30 CO 132/2021-292 — Krajský soud v Praze

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 293 000 Kč s 9,75% úrokem z prodlení ročně ze 171 500 Kč od [datum] do zaplacení a ze 113 000 Kč od [datum] do zaplacení. Tvrdila, že s žalovanými uzavřela kupní smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v [katastrální uzemí] za kupní cenu 1 590 000 Kč, v této smlouvě se žalovaní zavázali provést na vlastní náklady vyjmenované stavební úpravy bytu do [datum] a do [datum] žalobkyni byt předat. V době uzavření kupní smlouvy nebyla bytová jednotka zapsána v katastru nemovitostí, bylo však vydáno odpovídající rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení, na základě kterého měl být vybudován byt [číslo] o podlahové ploše 36,86 m2, stavba jednotky měla proběhnout v rámci stavebních úprav rodinného domu, kterými měl být změněn na bytový, byt byl také dostatečně vymezen v prohlášení vlastníka. Pro případ porušení povinností uvedených v čl. V. smlouvy (včetně povinnosti provést ve sjednané lhůtě stavební úpravy a povinnosti nenakládat s předmětem převodu tak, že by to znemožnilo nabytí vlastnického práva žalobkyní) byla sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny, dále byla sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení s předáním bytu. Žalobkyně vyzvala žalované k předání bytu do [datum] nebo k zaplacení smluvní pokuty ve výši 171 500 Kč (79 500 Kč za neprovedení stavebních úprav a zbytek za prodlení s předáním bytu) ve stejné lhůtě, žalovaní od kupní smlouvy dopisem ze [datum] odstoupili. Žalobkyně tvrdila, že pro odstoupení není zákonný důvod, do úschovy složila na kupní cenu 1,1 milionu Kč a výplata kupní ceny z úschovy měla být provedena po předložení kolaudačního souhlasu, který však předložen nebyl, a kupní smlouva mohla být měněna jen formou písemných číslovaných dodatků. Následná změna v označení a výměře bytové jednotky nemůže jít k její tíž, pro případ, že by označení jednotky nekorespondovalo s kupní smlouvou, měly smluvní strany povinnost poskytnout si potřebnou součinnost. Tvrdila dále, že žalovaní uzavřeli kupní smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] v [katastrální uzemí] a bylo zahájeno řízení o vkladu vlastnického práva manželů [příjmení]. Požadovala zaplacení dvou jednorázových smluvních pokut po 79 500 Kč, a to za porušení povinnosti provést ve sjednané lhůtě stavební úpravy a za porušení povinnosti s bytem nenakládat, a dále smluvní pokutu za prodlení s předáním bytu 500 Kč denně za dobu od [datum] do 4. 4. 019. Výzvou z [datum] vyzvala žalované k zaplacení smluvní pokuty ve výši celkem 180 000 Kč do [datum], prodlení žalovaných se zaplacením smluvní pokuty ve výši dalších 113 000 Kč odvozovala od doručení změny žaloby, kterou o uvedený nárok žalobu rozšířila dne [datum]. 2. Žalovaní namítali, že s žalobkyní kupní smlouvu sice uzavřeli, ale v průběhu rekonstrukce domu došlo k podstatné změně okolností spočívající v nutnosti provedení kompletní výměny střechy budovy a obezdění stávajících telefonních antén, aby je bylo později možné odstranit, bylo tak nutné změnit původní dispozici bytu z 1+kk na 2+kk a výměru bytu z 36,8 m2 na 52,2 m2. Žalobkyně tak byla vyzvána k obnovení jednání o ceně bytu, které žalovaná odmítla s tím, že změna dispozice není nutná. To dle žalovaných nemůže jít k jejich tíži. Byt byl řádně zkolaudován [datum], dne [datum] byl kolaudační souhlas zaslán žalobkyni, přesto k úhradě 200 000 Kč z úschovy v souladu se smlouvou nedošlo, žalovaní proto v souladu se smlouvou od této kupní smlouvy odstoupili a požadovali zaplacení smluvní pokuty ve výši 79 500 Kč za porušení čl. VII odst. 1 smlouvy. Svou pohledávku na tuto smluvní pokutu namítali k započtení oproti smluvní pokutě požadované žalobkyní za včasné neprovedení stavebních úprav. Dodali, že schovatel se o kolaudaci dozvěděl nejpozději z předžalobní výzvy. Tvrdili také, že předmět koupě neexistoval, kupní smlouva je tak zavazovala k nemožnému plnění, dle podepsané kupní smlouvy by nemohl být povolen vklad vlastnického práva žalobkyně do katastru nemovitostí, neboť číslo jednotky uvedené ve smlouvě neodpovídá ani zákonu o katastru nemovitostí ani číslu jednotky v prohlášení vlastníka o vymezení jednotek. 