16 CO 130/2021-225 — Krajský soud v Ostravě

1. Žalobce se svou žalobou domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím představující slevu z kupní ceny nemovitosti, kterou žalobce od žalovaného koupil dne [datum]. Důvodem požadované slevy byly vady nemovitosti, na něž žalobce nebyl upozorněn. Okresní soud napadeným rozsudkem žalobě vyhověl, zavázal žalovaného zaplatit žalobci [částka] s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od [datum] do zaplacení a na náhradě nákladů řízení [částka]. Soud dospěl k závěru, že rodinný dům [adresa] v [obec], který žalobce od žalovaného koupil dne [datum], vykazoval skryté vady, existence vad byla potvrzena znaleckým posudkem znalce v oboru stavebnictví. Požadovanou slevu z kupní ceny posoudil okresní soud jako přiměřenou; soud se opřel o znalecký posudek z oboru stavebnictví, jímž byly vyčísleny náklady na opravu nemovitosti částkou [částka]. 2. Proti rozsudku okresního soudu podal žalovaný v zákonem stanovené lhůtě (§ 204 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen o. s. ř.) odvolání. Žalovaný namítal, že se soud nevypořádal s navrženými důkazy a jejich neprovedení neodůvodnil. Žalovaný navrhoval provést účastnický výslech žalobce a žalovaného, dále tří řemeslníků, kteří se podíleli na stavbě a opravě nemovitosti, navrhl také důkaz fotografiemi, na kterých bylo zjevné zatékání střechy a s tím související skvrny na zdi. Fotografie byly pořízeny v [měsíc] [rok], takže žalobce v době převodu nemovitosti o těchto vadách věděl. Odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně je nesrozumitelné, je zatíženo vadou v podobě opomenutých důkazů, tato skutečnost signalizuje přítomnost libovůle v soudním rozhodování, a proto žalovaný navrhoval, aby odvolací soud napadený rozsudek v plném rozsahu zrušil a věc vrátil okresnímu soudu, případně prvostupňový rozsudek změnil. 3. Žalobce navrhoval potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného. 4. Krajský soud jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal napadené rozhodnutí, jakož i řízení mu předcházející (§ 212, § 212a o. s. ř.), doplnil dokazování o výslech žalobce, jeho [rodinný příslušník] a žalovaného, a poté dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné. 5. Z hlediska skutkového stavu soud prvního stupně zjistil, že žalobce na základě kupní smlouvy ze dne [datum] nabyl od žalovaného za [částka] do vlastnictví pozemek [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům v obci [obec], pozemek [parcelní číslo], zahrada, pozemek p. [číslo] ostatní plocha, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále také jen nemovitosti nebo rodinný dům). V kupní smlouvě bylo uvedeno, že prodávajícímu nejsou známy žádné právní či faktické vady převáděné věci a kupující prohlásil, že si smlouvou převáděné věci řádně a detailně prohlédl a že je přejímá ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu této smlouvy. 6. Jelikož rodinný dům začal vykazovat vady, žalobce nechal vypracovat znalecký posudek z oboru stavebnictví, který zpracoval [titul] [příjmení] [příjmení], [titul]. Znalec zjistil, že rodinný dům vykazuje vady v interiéru i exteriéru. Pokud jde o vady interiéru, pak: 1) v 1. nadzemním podlaží domu na příčce mezi koupelnou a chodbou jsou v dolní části patrné vizuální známky nadměrného zavlhčení s jasně ohraničeným okrajem vlhkostní mapy, vlhkost předmětné stěny je způsobena nefunkční hydroizolací sprchového koutu. 2) v 1. nadzemním podlaží domu v místnosti WC není možno otevřít okenní křídlo z důvodu nerovnosti okenního nadpraží. 3) v 1. nadzemním podlaží domu se v pokoji v místě nadpraží u venkovních dveří vyskytují trhliny v obou místech uložení překladu, trhlina na pravé straně prochází do exteriéru, příčinou je nedostatečná únosnost zdiva způsobena nedostatečnou úložnou délkou překladu. 4) v 1. nadzemním podlaží domu v pokoji nedoléhá obložková zárubeň ke stěně. 5) ve 2. nadzemním podlaží domu v ložnici, v komoře, v prostoru schodiště a v pokoji se vyskytují skvrny na povrchu podhledu. Zmíněné skvrny jsou zapříčiněny vytékáním kondenzátu na dolním povrchu podhledu. Tyto vady vznikají špatnou konstrukcí střechy, která není dostatečně odvětrávána. 6) v 2. nadzemním podlaží domu v pokoji a na chodbě je místy vydrolená spárovací hmota v dlažbě na podlaze. 7. Pokud jde o vady exteriéru, znalec zjistil skvrny na fasádě v průčelí do ulice i do dvora, jejichž příčinou je vytékající kondenzát ze skladby střechy, a trhlinu v nadpraží dveří v uličním průčelí vpravo, její příčinou je nedostatečná únosnost zdiva v soustředěném tlaku v místech uložení překladů. 