21 Co 243/2025-160 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Příbrami (dále jen „soud prvního stupně“ nebo „prvostupňový soud“) svým rozsudkem č.j. , spisová značka, ze dne , datum, určil, že žalobci mají ve společném jmění manželů následující nemovité věci: pozemek č. parc. St. 56, jehož součástí je stavba č.p. 58, pozemek č. parc. 4/1, pozemek č. parc. 256, pozemek č. parc. 311/12, pozemek č. parc. 311/14, pozemek č. parc. 318/8, pozemek č. parc. 456/13, vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, (výrok I.) a žalovanou uznal povinnou zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 119 890 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobců (výrok I.).2. Žalobci se uvedeného určení domáhali s tím, že shora specifikované nemovité věci byly dříve v jejich vlastnictví a oni se v roce 2015 dostali do nepříjemné osobní situace. Kupní smlouvou ze dne , datum, došlo k prodeji nemovitých věcí za kupní cenu 1 500 000 Kč, která ale byla jednoznačně cenou nižší než obvyklou. Tvrdili, že prodej nemovitých věcí byl uskutečňován v době, kdy se ocitli ve veliké tísni, kdy na nemovitých věcech vázla celá řada exekučních řízení, včetně zástavního práva soudcovského. Ve své žalobě uvedli, že žalovaná této situace zneužila v jejich neprospěch tím, že je donutila k podpisu kupní smlouvy za nestandardních a velmi nevýhodných podmínek. Tvrdili, že podpis smlouvy probíhal ve spěchu, v tlaku ze strany žalované, kdy žalobci ani neměli možnost si kupní smlouvu důkladně přečíst. Konstatovali, že byli při uzavření smlouvy uvedeni v omyl, neboť byli žalovanou ujišťováni, že podpis smlouvy je pouze formalita potřebná k řešení jejich dluhové situace. Kupní cena byla sjednána v hrubém nepoměru k obvyklé kupní ceně a jednání žalované považují žalobci v rozporu s dobrými mravy. Její jednání, které vedlo k uzavření kupní smlouvy, označili za lichevní s tím, že dále byli uvedeni v omyl ohledně kupní ceny a způsobu její úhrady. Tvrdili, že žalovaná nedostála svému slibu a nezajistila z výtěžku prodeje nemovitého majetku úhradu všech jejich dluhů a jim nezbylo, než podat dne , datum, insolvenční návrh s návrhem na oddlužení. Ten byl veden u , Anonymizováno, pod sp. zn. , spisová značka, , byl zjištěn úpadek žalobců a současně jim bylo povoleno společné oddlužení. Žalovaná poté, co byla ze strany insolvenční správkyně žalobců vyrozuměna o sepsání veškerého nemovitého majetku do soupisu majetkové podstaty, podala ke Krajskému soudu v Praze žalobu o vynětí nemovitého majetku ze soupisu majetkové podstaty žalobců a poté, co tento sdělil účastníkům předběžný právní názor, podle něhož je kupní smlouva neplatná, vzala žalovaná žalobu zpět a řízení bylo zastaveno. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že jí byli žalobci třetí osobou představeni jakožto zájemci o prodej nemovitých věcí a byla jí nabídnuta možnost odkupu nemovitých věcí. Uvedla, že tuto nabídku vyhodnotila, zvážila, a poté se rozhodla ji akceptovat. Zdůrazňovala, že dohoda byla taková, že žalovaná předmětné nemovité věci odkoupí, avšak za kupní cenu sjednanou tak, aby tato pokryla závazky žalobců, kteří by následně užívali nemovité věci na základě nájemní smlouvy a hradili nájemné. Po vyřešení finanční situace na straně žalobců si tito měli opatřit finance a předmětné nemovité věci si odkoupit zpět prostřednictvím rodinného příslušníka, k čemuž mělo dojít v horizontu jednoho, maximálně dvou let. Konstatovala, že takový postup nabízel výhody pro obě smluvní strany, neboť v případě dražby nemovitých věcí v rámci řízení o výkonu rozhodnutí je nejnižší podání stanoveno na dvě třetiny ceny určené znaleckým posudkem a odměna exekutora je v případě provedení dražby nemovitých věcí stanovena ve výši 15 % z hodnoty dražených nemovitostí. Poukazovala na to, že žalobci si byli vědomi prodeje nemovitých věcí, když sami oslovili realitní kancelář, z čehož jednoznačně plyne, že měli v úmyslu nemovité věci prodat. Zdůrazňovala, že kupní cena byla sjednána i s ohledem na to, že nemovité věci měly být odprodány zpět žalobcům, případně jimi určené osobě. Nepopírala, že se nejednalo o ekvivalent ceny tržní, ale připomínala, že v případě ceny tržní by to pro žalobce znamenalo obtíže, neboť cena, za kterou by jim nemovité věci následně prodávala zpět, by musela odpovídat ceně, za kterou je sama nabyla. Připomínala, že se z kupní ceny odvíjela i výše úhrady nájemného, když kupní cena byla sjednána tak, aby z ní bylo možné uhradit závazky žalobců. Poukazovala na to, že ze strany žalobců