26 CO 188/2021-172 — Krajský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem (ve znění opravného usnesení) soud I. stupně ve výroku I. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 151 250 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku. Ve výroku II. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 61 867 Kč k rukám zástupkyně žalobkyně do tří dnů od právní moci rozsudku. Ve výroku III. rozhodl, že vedlejší účastník nemá právo na náhradu nákladů řízení. 2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že účastníci uzavřeli platně dne [datum] smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti (pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], v k. ú. Hradišťko I, obec Veltruby, dále případně jen„ Nemovitost“), a to na dobu šesti měsíců (dále případně jen Smlouva“). Za podmínek stanovených Smlouvou došlo k jejímu prodloužení o šedesát dnů. V souvislosti se Smlouvou byla v průběhu jí založeného smluvního vztahu s jedním ze zájemců, [jméno] [příjmení], uzavřena smlouva o rezervaci Nemovitosti ze dne [datum] s účinností do [datum]. Žalovaná však bez udání důvodu odmítla tuto rezervační smlouvu prodloužit, a k uzavření kupní smlouvy s [jméno] [příjmení] tak nedošlo. Žalobkyně uvedeným způsobem obstarala příležitost, a proto jí vzniklo dle Smlouvy i dle zákona (§ 2245 a násl. občanského zákoníku) právo na vyplacení sjednané provize ve výši 151 250 Kč. 3. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná a vedlejší účastník v zákonné lhůtě odvolání. 4. [ulice] účastník však v průběhu odvolacího řízení vzal své odvolání zcela zpět. Odvolací soud proto odvolací řízení o jeho odvolání zastavil (§ 207 odst. 2 o. s. ř). Ve vztahu k vedlejšímu účastníku tak napadený rozsudek nabyl právní moci, jako kdyby odvolání nebylo vůbec podáno (§ 222 odst. 1 o. s. ř.). 5. Žalovaná ve svém odvolání namítla nesprávnost skutkových i právních závěrů rozsudku soudu I. stupně. Soud I. stupně se především nevypořádal dostatečně s veškerou argumentací žalované, obsaženou v jejím písemném vyjádření k žalobě ze dne [datum]. Nezabýval se v této souvislosti tvrzením žalované, že již před uzavřením rezervační smlouvy avizovala spolu s vedlejším účastníkem svou vůli nepokračovat nadále ve spolupráci dle Smlouvy. Dále se soud I. dostatečně nezabýval otázkou profesní převahy žalobkyně jako podnikatele. Vzhledem k tomu, že Nemovitost byla zatížena exekutorským zástavním právem, mělo žalobkyni jako podnikateli být zřejmé, že k uzavření kupní smlouvy v době, po kterou byla Nemovitost pro [jméno] [příjmení] rezervační smlouvou rezervována, nelze stihnout uzavřít kupní smlouvu. Žalovaná přitom neměla žádnou zákonnou a ani smluvní povinnost přistoupit na prodloužení rezervační smlouvy, jak žalobkyně požadovala. Dle žalované uzavřela žalobkyně rezervační smlouvu s [jméno] [příjmení] jen za účelem vytvoření důvodu pro možnost inkasovat provizi dle Smlouvy. Soud I. stupně se rovněž nevypořádal s námitkou žalované, že Smlouva obsahuje ujednání znevýhodňující spotřebitele, a to použitím termínu„ opatřit příležitost uzavřít smlouvu“ místo zákonného termínu„ zprostředkovat uzavření smlouvy“. Celkově tak lze dle žalované uzavřít, že v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně jako zprostředkovatel nezajistila reálnou možnost uzavření smlouvy o převodu nemovitosti, a proto jí nárok na provizi dle Smlouvy nevznikl. Navrhla, aby odvolací soud změnil napadený rozsudek soudu I. stupně tak, že žaloba bude zcela zamítnuta. 6. Žalobkyně v písemném vyjádření k odvolání žalované zejména uvedla, že žalovaná ve smluvním vztahu založeném Smlouvu sice vystupovala jako spotřebitel, v žádném případě však s ní nebylo jednáno nepřiměřeně a ani nebyla nijak znevýhodňována. Vzhledem k tomu, že Smlouva byla sjednána mimo provozovnu žalobkyně, mohla žalovaná od Smlouvy odstoupit do čtrnácti dnů od uzavření Smlouvy, na což byla ve Smlouvě i upozorněna (čl. V odst. 4 Smlouvy). Této možnosti však nevyužila. Žalobkyně zajistila zájemce o koupi [příjmení] [jméno] [příjmení], který se sjednáním hypotéčního úvěru na dohodnutou kupní cenu Nemovitosti neměl žádný problém. [ulice] účastník sliboval, že zajistí výmaz exekutorského zástavního práva váznoucího na Nemovitosti, to však neučinil. Za účelem zajištění úvěrování i s touto zátěží požádala žalobkyně žalovanou o prodloužení doby platnosti rezervační smlouvy, to však žalovaná s vedlejším účastníkem odmítli. Jmenovaní odepřeli další součinnost k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně má za to, že svou činností zajistila reálnou možnost uzavření kupní smlouvy na Nemovitost, a vzniklo jí tak dle Smlouvy právo na vyplacení provize. