7 CO 87/2022-569 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Napadeným rozsudkem [anonymizováno] soud ve [obec] žalované společnosti uložil povinnost zaplatit žalující společnosti částku ve výši 1 651 650 Kč se specifikovaným příslušenstvím do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok v odstavci I.), dále smluvní pokutu ve výši 2 500 000 Kč se specifikovaným příslušenstvím do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok v odstavci II.) a konečně žalované společnosti uložil povinnost zaplatit žalující společnosti na náhradě nákladů řízení 683 742,20 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok v odstavci III.). Své rozhodnutí okresní soud odůvodnil tím, že žalující společnost se proti žalované společnosti domáhala povinnosti zaplatit jí celkově 4 151 650 Kč s příslušenstvím z titulu tří podnájemních smluv uzavřených [datum], jejichž předmětem je podnájem nebytových prostor sloužících k podnikání, podnájem zařízení k výrobě a rozvodu tepla a zajišťování provozu, údržba a opravy zařízení k výrobě a rozvodu tepla, a to třech výměníkových stanic ([název], [název] a [název]) a na ně navazujících staveb rozvodného tepelného zařízení tvořeného tepelnými sítěmi (teplovodu). Žalovaná částka sestává jednak z dlužného podnájemného v celkové výši 1 651 650 Kč za období leden až červen 2019, jednak ze smluvní pokuty 2 500 000 Kč sjednané vždy v čl. XVIII. odstavci 2 jednotlivých podnájemních smluv. Žalovaná společnost nezpochybnila, že zprvu podnájemné platila, nezaplatila je v období, které je předmětem řízení, a dále neuhradila smluvní pokutu. Podnájemní smlouvy totiž považuje za neplatné pro jejich neurčitost (nájemné, resp. podnájemné zahrnuje i mzdy, úhradu za opravy, údržbu zařízení včetně zisku, aniž by tyto částky byly specifikovány), smlouvy jsou neplatné dále pro rozpor výše nájemného s dobrými mravy a s cenovými předpisy (kdy obvyklá roční výše podnájemného je podstatně nižší, namísto 2 500 000 Kč ročně toliko 358 000 Kč ročně, rovněž nebylo bráno v potaz cenové rozhodnutí ERÚ [číslo]). Žalovaná společnost při uzavření podnájemních smluv dále jednala v omylu (jednala na základě informací Mgr. [jméno] [příjmení], který zastupoval jak žalovanou společnost, tak i [právnická osoba]) a konečně zpochybnila vlastnictví části předmětu podnájmu [právnická osoba], resp. [jméno] a [jméno] [příjmení]. Pokud jde o smluvní pokutu, tu považovala za nepřiměřenou a asymetrickou, případně navrhla, alespoň snížení smluvní pokuty. Okresní soud shledal žalobu důvodnou. Za zásadní považoval, že pronajímatel vyslovil souhlas s tím, že nájemce, tedy žalobce, je oprávněn zřídit užívací právo k předmětu nájmu třetí osobě v nájemní smlouvě z [datum]. Jinak z ust. § 2215 odst. 1 a 2217 odst. 1 vyplývá rozsáhlá smluvní volnost při uzavírání nájemní, resp. podnájemní smlouvy. Z právní úpravy nevyplývá povinnost, aby výše podnájemného byla rozčleněna do jednotlivých obsahových položek (odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 4452/2018). Skutečnost, že celková položka podnájemného není rozčleněna do vlastního podnájemného a zvlášť ohledně hrazení nákladů za opravy atd., podle okresního soudu nezpůsobuje neurčitost smluv. Pokud žalovaná společnost tvrdí rozpor výše podnájemného s rozhodnutím ERÚ [číslo] tato regulace se týká účtování cen koncovým zákazníkům, nevztahuje se na nájemné či podnájemné mezi smluvními stranami. Výše podnájemného mezi nimi je otázkou jejich smluvní volnosti. Připomněl, že žalovaná strana měla před uzavřením smluv k dispozici vyhodnocení finančních dopadů těchto smluv. Zdůraznil, že ze zápisů o jednání představenstva žalované společnosti z 10 a [datum] vyplývá, že se podrobně zabývala dopadem částek stanoveného nájemného ve vztahu ke své ekonomické situaci a souhlas se smlouvami učinilo představenstvo jednomyslně. Dále předmětné smlouvy byly připraveny žalovanou společností a předloženy žalující společnosti, s námitkou relativní neplatnosti žalovaná společnost přišla až podáním 16.4.2021. S ohledem na toto vznesení námitky promlčení u smluv uzavřených 31.10.2013 (správně 31.10.2016 – poznámka odvolacího soudu) a tříletou promlčecí lhůtu (dle § 629 odst. 1 o.z.) se jedná o právo promlčené. Nedůvodná je rovněž námitka absence vlastnictví, neboť v § 2201 a násl. není stanoveno, že by pronajímatel musel být vlastníkem věci. Soud odkázal na komentář k ust. § 2201 nakladatelství C. H. Beck, podle něhož pronajímatel nemusí být vlastníkem věci, která je předmětem nájmu, když nájemní smlouva je platná také mezi někým, kdo nemá žádné