69 Co 19/2026-145 – Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Okresní soud zrušil podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k nemovitým věcem, a to bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byt nacházející se v budově , adresa, I – město č. p. , Anonymizováno, , byt. dům (dále jen „budova“), postavené na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří (dále jen „pozemek“) včetně souvisejícího ideálního spoluvlastnického podílu ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech domu (budovy) a pozemku v k. ú. , adresa, , obec , adresa, zapsaném na LV , Anonymizováno, (budova a pozemek) a LV , Anonymizováno, – bytová jednotka, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, a tyto nemovité věci přikázal do výlučného vlastnictví žalobkyně (výrok I.). Žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému na vypořádání podílu částku 680.000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.). Žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nebylo přiznáno (výrok III.).2. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný. Nesouhlasil s cenou vypořádacího podílu, kterou mu má žalobkyně podle výroku II. zaplatit, neboť tato částka neodpovídá reálné situaci ohledně ceny nemovitostí. Soud nevyhověl jeho žádosti, aby byt byl přikázán do jeho výlučného vlastnictví s povinností zaplatit žalobkyni vypořádací podíl. Předmětný byt byl v letech 2022-2024 zhodnocován investicemi do celého domu (zateplení štítových stěn, výměna obou vstupních dveří domu za kvalitnější s izolačními trojskly, výměna všech oken na schodišti – také trojskla). Přesto se podle nového soudního odhadu cena bytu za 3 roky zvýšila jen o 20.000 Kč. V , adresa, je nedostatek bytů a byty ve starších domech se ročně zdraží o 15-20 %. Do roku 2022 bydlel v předmětném bytě s matkou, kterou měl v péči a průběžně prováděl opravy a údržbu. Byt je v dobrém stavu, nemusí se do něj investovat. Znalecký posudek ze dne 11. 7. 2025 určil cenu ve výši 2.720.000 Kč, jen o 20.000 Kč více než odhad z roku 2022. Znalec použil k určení ceny bytu zcela nevhodné objekty ke srovnání. Všechny byty, s nimiž cenu porovnával, pochází ze starší doby, 60.-70. léta. Jeden z porovnávaných objektů se nachází v povodňové zóně a není zateplen. Většina bytů je bez výtahu a ve větší vzdálenosti od středu města. Znalec nevzal v úvahu bezbariérový přístup z autobusové zastávky přímo před domem až do výtahu. V rozsudku je dům označen jako panelový, přičemž se jedná o vyzdívaný skelet, omítnutý, v přízemí keramický obklad, obvodové zdi a příčky jsou z voštinových izolačních cihel Wieneberger o tloušťce 45 cm. Investice do domu nepochybně mají vliv na cenu bytu, neboť se výrazně zlepšila tepelná bilance celého domu, jehož je byt součástí. Není zohledněna poloha bytu v domě, slunná strana, první patro, 5 minut chůze od centra města (index polohy). Před domem i za ním jsou parkovací prostory. Soud se nezabýval věcnou správností znaleckého posudku, který po formální stránce může projít i jako nesprávný odhad.3. Žalobkyně navrhla, aby rozsudek okresního soudu byl jako věcně správný potvrzen. V podaném odvolání žalovaný neuvádí nic podstatného, co by znalecký posudek zpochybnilo, nedoložil žádné faktické porovnání.4. Odvolání žalovaného je přípustné, bylo podáno osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas, obsahuje i způsobilé odvolací důvody, proto krajský soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu i řízení, které jeho vydání předcházelo podle ustanovení § 206 a § 212 o. s. ř. a po provedení odvolacího řízení v režimu neúplné apelace s důrazem na uplatněné odvolací důvody a po částečném doplnění dokazování dospěl odvolací soud k závěru, že odvolání žalovaného je částečně důvodné.5. Po skutkové stránce okresní soud správně zjistil a mezi účastníky není sporu o tom, že jsou na základě pozůstalostních řízení po svých rodičích podílovými spoluvlastníky předmětné bytové jednotky. Žalobkyně vlastní podíl o velikosti id. 3/4 a žalovaný podíl o velikosti id. 1/4, přičemž žalobkyně vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 v předmětné nemovitosti již od roku 2004 na základě usnesení o schválení dědické dohody ze dne 7. 1. 