8. Znalec potvrdil, že nefunkční hydroizolace sprchového koutu byla zjistitelná až tehdy, pokud by se odsekaly obkládačky, a bylo by možné zjistit jednotlivé stavební vrstvy a stav izolace. Trhliny ve zdi v interiéru i v exteriéru rodinného domu nemusely být v době ohledání nemovitosti seznatelné, mohly se projevit později. Skvrny na fasádě byly způsobeny vytékáním kondenzátů ze střechy. Jde o vadu, která se (například v létě) nemusí vůbec projevovat, objeví se až v době nízkých venkovních teplot, kdy z důvodu nesprávné skladby střechy dochází ke kondenzaci vodní páry, která není odváděna mimo střechu a dochází k jejímu odkapávání do interiéru. Vada skladby střechy byla zjištěna znalcem až provedením vnitřní sondy do skladby střechy. Další (soudem ustanovený) znalec z oboru stavebnictví [titul] [jméno] [příjmení] potvrdil existenci vad zjištěných znalcem [titul] [příjmení], [titul] a vyčíslil náklady na odstranění popsaných vad na částku [částka]. Do této částky nejsou zahrnuty náklady na pořízení projektové dokumentace a náklady na opravu překladu. Znalec [titul] [příjmení] stanovil obecnou cenu rodinného domu [číslo] v [obec] částkou [částka], a to na základě porovnání této nemovitosti s obdobnými nemovitostmi v okolí. Tato cena platí pro nemovitost v bezvadném stavu, obecná cena nemovitosti s výše uvedenými vadami činí [částka] (tj. [částka] – [částka]). 9. Jelikož žalovaný namítal, že v době převodu nemovitosti (rodinného domu [číslo] v [obec]) žalobce věděl o vadách, které nemovitost měla, odvolací soud dokazování doplnil výslechem obou účastníků a [rodinný příslušník] žalobce, navrhovaný výslech řemeslníků, kteří se podíleli na stavbě nemovitosti, proveden nebyl. Tito svědci se měli vyjádřit k postupu a kvalitě prací při rekonstrukci nemovitosti, což pro posouzení věci vzhledem k níže uvedenému není podstatné. 10. Žalobce slyšen jako účastník řízení vypověděl, že v době, kdy kupoval od žalovaného rodinný dům, byl ujištěn, že dům žádnou vadu nemá, na žádné vady nebyl upozorněn a sám žádné závady neshledal. Žalobce se do domu nastěhoval v létě roku [rok] a v průběhu následující zimy a po ní se začaly projevovat vady, které jsou předmětem sporu. Před koupí domu provedl žalobce dvě prohlídky nemovitosti, jednou v přítomnosti své [rodinný příslušník] a jednou v přítomnosti architekta, přičemž ani tento odborník žádné vady na domě neshledal. [rodinný příslušník] žalobce vypověděla, že se na nemovitost byla se žalobcem podívat, žádné vady neshledala a na žádné vady nemovitosti nebyla žalovaným upozorněna. Podle jejího úsudku se nemovitost jevila být v perfektním stavu. Žalovaný naopak vypověděl, že při prohlídce nemovitosti žalobce informoval, že se ve sprchovém koutu tvoří vodní kámen. Žalobce tuto skutečnost vzal na vědomí s tím, že stejně hodlá sprchový kout přebudovat. Žádné další vady v té době v nemovitosti nebyly. 11. Odvolací soud uvěřil výpovědi žalobce a jeho [rodinný příslušník]; tvrzení žalovaného, že upozornil žalobce na vadu - vodní kámen tvořící se ve sprchovém koutu, odvolací soud neuvěřil. Žalovaný o vadách v koupelně totiž tvrdil pokaždé něco jiného. Ve vyjádření k žalobě uvedl, že žalobce věděl o tom, že do sprchového koutu zatéká, proto žalovaný žalobci doporučil prevenci vzniku zatékání, kterou sám s úspěchem využíval, a to pravidelně jednou ročně obnovovat vrstvu butylového tmelu na místech, do kterých zatéká. Dále žalovaný uvedl, že žalobci již jednou na jeho žádost opravil uvedenou vadu, kdy položil vrstvu silikonové pěny na místa, do nichž zatéká. V účastnické výpovědi žalovaný naopak vypověděl, že upozornil žalobce na tvořící se vodní kámen ve sprchovém koutu, což není tatáž vada. Výpověď žalovaného je nevěrohodná, a proto odvolací soud vycházel ze zjištění učiněného z výpovědi žalobce a jeho [rodinný příslušník], tj. že nemovitost byla žalobci prodána jako bezvadná, žalobce na žádné vady upozorněn nebyl. 12. Podle ust. § 2106 odst. 2 věty první o. z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. 13. Odvolací soud se nejprve zabýval námitkou žalovaného, že žalobce neuplatnil u žalovaného vady ve lhůtě stanovené § 2112 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.). Podle tohoto zákonného ustanovení požaduje-li kupující právo z vadného plnění a jedná-li se o skrytou vadu, vznikne mu nárok na právo z vadného plnění,