60 Co 36/2025-184 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud v Uherském Hradišti rozsudkem ze dne , datum, , č. j. 14 C 121/2024-137, ve výroku I. vyslovil, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, (dále jen „Nájemní smlouva“) mezi žalobkyní coby nájemkyní a , Jméno žalovaného B, coby pronajímatelem (dále jen „Dlužník“), jejímž předmětem je nájem pozemku , parc. č. St., , jehož součástí je stavba č. p. , adresa, (dále jen „předmětný dům“), vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „předmětný pozemek“), učiněna žalovaným dne , datum, a doručena žalobkyni dne , datum, (dále jen „Výpověď“), je neoprávněná, ve výroku II. zamítl vzájemný návrh, kterým se žalovaný domáhal stanovení povinnosti žalobkyně vyklidit předmětný pozemek, a ve výroku III. uložil žalovanému povinnost zaplatit plnou náhradu nákladů řízení ve výši 25 232 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.2. Proti rozsudku soudu I. stupně podal žalovaný odvolání, v němž uplatnil odvolací důvody dle § 205 odst. 2 písm. d), e) a g) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Žalobkyně uzavřela s Dlužníkem dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou se zavázala Dlužníkovi zaplatit kupní cenu ve výši 4 680 000 Kč za budoucí převod vlastnického práva k předmětnému pozemku v 360 měsíčních splátkách po 13 000 Kč. Na téže listině uzavřeli též Nájemní smlouvu ohledně téhož pozemku na dobu 30 let za nájemné ve výši 1 Kč ročně. Žalovaný má za to, že Nájemní smlouva nebyla platně uzavřena z důvodu absence úplatnosti, neboť fakticky došlo k bezúplatnému přenechání předmětného domu žalobkyni do užívání. Obě zmíněné smlouvy jsou na sobě závislé ve smyslu § 1727 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), a proto odmítl-li žalovaný plnění ze smlouvy o smlouvě budoucí, de facto způsobil zánik Nájemní smlouvy, neboť odmítnutím plnění nemůže být smlouva v budoucnu splněna. Soud I. stupně nicméně smlouvy posoudil jako na sobě nezávislé a Nájemní smlouvu jako platně uzavřenou. Nájemní smlouva je neplatná absolutně, případně relativně, čehož se žalovaný dovolal, neboť se zjevně příčí dobrým mravům z důvodu, že byla uzavřena na dobu 30 let za nájemné ve výši 1 Kč ročně, čímž zde absentuje pojmový znak nájmu (úplatnost). Výše nájemného je v rozporu se základními zásadami insolvenčního řízení a zájmem (zajištěných) věřitelů. Na tom ničeho nemění skutečnost, že v době uzavření Nájemní smlouvy se pronajímatel ještě nenacházel v úpadku, kdy s ohledem na sjednanou dobu nájmu a praktickou bezúplatnost nelze od zájmů věřitelů Dlužníka odhlížet. Žalovaný nesouhlasí s tím, že je třeba jednostrannou výhodnost smlouvy poměřovat s dalšími smluvními ujednáními, konkrétně závazkem žalobkyně splácet budoucí kupní cenu předmětný pozemek částkou 13 000 Kč měsíčně. Dlužník koupil předmětný pozemek od žalobkyně za cenu 3 600 000 Kč a dle smlouvy o smlouvě budoucí má žalobkyně za 30 let uhradit částku 4 680 000 Kč, přičemž v případě legitimního odstoupení od smlouvy bylo dohodnuto nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně s tím, že Dlužník nebude povinen žalobkyni vracet uhrazené splátky na budoucí kupní cenu. Nájemné ve výši 1 Kč ročně se nicméně změní na nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně jen v případě odstoupení od smlouvy. Nájemní smlouva neupravuje možnost změny nájemného pro případ, že k zániku budoucí kupní smlouvy dojde jinak než vinou budoucí kupující, jako se tomu stalo v posuzovaném případě, kdy plnění ze smlouvy o smlouvě budoucí odmítl žalovaný. Nadto soud I. stupně zcela rezignoval na zkoumání obvyklého (tržního) nájemného, které v roce 2016 činilo 23 527 Kč měsíčně a v roce 2024 dokonce 34 790 Kč měsíčně. Nelze v žádném případě směšovat platbu na budoucí kupní smlouvu s nájemným, resp. jednou ji pokládat za splátku budoucí kupní ceny a vzápětí ji pokládat za nájemné kompenzující pronajímateli až 30leté bydlení žalobkyně v předmětném domě; nadto i při odstoupení od smlouvy by výše nájemného dosahovala jen cca poloviny obvyklého nájemného. Není poctivý záměr žalobkyně, že bude v předmětném domě, který ji nepatří, bydlet 30 let de facto zdarma a následně se stane vlastnicí předmětného pozemku za cenu pro ni extrémně výhodnou. Pro případ, že by Nájemní smlouva nebyla neplatná, je nutno zkoumat otázku závislosti uzavřených smluv. Žádné ustanovení Nájemní smlouvy neřeší výslovně otázku, zda v případě zániku smlouvy o smlouvě budoucí nadále trvá či netrvá nájem a jaká je výše nájemného. Naopak se ve smlouvě hovoří o odstoupení budoucího prodávajícího (tj. pronajímatele) od této smlouvy jako celku, nikoliv od některé její části. Jelikož žalovaný dle § 253 odst. 2 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „i. z.