3. žalovaná dále tvrdila, že došlo ke konkludentnímu prodloužení termínu dokončení stavebních prací, že předmět koupě nikdy nevznikl, a to z důvodu okolností, které nemohla předvídat, a že kupní smlouva s manžely [příjmení] byla uzavřena na bytovou jednotku 2+kk o výměře 52,4 m2. V průběhu řízení dále žalovaní namítali, že k porušení smlouvy, ze kterého žalobkyně dovozuje nárok na smluvní pokutu uplatněný rozšířením žaloby, došlo až po odstoupení od smlouvy ze strany žalovaných, odstoupení žalobkyně nerozporovala, jen se dle 3. žalované spekulativně domáhá smluvních pokut. Připomněli také, že předmět převodu měl být dle smlouvy předán za splnění podmínky, že kupní cena bude řádně a včas uhrazena, nejpozději do [datum], z toho dovozovali, že nebyli v prodlení s předáním bytu, neboť žalovaná kompletní úhradu kupní ceny neprovedla. 3. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem žalobu zamítl (výrok I.) a výrokem II. uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni do 3 od právní moci rozsudku k rukám její právní zástupkyně náhradu nákladů řízení ve výši 109 900 Kč. Při svém rozhodnutí vycházel z následujících skutkových zjištění. Účastníci uzavřeli [datum] kupní smlouvu, kterou žalovaní jako prodávající prodávají žalobkyni jako kupující bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti [číslo] na společných částech této budovy a na pozemcích parc. č. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [anonymizováno] v [katastrální uzemí]. Byla sjednána kupní cena ve výši 1 590 000 Kč s tím, že kupní cena za bytovou jednotku [číslo] o výměře 36,86 m2 činí 1 476 500 Kč a kupní cena za podíl na pozemku 113 500 Kč. Kupní cena měla být hrazena tak, že 200 000 Kč mělo být převedeno do 2 pracovních dnů od podpisu smlouvy na sjednaný bankovní účet jako záloha na rekonstrukční práce, 190 000 Kč na rekonstrukční práce na základě vystavené faktury a 1 000 000 Kč na účet schovatele do [datum]. Částka 200 000 Kč měla být zaslána na účet prodávajících do 5 pracovních dnů od předložení kolaudačního souhlasu schovateli. Strana prodávající se ve smlouvě dále zavázala provést nejpozději do [datum] na své vlastní náklady stavební úpravy jednotky specifikované ve smlouvě, pro případ prodlení byla sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny. Předmět převodu měl být předán kupující do 5 dnů od kolaudace, nejpozději do [datum], pro případ prodlení byla sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení. Pro případ prodlení se zaplacením kupní ceny delší než 10 dnů byla sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny a právo prodávajících od smlouvy odstoupit. Smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny byla sjednána i pro případ porušení povinností dle čl. V nebo VIII. Účastníci uzavřeli smlouvu o advokátní úschově, kterou se žalobkyně zavázala složit 200 000 Kč u zprostředkovatele jako zálohu na kupní cenu a dále 1 390 000 Kč, a to 200 000 Kč a 190 000 Kč jako zálohu na rekonstrukční práce a 1 000 000 Kč na účet schovatelky do [datum], bylo upraveno vydání finančních prostředků z úschovy, včetně vyplacení 200 000 Kč do 5 pracovních dnů po předložení kolaudačního souhlasu schovatelce. Žalovaní vyzvali žalobkyni dopisem z [datum] k obnovení jednání o ceně bytové jednotky s tím, že v průběhu rekonstrukce se objevila nutnost kompletní výměny střechy a došlo k podstatné změně dispozice a výměry bytu, žalobkyně uzavření dodatku ke kupní smlouvě odmítla. Stavební úřad [datum] povolil přístavbu a stavební úpravy domu [adresa] v [obec] za účelem přeměny na bytový dům, stavba měla ve třetím nadzemním podlaží obsahovat bytovou jednotku [číslo] o dispozici 1+kk a užitné ploše 36,86 m2 Stavební úřad vydal kolaudační souhlas se stavebními úpravami a přístavbou rodinného domu [adresa] za účelem změny na bytový dům (byt [číslo], [anonymizována čtyři slova], [číslo] a [číslo]) [datum], jednotka označená jako 3.8 je dle specifikace umístěna ve 3. podlaží a skládá se z 2 pokojů a kuchyňského koutu, užitá plocha je 52,40 m2. Dopisem ze [datum] odstoupili žalovaní od kupní smlouvy s tím, že částka 200 000 Kč nebyla zaplacena ani v dodatečné lhůtě, přestože kolaudační souhlas byl žalobkyni předložen. Žalovaní učinili prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví v budově [adresa] dne [datum], dle tohoto prohlášení se ve třetím nadzemním podlaží budovy nachází bytová jednotka [číslo] o výměře 36,9 m2 a dispozici 1+kk, bytová jednotka [číslo] o výměře 55,3 m2 a dispozici 2+kk, bytová jednotka [číslo] o výměře 75,9 m2 a dispozici 3+kk a bytová jednotka [číslo] o výměře 53,3 m2 a dispozici 2+kk. 4. Soud prvního stupně posoudil zjištěné skutečnosti dle § 580 odst. 2 o. z. a dospěl k závěru, že kupní smlouva je absolutně neplatná, neboť předmět převodu dle kupní smlouvy neexistuje, plnění dle kupní smlouvy