2004. Znaleckým posudkem bylo prokázáno, že předmětné nemovitosti nejsou reálně dělitelné, což žádný z účastníků nezpochybňuje. Byt je neobydlený, užívaný žalovaným jako sklad nepotřebných věcí. Žalobkyně prokázala, že je dostatečně solventní k tomu, aby v určené lhůtě vyplatila žalovanému jeho vypořádací podíl.6. Okresní soud správně dospěl k závěru, že podílové spoluvlastnictví účastníků je třeba zrušit, neboť s odkazem na ustanovení § 1140 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Okresní soud též správně rozhodl o způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví, když na prvním místě uvedený způsob vypořádání reálným rozdělením mezi předmětné nemovitosti není dobře možný, jak vyplývá ze znaleckého posudku, jehož závěry v této části nebyly nikým z účastníků zpochybněny. Okresní soud též správně přikázal předmětnou bytovou jednotku do výlučného vlastnictví žalobkyně, která je většinovým spoluvlastníkem (id. ¾), hradí náklady spojené s provozem bytu a společných prostor a svědčí ji též hledisko účelného využití této nemovitosti, neboť v , adresa, žije. Způsob vypořádání spoluvlastnictví účastníků k jednotce bytu odpovídá rozdělení nemovitého majetku mezi účastníky (sourozence) po smrti rodičů v souladu s jejich přáním tak, že žalovaný získal většinový podíl (id. ¾) na nemovité věci, pozemku, jehož součástí je rodinný dům v , Anonymizováno, , v němž žije. Žalobkyně též prokázala, že má dostatek disponibilních finančních prostředků na zaplacení vypořádacího podílu žalovaného.7. Spor se tak koncentroval v otázce, jaká částka má být žalovanému zaplacena jako přiměřená náhrada za jeho vyloučení ze spoluvlastnictví k nemovité věci (ust. § 1147 o. z.). Žalovaný nesouhlasil se závěrem znaleckého posudku, který v řízení vypracoval soudem ustanovený znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí , tituly před jménem, , jméno FO, a obvyklou cenu bytu stanovil ve výši částky 2.720.000 Kč. Dle námitek žalovaného jde tak o cenu jen o 20.000 Kč vyšší, oproti ceně bytu stanovené v roce 2022 v řízení o dědictví.8. Odvolací soud doplnil dokazování výslechem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který okresní soud neprovedl, přestože žalovaný měl k posudku řadu námitek. Znalec potvrdil, že cena bytu, kterou stanovil v posudku vypracovaném dne 11. 7. 2025, je k datu jeho vypracování správná a odpovídá ceně obvyklé v daném místě a čase. Od té doby ceny nemovitostí vzrostly, zvláště v druhé polovině roku 2025. Podle zjištění znalce z dohledatelných statistických údajů činí nárůst cen nemovitostí v , adresa, %. Obvyklá cena jednotky bytu tak aktuálně při zohlednění stavu bytu činí částku 3.046.400 Kč. K jednotlivým námitkám žalovaného znalec uvedl, že srovnání ceny nelze provést na základě neuskutečněných prodejů, na které poukázal žalovaný předložením inzerce realitních kanceláří, neboť tato cena zahrnuje i provizi a ceny bývají nadsazeny. Znalec vyloučil, že by cena předmětného bytu lineárně stoupala již od roku 2023, což vysvětlil jako důsledek vyvrcholení Covidové krize, kdy inflace dosahovala vysokých hodnot a došlo ke zdražení hypoték. Proto od 1. pololetí roku 2023 došlo k poklesu cen, který se zastavil a vyrovnal do vrcholových hodnot až v roce 2025. K námitce žalovaného setrval na svém stanovisku, že se jedná o panelový objekt, proto porovnání provedl s jinými panelovými objekty. Předmětná budova se liší s některými ze srovnávaných objektů jen v tom, že nemá panelový obvodový plášť. Porovnávací metoda standardní jednotkové tržní ceny umožňuje zohlednit odlišnosti srovnávaných objektů pomocí indexace, tzv. indexem odlišnosti, který znalec v posudku použil a pohybuje se od 1,32 do 1,41. U oceňovaného bytu je to hodnota 1,51, tedy kvalitativně jde o hodnotu vyšší. Odlišnost obvodového pláště předmětné budovy tak byla dostatečně zohledněna. Prakticky všechny byty v panelových domech prošly rozsáhlou rekonstrukcí – zateplením obvodových plášťů a výměnou výplní otvorů. V posuzovaném objektu se nadstandardní příslušenství např. sauna nenachází, jen standard – místnost k uskladnění kol, komory, sklepní boxy. Dostupnost bytu v objektu a výtah je jedním z kritérií pro stanovení indexu odlišnosti, který znalec použil.9. Po tomto doplnění znaleckého posudku výslechem znalce považuje odvolací soud posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, za přesvědčivý, logicky odůvodněný v závěru o výši obvyklé ceny, která je aktuálně vyšší o 12 % oproti ceně v posudku vypracovaném dne 11. 7. 2025 (2.720.000 Kč) a zohledňuje současně i stav, v jakém se byt nachází. Aktuálně obvyklá cena posuzovaného bytu činí částku 3.046.400 Kč. Odvolací soud tak považuje důkaz znaleckým posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, za relevantní důkaz pro zjištění obvyklé ceny bytu, neboť je znalcem srozumitelně a přesvědčivě vyložen a má oporu v podkladových materiál