27 CO 213/2021-149 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem Okresního soudu v Rakovníku č.j. 5 C 191/2020-105 ze dne 24.5.2021 (dále jen„ rozsudek soudu prvního stupně“) byla zamítnuta žaloba, aby soud určil, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] o výměře 75 m² odděleného od pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] o výměře [číslo] m², na základě geometrického plánu [číslo] 2020 vyhotoveného [právnická osoba] spol. s r.o., [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], okres [okres], [územní celek], [katastrální uzemí], mapový list [obec a číslo] (KMD); geometrický plán ověřil úředně oprávněný zeměměřičský inženýr Ing. [jméno] [příjmení] dne [datum] pod [číslo] 2020; za katastrální úřad odsouhlasil očíslování parcel Bc. [jméno] [příjmení] pod č. PGP [číslo] 2020 [číslo] dne [datum], to vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek] a [katastrální uzemí] (výrok I.), dále jen„ předmětný pozemek“ nebo„ sporný pozemek.“ Dále bylo rozhodnuto o povinnosti žalobce zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 47 916 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám jejich právního zástupce (výrok II.). 2. Soud prvního stupně vycházel ze zjištění, že žalobce na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi ním a [jméno] [příjmení] zakoupil pozemek parc. [číslo] o výměře 216 m², v obci [obec], [katastrální uzemí], jehož součástí je rekreační chata č.e. 5. Tato nemovitost měla být dle smlouvy prodána s příslušenstvím, zejména pak s vedlejšími stavbami, a to zahradním altánem, bazénkem, příslušící zahradou a vnitřním mobiliářem. [jméno] [příjmení] nemovitost nabyl na základě darovací smlouvy ze dne [datum] od své tety paní [příjmení]. [příjmení] [příjmení] mu nemovitost předala jako oplocený celek včetně připloceného sporného pozemku s tím, že stávající oplocení bylo dle provedených důkazů dokončeno v roce 1982. Při prodeji [jméno] [příjmení] žalobci sděloval, že mu prodává chatu a oplocenou zahradu, tedy celý oplocený celek. Skutečnost, že k pozemku je připlocen i sporný pozemek žalobci nesdělil, neboť o ní údajně sám nevěděl. Na základě kupní smlouvy se žalobce ujal držby pozemku parc. [číslo] o výměře 187 m² (29 m² se nacházelo mimo oplocený komplex), sporného pozemku o výměře 75 m² a pozemku parc. [číslo] o výměře 151 m², které se nacházely uvnitř oplocení. Jako vlastníci pozemku parc. [číslo] byli až do roku 2019 v katastru nemovitostí evidováni manželé [příjmení]. Manželé [příjmení] v roce 2019 souhlasně prohlásili, že vlastníkem předmětného pozemku je žalobce, který jej měl nabýt vydržením. Dané prohlášení učinili, neboť se chtěli s ohledem na svůj věk a [anonymizováno] stav vyhnout soudnímu sporu. Krátce po tom, co žalobce nemovitost zakoupil v roce 2007, jej měl na nesrovnalosti v hranicích pozemků, které neodpovídají oplocení, verbálně upozorňovat svědek [příjmení], právní předchůdce žalovaných, společně s žalovaným [číslo]. Dle svědka [příjmení] jeho právní předchůdci a právní předchůdci svědka [příjmení] zjistili nesrovnalosti v oplocení a hranicích pozemků včetně jejich vzájemného připlocení zhruba v roce 1967 a byly s nimi srozuměni. Na tyto nesrovnalosti měl svědek [příjmení] upozorňovat i svědka [příjmení], ten to však popřel. Oplocení pozemků se od roku 1982 nezměnilo, jedná se o jeden celek, v němž nejsou hranice jednotlivých parcel rozpoznatelné, je na něj jeden vstup a na sporném pozemku se nachází vstup do chaty. Oplocený komplex je pravidelného tvaru, v mírném svahu, přehledný a udržovaný. Na pozemku parc. [číslo] se nachází bazén a altán. 3. Na tomto základě soud prvního stupně uzavřel, že na případný vznik vlastnického práva žalobce k předmětnému pozemku vydržením je třeba aplikovat právní úpravu účinnou od 1.1.2014, přičemž žalobce podmínky vydržení nesplňuje. Dále uvedl, že svědek [příjmení] žalobci prodal podle obsahu smlouvy kromě parcely č. st. 116 s rekreační chatou též„ příslušící zahradu,“ v písemném právním úkonu však nebyla provedena individualizace pozemku parcelním číslem a katastrálním územím, v němž leží, proto je smlouva v této části pro neurčitost neplatná. Pokud jde o sporné vydržení, soud prvního stupně citoval relevantní právní úpravu a judikaturu a uvedl, že by se na straně žalobce mohlo jednat pouze o nabývací titul putativní, tedy domnělý, ten však podle nové právní úpravy není pro pravost držby (a vydržení) dostačující. Dále zdůraznil, že je zde několik skutečností, které poctivost držby a omluvitelnost omylu žalobce ohledně