právo. Skutečnost, že by pronajímatel nebyl vlastníkem, může mít dopad pouze v tom, že vlastník má oprávnění kdykoliv si věc vzít zpátky. Podle předmětného komentáře nevzniká ani počáteční nemožnost plnění ve smyslu § 588 o.z. Navíc původní vlastník předmětných nemovitostí [jméno] [příjmení] prohlášením z [datum] souhlasil s tím, aby s předmětem nájmu nakládala [právnická osoba]. Pokud jde o tvrzený rozpor s daňovými předpisy, ty upravují právo veřejné a posuzování této námitky soudu nepřísluší. Okresní soud za období od ledna 2019 do června 2019 v souladu s ust. § 2201 a 2217 odst. 1 o.z. ohledně dlužného podnájemného ve výši 1 651 650 Kč shledal žalobu důvodnou včetně úroků z prodlení vždy po splatnosti té které faktury (§ 1970 o.z.). Žalobu shledal důvodnou i ohledně smluvní pokuty ve výši 2 500 000 Kč. Ta byla sjednána v čl. XVIII. odst. 2 pro případ, že žalovaná společnost bude v prodlení s placením nájemného více než pět měsíců. Soud připomněl, že v prvém odstavci téhož čl. byla sjednána smluvní pokuta v neprospěch žalující strany v případě, že zanikne nájemcovo oprávnění užívat nebytový prostor. Smlouva, včetně daného ujednání, byla v představenstvu žalované společnosti řádně projednána, nebyly k ní žádné výhrady. Ze skutečnosti, že smluvní pokuta v téže výši byla sjednána jak v neprospěch žalované společnosti (čl. XVIII. odst. 2), tak v neprospěch žalující společnosti (čl. XVIII. odst. 1) dovodil, že se jedná o vyvážené ustanovení. Dále okresní soud připomněl, že smluvní pokuta má být hrazena až po pěti měsících neplacení nájemného, a konečně, že případně neplacení nájemného nemůže vést k rychlému ukončení podnájemní smlouvy odstoupením, je veřejný zájem na tom, aby bylo dodáváno teplo koncovým zákazníkům. Tento zájem je chráněn výší smluvní pokuty. Proto ji považoval za přiměřenou a nepřistoupil k jejímu snížení (§ 2048 a § 2051 o.z.) O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl za použití § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy zcela úspěšné žalující společnosti přiznal na nákladech řízení 683 742,20 Kč. 2. Proti tomuto rozhodnutí podal žalovaný odvolání. Zásadní odvolací námitkou byl nepředvídatelný postup okresního soudu, který po jednání dne [datum] odročil pouze za účelem vyhlášení rozsudku na [datum]. Zástupce žalovaného svoji nepřítomnost omluvil a zaslal závěrečný návrh. Okresní soud však [datum] neočekávaně vyhlásil pokračování v dokazování, provedl důkaz mimo jiné prohlášením Josefa [příjmení] založeným na č.l. 433, které se dostalo do spisu až poté, co byl žurnalizován jeho závěrečný návrh. Tohoto prohlášení se soud výslovně dovolává, bere jej v potaz a hodnotí v neprospěch žalované strany. Tím soud porušil procesní práva žalovaného včetně práv zakotvených Ústavou a Listinou. Nesouhlasil se všemi závěry okresního soudu v odstavcích 25. – 39. rozsudku. Vytýká mu, že nehodnotil znalecký posudek znalce [právnická osoba] Bezprostředně před jednáním odvolacího soudu doplnil odvolání o námitky v podstatě uplatněné již před okresním soudem, zejména o neurčitosti výše podnájemného, dále že podnájemné se příčí dobrým mravům, kdy žalobce zneužil svého postavení silnější strany proti žalovanému v postavení slabší strany. S ohledem za absolutně neplatně sjednanou výši podnájemného považuje za neplatné i ujednání o smluvní pokutě, ta je navíc nepřiměřeně vysoká, neplní motivační, sankční či prevenční funkci, nýbrž má potenciál působit prohibitivně proti případné snaze o snížení (pod) nájemného. Je nezákonná, nemravná a tudíž absolutně neplatná. Konečně vytýká okresnímu soudu, že v souvislosti s tvrzeným uvedením v omyl jednáním advokáta [titul] [příjmení] nevyslechl tohoto advokáta, dále vyslechl členy představenstva [titul]. [příjmení] a [titul] [příjmení], ani pozdějšího člena představenstva [titul] [jméno] [příjmení], který ex post odhalil vady předmětných podnájemních smluv. Z uvedených důvodů navrhl zrušení a vrácení věci okresnímu soudu. 3. K odvolání žalovaného se žalobce vyjádřil tak, že v postupu soudu nespatřuje nic nezákonného, neboť usnesením, kterým se upravuje vedení řízení, není soud vázán ve smyslu § 170 odst. 2 o.s.ř. Dále veškeré návrhy byly žalobcem předneseny před koncentrací řízení, včetně prohlášení [jméno] [příjmení] na č.l. 433 spisu. Poukázal na to, že okresní soud odročil jednání za účelem závěrečných řečí a vyhlášení rozsudku, nikoliv jen za účelem vyhlášení rozsudku. Pokud jde o doplnění odvolání, zopakoval svoji dosavadní argumentaci, která je okresním soudem shrnuta zejména v odstavci 3. rozsudku. Navrhl, aby odvolací soud napa