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně potvrdil. 7. V průběhu odvolacího jednání poučil odvolací soud žalobkyni dle § 213b odst. 1 ve spojení § 118 odst. 1 a 3 o. s. ř. v tom smyslu, že pro důvodnost svého nároku na vyplacení provize musí tvrdit a prokázat skutečnosti, které by mohly vést k závěru, že nejpozději do konce období, na které byla Smlouva jako smlouva zprostředkovatelská sjednána, splnila svou povinnost ze Smlouvy, a to obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy na Nemovitost tím způsobem, že zajistila kupce, který v té době byl reálně schopen kupní cenu sjednanou ve Smlouvě uhradit. 8. Po tomto poučení žalobkyně předložila jako důkaz výpis z katastru nemovitostí k datu [datum] ohledně pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba, objekt bydlení, [adresa], vše v k. ú. Kaňk, obec Kutná Hora, zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Dále předložila listinu nazvanou„ Odstoupení od žádosti o hypotéční úvěr“ ze dne [datum], sepsanou [jméno] [příjmení], adresovanou [právnická osoba], pobočka [obec]. Předložila listinu nazvanou„ Potvrzení“ sepsanou dne [datum] [právnická osoba], pobočka [obec], adresovanou [jméno] [příjmení]. Dále předložila opis Úvěrové smlouvy [číslo] uzavřené dne [datum] mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] na straně jedné a [právnická osoba] na straně druhé. Dále předložila opis Smlouvy o překlenovacím úvěru ze stavebního spoření uzavřené dne [datum] mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] na jedné straně a Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. na straně druhé. Rovněž předložila Potvrzení o výši pracovního příjmu vystavené dne [datum] a dne 29. 5 2018 zaměstnavatelem [právnická osoba] ohledně příjmů [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. 9. V písemném vyjádření k těmto důkazům žalobkyně uvedla, že jimi především prokazuje, že v době, kdy jmenovaný [jméno] [příjmení] jednal se žalobkyní o možnosti koupit Nemovitost žalované a vedlejšího účastníka, měl vzhledem ke svým příjmům (a příjmům své partnerky) reálnou možnost opatřit si dostatek finančních prostředků na koupi Nemovitosti, o čemž svědčí i to, že spolu s partnerkou zakoupili v bezprostředně následujícím období za použití hypotéčního úvěru u [právnická osoba] nemovitost v k. ú. Kaňk za částku obdobnou kupní ceně, za jakou se prodávala Nemovitost. [jméno] [příjmení] s partnerkou byli připraveni vyřešit koupi Nemovitosti i s existující s právní vadou v podobě exekutorského zástavního práva (byť původně zajištění odstranění této závady slibovala sama žalovaná) u [právnická osoba] formou tzv. předhypotéky, když u této banky požádali o úvěr dne [datum]. Od sjednání hypotéky u této banky odstoupili až na konci května 2018, kdy se jim naskytla možnost zakoupení nemovitosti v k. ú. Kaňk za použití hypotéčního úvěru od [právnická osoba] Do té doby byli připraveni realizovat koupi Nemovitosti. 10. Žalovaná v následném písemném vyjádření uvedla, že situace, kdy banka financuje koupi nemovitosti zatížené zástavním právem, bývá zcela standardně řešena tak, že zástavní věřitel vydá potvrzení o výši své pohledávky a pro účely výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí podepíše podmíněný souhlas s výmazem, pokud mu bude úvěrující bankou zajištěný dluh uhrazen. V daném případě k tomuto postupu nedošlo, z toho žalovaná dovozuje, že [jméno] [příjmení] jako zájemce o koupi Nemovitosti s financující bankou o poskytnutí hypotéky řádně nejednal. Dále žalovaná v tomto vyjádření uvedla, že ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] vyplývá, že na prohlídce Nemovitosti byl na podzim roku 2017, že od té doby až do vypršení rezervační smlouvy s ním již ze strany žalobkyně nikdo nejednal, a že se o existenci právní závady na Nemovitosti dověděl až tři měsíce po její prohlídce od svého finančního poradce. Z toho žalovaná dovozuje, že [jméno] [příjmení] byl nečinný a jeho zájem o koupi Nemovitosti nebyl vážný, a že tedy ani vážně nejednal s bankou o získání úvěru na její koupi. Žalovaná dále namítla, že žalobkyní předložené potvrzení [právnická osoba] o ukončení vyřizování hypotéky s [jméno] [příjmení] a jeho partnerkou ze dne [datum] není pravé nejméně co do data vystavení a obsahuje i nepravdivé údaje; to dovozuje z toho, že toto potvrzení neobsahuje číslo jednací případu. Z dosud provedeného dokazování žalovaná dovozuje, že žádost o