byl předložen výčet jejich závazků, ale tito ji uvedli v omyl, protože neúplně informovali o své finanční situaci a následně na sebe podali insolvenční návrh. Zdůrazňovala, že ze soupisu přihlášených pohledávek je zřejmé, že již v době uzavření kupní smlouvy měli další závazky. Zcela popírala, že by způsobila tíseň žalobců při uzavírání smlouvy, když tito byli zjevně v nepříznivé situaci dlouhodobě, ale tohoto stavu si museli být vědomi, přičemž bylo zřejmé, že zpeněžení nemovitostí v rámci exekučního řízení je nevyhnutelné. Svůj plán, jak chtěli svou finanční situaci řešit, realizovali prostřednictvím žalované, která na ně nikterak netlačila směrem k realizaci celé transakce, ale byla pro ně pouze vhodným obchodním partnerem. Odmítala, že by kupní cena byla nepřiměřená či lichevní a pokud byla nižší, než je cena tržní, odpovídala by této ceně i cena prodejní, čímž je vyloučeno neúměrné krácení či hrubý nepoměr v obvyklé ceně na straně žalobců.3. Soud prvního stupně provedl dokazování listinami tak, jak je podrobně uvedeno v odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, stejně jako na zjištěný skutkový stav, popsaný tamtéž v odst. 17 až 24.4. Prvostupňový soud odkázal na ust. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), ust. § 580 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), ust. § 588 o.z., ust. § 1796 o.z. a na konkrétní judikaturu Nejvyššího soudu ČR a Ústavního soudu. O nákladech řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., když jejich výši určil podle ust. § 9a odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „AT“), ust. § 11 odst. 1 písm. d), i), a g) AT, ust. § 12 odst. 4 AT a ust. § 13 odst. 4 AT, ve spojení s ust. § 151 odst. 2 o.s.ř., ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. a ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.5. Předně konstatoval, že na straně žalobců je dán naléhavý právní zájem na jimi požadovaném určení a že skutečná cena, za kterou byly nemovité věci prodány žalované, činila částku 983 805 Kč, která zahrnovala uhrazené dluhy žalobců specifikované v kupní smlouvě a částku 20 000 Kč v hotovosti. Zdůraznil, že zbývající část kupní ceny nebyla uhrazena na dluhy žalobců, rovněž jim nebyla vyplacena, ani jinak využita v jejich prospěch. Připomněl, že sama žalovaná nesporovala, že kupní cena 1 500 000 Kč nebyla cenou tržní, když s ohledem na předmět převodu (celkem devět pozemků s objektem k bydlení) je zřejmé (i bez vypracovaného znaleckého posudku), že uvedená cena nemohla odpovídat tržní ceně. Pokud žalovaná tuto skutečnost odůvodňovala sjednaným zpětným odkupem nemovitých věcí žalobcům, konstatoval, že v kupní smlouvě nebyl zpětný prodej sjednán, přičemž z následného sjednání zástavního práva k nemovitým věcem, ujednaným mezi žalovanou a , tituly před jménem, , adresa, , je rovněž zřejmé, že zpětný prodej žalobcům nebyl ze strany žalované ani zamýšlen. Podotkl, že zástavní právo k nemovitým věcem je stále zapsáno v katastru nemovitostí, přičemž podle tvrzení žalované měly být nemovité věci převedeny zpět na žalobce v horizontu dvou let. Uzavřel, že plnění poskytnuté žalobcům na základě kupní smlouvy bylo v hrubém nepoměru k vzájemnému plnění poskytnutému žalované, když skutečnost, že žalobci neuvedli v kupní smlouvě veškeré své dluhy, na tom nemůže nic měnit. Uvedl, že to naopak svědčí o tom, že žalobci byli v tíživé situaci a že vzhledem ke svému zadlužení nemohli uvažovat o zpětném odkupu nemovitých věcí, když užívání nemovitých věcí z jejich strany podle nájemní smlouvy též samo o sobě (ani ve spojení s ostatními zjištěnými či tvrzenými skutečnostmi) nevypovídá o úmyslu žalované převést nemovité věci zpět. Kupní smlouvu posoudil jako smlouvu lichevní, představující právní jednání, které je v rozporu s dobrými mravy a konstatoval její neplatnost.6. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas odvolání se zdůrazněním, že „cena nemovitých věcí byla sjednána tak, aby pokryla výši dluhů žalobců, kdy tito si měli následně nemovité věci odkoupit zpět, a to opět za cenu nikoli tržní, což přineslo benefit především žalobcům v tom, že bylo nižší měsíční nájemné a současně by si obstarávali nižší úvěr pro financování kupní ceny, tedy snáze by splnily podmínky typicky banky“. S hodnocením soudu prvního stupně vyslovila nesouhlas a poukazovala na to, že byl porušen princip předvídatelnosti rozhodnutí soudu, resp., že rozhodnutí je překvapivé, vzhledem k absenci poučovací povinnosti, zejména podle ust. § 118a o.s.ř. Poukazovala na to, že by ú