moment.
Contestez un loyer abusif à Bruxelles.
À Bruxelles, un loyer est présumé abusif lorsqu'il dépasse de 20 % le loyer de référence de la grille indicative régionale pour un bien comparable, sauf éléments de confort ou de qualité qui le justifient. Le locataire peut saisir la commission paritaire locative, qui rend un avis gratuit, puis demander au juge de paix de réduire le loyer. Consultez la grille sur le site régional du logement avec l'adresse, la surface et le nombre de chambres. La Wallonie publie aussi une grille indicative des loyers. Cette voie est utile si le loyer de départ était déjà excessif ; elle ne remplace pas la vérification de l'indexation.
Saisissez le juge de paix si le désaccord persiste.
Le juge de paix du canton du logement est compétent pour tout litige d'indexation, de révision ou de remboursement, quel que soit le montant. Une requête déposée au greffe suffit ; le droit de mise au rôle est modeste, de l'ordre de 50 €. Joignez le bail, l'attestation d'enregistrement, le certificat PEB ou EPC, la demande d'indexation, votre calcul avec les indices et les preuves de paiement. Le juge tente d'abord une conciliation. Pour un enjeu de quelques dizaines d'euros par mois, un courrier argumenté suffit souvent ; le bureau d'aide juridique de votre arrondissement vous oriente si vos revenus sont modestes.
Points de vigilance
- Indexer à partir du loyer de l'année précédente au lieu du loyer de base : l'erreur se cumule chaque année et rend la hausse contestable.
- Prendre l'indice du mois anniversaire au lieu du mois qui précède, ou mélanger deux bases d'indice : le résultat est faux dès le départ.
- Réclamer plus de trois mois d'arriérés d'indexation : la rétroactivité est limitée aux trois mois qui précèdent le mois de la demande écrite.
- À Bruxelles, indexer sans avoir remis le certificat PEB ni enregistré le bail : aucune hausse n'est due, même pour un bail ancien, et le locataire peut réclamer le trop-perçu.
- Ignorer l'effet durable du gel énergétique de 2022-2023 : pour les logements concernés, le calcul de 2026 doit intégrer le facteur de correction ou la nouvelle base.
- Cesser de payer tout le loyer pour protester contre une indexation : le bailleur peut demander la résolution du bail ; contestez par écrit et payez la partie non litigieuse.
- Confondre indexation et révision : une hausse liée au marché ou à des travaux ne passe pas par l'indice et suit d'autres délais.
Base juridique
Décisions de justice liées
Questions fréquentes
Mon propriétaire peut-il indexer mon loyer en 2026 ?
Oui, une fois par an à la date anniversaire du bail, si le bail est écrit et ne l'exclut pas. À Bruxelles, il faut en plus que le bail soit enregistré et que vous ayez reçu le certificat PEB ; en Wallonie, que le bail soit enregistré. La hausse ne vaut qu'après une demande écrite.
Comment calculer l'indexation de mon loyer ?
Multipliez le loyer de base, hors charges, par l'indice santé du mois qui précède l'anniversaire du bail, puis divisez par l'indice de départ. À Bruxelles et en Wallonie, l'indice de départ est celui du mois qui précède la signature ; en Flandre, celui du mois qui précède l'entrée en vigueur du bail.
Le propriétaire n'a pas indexé depuis trois ans, peut-il tout réclamer ?
Non. Il peut appliquer dès maintenant le loyer calculé avec l'indice actuel, ce qui rattrape l'évolution pour l'avenir, mais il ne peut réclamer des arriérés que pour les trois mois qui précèdent le mois de sa demande écrite.
Mon logement a un PEB F à Bruxelles, le loyer peut-il encore être indexé ?
Le gel total pour F et G n'a duré que du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023. Depuis, l'indexation est de nouveau possible, mais un facteur de correction empêche de récupérer l'indexation gelée. La hausse reste subordonnée à l'enregistrement du bail et à la remise du certificat PEB.
Je n'ai jamais reçu de certificat PEB à Bruxelles, dois-je payer l'indexation ?
Non pour la hausse. La Cour de cassation a jugé en mars 2026 qu'une indexation à la hausse n'est pas due pour un logement sans certificat PEB, même pour un bail signé avant octobre 2018. Vous pouvez réclamer les montants d'indexation payés à tort depuis le 14 octobre 2022, dans les limites de la prescription.
Le loyer indexé peut-il baisser ?
Oui en principe, si l'indice santé du mois de référence est inférieur à l'indice de départ ; la formule fonctionne dans les deux sens. Certains baux prévoient que le loyer ne descend jamais sous le loyer de base ; la portée d'une telle clause s'apprécie au cas par cas.
Les charges sont-elles indexées aussi ?
Non par la formule de l'indexation, qui ne porte que sur le loyer de base. Les provisions pour charges réelles suivent les dépenses et donnent lieu à un décompte annuel ; un forfait peut être révisé ou converti en charges réelles par le juge de paix à la demande d'une partie.
Le propriétaire veut augmenter le loyer de 15 % après trois ans, est-ce permis ?
Pas par l'indexation. Il peut proposer une révision entre le neuvième et le sixième mois avant la fin du triennat. Sans votre accord, il doit convaincre le juge de paix que la valeur locative a augmenté d'au moins 20 % pour des circonstances nouvelles, ou de 10 % grâce à des travaux qu'il a payés.
Où trouver l'indice santé officiel ?
Statbel publie chaque mois l'indice santé, et le SPF Économie met en ligne un calculateur de loyer qui applique la formule légale. Vérifiez que les deux indices utilisés sont exprimés dans la même base et que le mois retenu est bien celui qui précède l'anniversaire.
Une indexation calculée en trop peut-elle être récupérée ?
Oui. Adressez une demande écrite avec votre calcul. En Wallonie, par recommandé, pour les montants payés pendant les cinq ans qui précèdent, puis action dans l'année. Ailleurs, les règles générales du paiement indu s'appliquent. En cas de refus, le juge de paix tranche.
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