vlastnictví sporného pozemku vylučují. Za zásadní považoval poměr plochy pozemku, který žalobce dle smlouvy zakoupil a plochy pozemků, jejíž držby se fakticky ujal, která je téměř dvojnásobná. Tento rozdíl byl snadno seznatelný, neboť oplocený celek je pravidelného tvaru, přes jeho částečné zastavění je a byl přehledný, udržovaný a jednotlivé pozemky na sebe vzájemně navazovaly. Za významnou považoval soud prvního stupně i skutečnost, že žalobce se ujal držby sporného pozemku na základě koupě za úplatu od cizí osoby. V takovém případě lze vyžadovat u nabyvatele vyšší míru opatrnosti, než v případě bezúplatného převodu od nejbližších osob. Žalobce měl důvod pochybovat o hranicích koupeného pozemku a měl a mohl nahlédnout do katastru nemovitostí. Omluvitelnost omylu žalobce soud prvního stupně nedovodil ani z toho, že žalovaní a jejich právní předchůdce roky užívání sporného pozemku žalobcem trpěli, neboť tak činili na základě povědomí o vzájemném připlocení části svých sousedních pozemků. Na tyto nesrovnalosti žalobce upozornil svědek [příjmení]. Soud prvního stupně tak neshledal ani podmínky pro mimořádné vydržení, neboť žalobce nebyl poctivým držitelem. Podle úspěchu pak přiznal žalovaným plnou náhradu nákladů řízení. 4. Proti tomuto rozsudku podal včasné odvolání žalobce (dále též jako„ odvolatel“). Ve svém obsáhlém odvolání uvedl, že žalobce je třeba považovat za pravého držitele, když nebylo zjištěno, že by byl naplněn některý ze znaků držby nepravé. Žalobce svou držbu odvozuje od kupní smlouvy ze dne [datum], která by ke vzniku vlastnického práva postačovala. Dle přesvědčení žalobce je opačné právní posouzení soudu prvního stupně nesprávné. V dané věci pro omluvitelnost omylu žalobce (posuzováno objektivně) a pro mimořádné okolnosti případu svědčí, že pozemek parc. [číslo] (a také parc. [číslo]) tvoří s pozemkem parc.č. st. 116 oplocený celek, kdy neexistuje jiný přístup k předmětnému pozemku parc. [číslo] (a také k pozemku parc. [číslo]), než přes pozemek parc.č. st. 116, na jehož hranici je jediný vchod do zaploceného areálu (plechová vrata s brankou). Jiný přístup neexistoval po celou dobu držby pozemků žalobcem, ani v době držby právními předchůdci žalobce (minimálně od počátku osmdesátých let, kdy na základě vyjádření tehdejších správních orgánů, bylo dobudováno oplocení na stávajícím půdorysu). Navíc předmětný pozemek parc. [číslo] (a také parc. [číslo]) byly v uvedeném rozsahu – spolu s pozemkem parc.č. st. 116 – užívány /jako jediný pozemek přiléhající k rekreačnímu objektu, bez jakéhokoli viditelného odlišení hranic pozemků uvnitř oploceného komplexu. Právní předchůdci žalobce, pan [příjmení] i paní [příjmení], resp. manželé [příjmení], evidentně užívali pozemky nerušeně ve stejném rozsahu jako žalobce; v daném rozsahu byly pozemky nerušeně užívány minimálně od počátku osmdesátých let. Omluvitelnost omylu žalobce a mimořádné okolnosti případu vyplývají i ze skutečnosti, že žalobce vycházel z důvěry v rozhodnutí správních orgánů (MNV [obec] ze dne [datum] a ONV [okres] ze dne [datum]), které nic nenamítaly vůči záměru dokončit oplocení pozemku přiléhajícímu k rekreačnímu objektu; tyto listiny mu předal pan [příjmení]. Stejně tak žalobce od právního předchůdce obdržel„ historické“ fotografie bazénu a altánu postavených na zahradě (pozemku parc. [číslo]). Pozemek parc. [číslo] byl nezaměnitelný s jinými pozemky (byl na něm postaven altán s bazénem, kdy altán zabírá cca 1/4 rozlohy tohoto pozemku a bazén cca 1/5 rozlohy tohoto pozemku). Podle názoru žalobce měl soud přihlédnout k rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 954/2005, podle nějž platí, že jestliže si ani vlastník sousedního (drženého) pozemku neuvědomil, že nabyvatel (jeho předchůdci) drží i část jeho pozemku, bude to nasvědčovat objektivní omluvitelnosti omylu. Žalovaní ani jejich právní předchůdce (pan [příjmení]), ale ani manželé [příjmení] (jako v katastru nemovitostí zapsaní vlastníci pozemku parc. [číslo]) nikdy neupozornili žalobce (nebo některého z jeho právních předchůdců) na nesoulad mezi faktickým a právním stavem. K tomu došlo až v roce 2019 po ústním upozornění žalovaného [číslo]. Je nepravděpodobné, že by žalobce nezačal záležitost vyřizovat o řadu roků dříve, za situace, kdy by byl skutečně upozorněn žalovaným [číslo] nebo svědkem [příjmení] (bezprostředně po nabytí vlastnictví k chatě v roce 2007, jak tvrdí svědek [příjmení]). Skutkový závěr soudu, že žalobce byl upozorněn svědkem [příjmení] a žalovaným [číslo] již v roce 2007, je nesprávný,