“), odepřel plnění ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní, nemůže být tato smlouva naplněna, což prakticky znamená zánik závazku z ní plnit. Na závislost obou smluv lze usuzovat též z jednání žalobkyně, která nemá v úmyslu hradit nájemné ani ve výši 13 000 Kč, když se přihláškou domáhá náhrady škody z důvodu odepření plnění ze smlouvy o smlouvě budoucí ve výši 1 350 500 Kč, kterou pravidelně uhradila; v současnosti se vede incidenční spor, neboť žalovaný tuto pohledávku popřel. Závěr o nezávislosti přitom soud I. stupně učinil, aniž by žalovaného na své právní hodnocení upozornil; v tomto případě by přitom bylo namístě provést výslech pronajímatele a žalobkyně ke zjištění účelu smluv. V případě posouzení předmětných smluv jako vzájemně závislých by přitom zanikla dosud nesplněná smlouva o smlouvě budoucí a v souladu s § 1727 věty třetí o. z. by byla zrušena i Nájemní smlouva; pak by nebylo nutno se zabývat náležitostmi Výpovědi a její oprávněností. Výpověď nájmu byla zaslána z procesní opatrnosti s úmyslem docílit vyklizení předmětného pozemku, který žalobkyně užívá bez právního důvodu a jehož vyklizení se žalovaný domáhá. Jestliže je insolvenční správce podle § 256 i. z. oprávněn vypovědět nájem, pak musí být oprávněn vypovědět i smlouvu, na jejímž základě užívá žalobkyně předmětný dům de facto bezplatně. Žalovaný navrhl, nechť je žaloba na vyslovení neoprávněnosti Výpovědi zamítnuta a je naopak vyhověno vzájemnému návrhu na vyklizení a žalovanému je přiznána náhrada nákladů řízení.3. Žalobkyně ve vyjádření uvedla, že soud I. stupně rozhodl naprosto správně, své rozhodnutí náležitě odůvodnil, přičemž odvolací argumentace je nepřiléhavá. Nájemní smlouva je platným právním jednáním, nájemní vztah dosud nebyl platně ukončen a žalobkyně tak má právní titul k užívání předmětného pozemku. Ve vztahu k neplatnosti Nájemní smlouvy žalovaný opomenul vzájemný vztah mezi žalobkyní a Dlužníkem, jakož i časové a věcné okolnosti uzavření komplexu tří smluv, žalovaný upozadil autonomii vůle smluvních stran a zcela jednostranně upřednostňuje zájem věřitelů. Nájemní smlouva byla uzavřena před více jak 8,5 lety v době, kdy Dlužník neměl žádné dluhy, na koupi předmětného pozemku mu byl poskytnut úvěr, mezi žalobkyní a Dlužníkem nebyl žádný příbuzenský či jiný blízký vztah, žalobkyně nebyla v postavení silnější smluvní strany, v době uzavření smluv měla 60 let. Nájemní smlouva byla uzavřena za nájemné ve výši 1 Kč ročně za účelem zajištění aktuální bytové potřeby žalobkyně, což mělo vyvážit komplex všech najednou uzavřených smluv. Další smlouvy, tj. kupní smlouva a smlouva o smlouvě budoucí měly vyřešit vlastnické právo, resp. vyměnit finanční prostředky za převod vlastnictví. Při neuhrazení jediné splátky přitom mohlo dojít k odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí se zápočtem splátek na nájemné. Jestliže by přitom měly být neplatné smlouva o smlouvě budoucí i Nájemní smlouva, pak by musela být neplatná též smlouva kupní, kterou žalovaný pomíjí, neboť všechny byly uzavřeny ve vzájemné provázanosti; tím by ovšem žalobkyně nikdy nepozbyla své vlastnické právo k předmětnému pozemku, hrazení nájemného i vyklizení předmětného pozemku by bylo pojmově vyloučeno. V opačném případě musejí být všechny 3 smlouvy platné a nájemní vztah platně trvá. Jiný závěr by byl rozporný s dobrými mravy. Neplatnost toliko Nájemní smlouvy by vedla k nedůvodnému zvýhodnění Dlužníka na úkor žalobkyně, která po dobu 8 let plnila vždy řádně a včas, přitom Dlužník plnění vždy přijímal bez vznesení námitek; pohledávka byla postižena i exekučním příkazem soudní exekutorky. Namítá-li žalovaný, že nízkým nájemným mají být poškozeni věřitelé, neuvádí, o jaké konkrétní věřitele by mělo jít a jak konkrétně měli být poškozeni. Dlužník neporušil žádnou svou povinnost, jestliže se rozhodl umožnit užívání předmětného domu žalobkyni za 1 Kč ročně po dobu 30 let; až ex post žalovaný zcela účelově hodnotí jednání Dlužníka jako nesouladné se zájmy věřitelů v insolvenčním řízení; podstatná je však optika okamžiku, kdy k ujednání došlo. I v případě nenaplnění smlouvy o smlouvě budoucí má žalobkyně zájem na trvání nájmu. Je přitom nepřípustné, aby v případě porušení povinnosti ze strany Dlužníka mohlo do