26 CO 92/2022-99 — Krajský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně ve výroku I. zamítl žalobu o nahrazení projevu vůle za žalované uzavřít jako prodávající kupní smlouvu se žalobcem jako kupujícím, a to ohledně pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p./č. ev., garáž, pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, rodinný dům, pozemek parc. [číslo] ostatní plocha a pozemek parc. [číslo] zahrada (dále případně jen,, Nemovitosti“), za kupní cenu 6 300 000 Kč, jakož i za dalších podmínek, jak jsou v tomto výroku blíže specifikovány. 2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že [jméno] [příjmení], [datum narození] (dále i [anonymizováno] [příjmení] st.“) uzavřel dne [datum] se žalobcem (za účasti realitní kanceláře [právnická osoba]) smlouvu, nazvanou jako Smlouva rezervační (dále případně jen„ Smlouva“), ve které se za dalších dohodnutých podmínek zavázal jako vlastník rezervovat ke koupi pro žalobce jako zájemce Nemovitosti, a to do [datum] s tím, že žalobce se naopak zavázal uhradit rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč tak, že částku 250 000 Kč poukáže [jméno] [příjmení], st a částku 250 000 Kč poukáže zmíněné realitní kanceláři. Darovací smlouvou ze dne [datum] (dále případně jen„ Darovací smlouva“) však Nemovitosti daroval [jméno] [příjmení] st. žalovaným (každému id. 1/3). Žalovaní jsou dnes v uvedeném poměru zapsáni v katastru nemovitostí jako spoluvlastníci Nemovitostí. Dne [datum] [jméno] [příjmení] st. zemřel. Dle soudu I. stupně nelze dovodit, že by obsahem Smlouvy byla i smlouva o smlouvě budoucí kupní na prodej Nemovitostí. Svým obsahem naplňuje Smlouva definiční znaky smlouvy o zprostředkování ve smyslu § 2445 a násl. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Ze Smlouvy tedy [jméno] [příjmení] nevznikla povinnost uzavřít kupní smlouvu na prodej Nemovitostí se žalobcem, a proto nemohla ani přejít na žalované, když ti ani nebyli účastníky Smlouvy. [příjmení] [jméno] [příjmení] st. v průběhu rezervační doby daroval Nemovitosti žalovaným, nejednal ani v rozporu s dobrými mravy, protože byl oprávněn s Nemovitostmi jako jejich vlastník volně nakládat, a tedy i převést je na své blízké příbuzné, na svou manželku a své děti. Smlouva navíc počítala s tím, že k uzavření kupní smlouvy rezervovaných nemovitostí ve sjednané době nemusí dojít, a pro ten případ bylo v ní sjednáno mimo jiné i vrácení rezervačního poplatku žalobci. Nárok žalobce vůči žalovaným na uzavření kupní smlouvy na prodej nemovitostí tedy nevznikl. Z tohoto důvodu soud I. stupně žalobu jako nedůvodnou zamítl. 3. Proti tomuto rozsudku podal žalobce v zákonné lhůtě odvolání. Z hlediska procesního namítal, že soud I. stupně po zahájení ústního jednání již předem účastníkům sdělil svůj pracovní závěr o nedůvodnosti žaloby, a z toho důvodu odmítl provést některé žalobcem navržené důkazy, jakož i jeho žádost o poskytnutí lhůty k navržení dalších důkazů, které by mohly zvrátit odmítavé stanovisko soudu. Soud I. stupně tedy žalobce ani nepoučil dle § 118a o. s. ř., čímž zásadně porušil jeho procesní práva. Soud I. stupně v odůvodnění napadeného rozsudku rovněž nedostatečně odůvodnil závěr, že posuzovaná Smlouva naplňuje znaky smlouvy o zprostředkování. Naopak, dle žalobce je třeba Smlouvu podle jejího obsahu posoudit jako smlouvu o smlouvě budoucí kupní, když obsahuje všechny podstatné znaky tohoto smluvního typu ve smyslu § 1785 a násl. o. z. [jméno] [příjmení] st. se ve Smlouvě zavázal prodat žalobci konkrétně specifikované Nemovitosti, tedy uzavřít s ním kupní smlouvu s tímto předmětem. Žalobce se přitom ve Smlouvě zavázal Nemovitosti koupit a zaplatit za ně kupní cenu. Oba se zavázali k tomuto jednání ve sjednané„ rezervační“ době. Žalobce následně ve sjednané lhůtě vyzval bezúspěšně [jméno] [příjmení] st. k uzavření kupní smlouvy a následně se u soudu domáhá nahrazení projevu vůle. 4. Žalobce v odvolání dále namítl, že soud I. stupně se vzhledem ke svému právnímu názoru na povahu Smlouvy již ani nijak důsledně nezabýval otázkou přechodu práv a povinností ze Smlouvy na žalované, k čemuž podle žalobce došlo, a to s poukazem na ustanovení § 2009 o. z. Dle žalobce charakter Smlouvy nezakládá čistě osobní závazek [jméno] [příjmení] st., a proto práva a povinnosti z ní přešly na jeho právní nástupce. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že jeho žalobě bude zcela vyhověno, případně aby rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. 5. Žalovaní v písemném vyjádření k odvolání žalobce zejména uvedli, že soud I. stupně nemusel provádět další žalobcem navrhované důkazy za situace, kdy všechny důkazy potřebné pro své rozhodnutí již předtím provedl. Poukázali na to, že ve Smlouvě bylo sjednáno vrácení rezervační zálohy pro případ úmrtí [jméno] [příjmení] st. Toto ujednání dle nich vylučuje přechod závazků se Smlouvy na jeho právní nástupce. Žalovaní mají dále za to, že Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, do [datum]. K tomuto datu tedy pozbyla účinnosti, přičemž žalobce podal svou žalobu až o půl roku později. Žalovaní se ztotožňují se závěrem soudu I. stupně, že z posuzované Smlouvy práva a povinnosti na ně nepřešly, Smlouva ujednání o smlouvě budoucí kupní neobsahovala. Při odvolacím jednání své vyjádření ústně doplnili tak, že z článku V, odst. 1 Smlouvy vyplývá, že smlouva o smlouvě budoucí měla být teprve v budoucnu uzavřena, a již z toho důvodu nemůže být obsahem Smlouvy. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil. 6. V písemné replice k vyjádření žalovaných žalobce zejména uvedl, že skutečnost, že Smlouva obsahovala ujednání o vrácení rezervační zálohy pro případ smrti [jméno] [příjmení] st., nevylučuje přechod práv a povinnosti ze Smlouvy na jeho právní nástupce, ale pouze konstruuje právo žalobce žádat vrácení rezervačního poplatku, navíc vázané na jeho výslovnou výzvu. Žalobci nic nebránilo toto právo na vrácení zálohy případně vůbec neuplatnit. Podle žalobce uplynutím sjednané rezervační doby ve Smlouvě závazek uzavřít kupní smlouvu nezanikl, protože zákon umožňuje domáhat se nahrazení projevu vůle ze smlouvy o smlouvě budoucí v jednoleté promlčecí lhůty počítané od doby, kdy měla být budoucí smlouvy uzavřena (§ 634 o. z.). Tuto lhůtu žalobce nepochybně dodržel. V průběhu jednání před odvolacím soudem žalobce k vyjádření žalovaných ještě doplnil, že podle jeho názoru žalovanými zmiňovaný článek V. Smlouvy je nazván Zajištění závazků smluvních stran, z čehož podle něj vyplývá, že tím byla pouze sjednána možnost sjednání smlouvy o smlouvě budoucí pro případné zajištění závazků stran ze Smlouvy. 7. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, zopakoval k důkazu obsah Smlouvy (§ 213 odst. 2 o. s. ř.) Poté přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné. 8. Z hlediska procesního odvolací soud žádné zásadní pochybení soudu I. stupně neshledal. Provedeným dokazováním soud I. stupně opatřil dostatečný skutkový podklad pro skutkové i právní posouzení věci, a proto nebylo již třeba žalobci poskytovat poučení dle § 118a o. s. ř. ve smyslu doplnění určitých tvrzení a navržení dalších důkazů. 9. Žalobce svou žalobu opřel o tvrzení, že Smlouva obsahuje smlouvu o smlouvě budoucí kupní na prodej Nemovitostí, že [jméno] [příjmení] st. v rozporu s podmínkami Smlouvy převedl Darovací smlouvou Nemovitosti na žalované, následně zemřel. Dle žalobce práva a povinnosti ze Smlouvy, resp. z v ní obsažené smlouvy o smlouvě budoucí, přešly na žalované, a to buď jako na právní nástupce [jméno] [příjmení] st. z titulu nabytí vlastnictví k Nemovitostem Darovací smlouvou, nebo práva a povinnosti ze Smlouvy, resp. z v ní obsažené smlouvy o smlouvě budoucí, přešly na žalované jako na právní nástupce [jméno] [příjmení] st. z titulu dědického práva, pokud by Darovací smlouva byla – k námitce žalobce – shledána neplatnou pro rozpor s dobrými mravy. 10. Podle § 1785 občanského zákoníku (o. z.): Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. 11. Podle § 1786 o. z.: Zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. 12. Podle § 1787 odst. 1 o. z.: Nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. 13. Podle § 2079 odst. 1 o. z.: Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující