26 Co 232/2025-182 — Krajský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem Okresní soud v Kolíně (soud I. stupně) ve výroku I. zamítl žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu v přízemí stavby č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, (dále případně jen „Byt“), která byla žalobci doručenou dne 12. 11. 2024. Ve výroku II. uložil žalobci povinnost zaplatit žalované plnou náhradu nákladů řízení ve výši 23 126,38 Kč k rukám zástupkyně žalované do tří dnů od právní moci rozsudku.2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že posuzovaná výpověď z nájmu Bytu, datovaná dnem 8. 11. 2024 a doručená žalobci dne 12. 11. 2014 (dále případně jen „Výpověď“) je z hlediska obecných zákonných náležitostí platným právním jednáním. Výpověď dala žalovaná žalobci z důvodu hrubého porušení povinností nájemce dle § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“), které mělo spočívat v porušení povinnosti udržovat předmět nájmu v náležitém pořádku (§ 2256 odst. 2 o. z.). Konkrétně ve Výpovědi žalobci vytkla, že na dvorku před Bytem (dvorek je rovněž předmětem nájemní smlouvy) hromadí velké množství předmětů, čímž omezuje ostatní nájemce v domě, jakož i spoluobčany v obci nepřiměřeným zápachem ze dvorku, jakož i jeho nevzhledností. Dále mu ve Výpovědi vytkla, že předmět nájmu neudržuje v řádném stavu, neprovádí drobné opravy a údržbu, nezazdil otvor ve zdi domu do sklepa, kam z toho důvodu protékala voda a hrozí tím škoda na domě i u ostatních nájemníků. Soud I. stupně shledal naplněnost uplatněných výpovědních důvodů v tom, že v řízení bylo prokázáno, že žalobce dlouhodobě zaplňuje dvorek u Bytu nepřiměřeným množstvím věcí všeho druhu, což způsobuje škody na domu zadržováním vlhkosti, množením škůdců a rizikem úniku nebezpečných látek, například ze zde umístněných vyřazených elektrospotřebičů. V řízení bylo dále dle soudu I. stupně prokázáno, že žalobce zanedbal údržbu i tím, že nezabránil vnikání vody do sklepních prostor otvorem ve zdi domu. Nežádoucí stav byl se žalobcem dlouhodobě řešen, žalovaná žalobci nabídla i přistavení kontejneru k odvozu nahromaděných věcí, čehož však nevyužil. Porušování pořádku bylo žalobci vytýkáno nejdříve ústně a posléze i písemnou výzvou žalované k nápravě ze dne 18. 10. 2024, byť tato výzva nebyla podmínkou pro naplnění uplatněného výpovědního důvodu. Případné následné (po doručení Výpovědi) odstraňování věcí ze dvorku před bytem už z hlediska naplnění výpovědního důvodu nemá žádný právní význam. Rovněž ani aktuálně tvrzené zdravotní potíže žalobce nemohou vést k závěru o neoprávněnosti Výpovědi. Protože z uvedených důvodů shledal soud I. stupně Výpověď jako důvodnou, žalobu na určení její neoprávněnosti zamítl.3. Proti tomuto rozsudku podal žalobce v zákonné lhůtě odvolání. Namítl v něm, že se soud I. stupně nezabýval všemi okolnostmi případu. Pochybil, pokud se z úřední povinnosti nezabýval otázkou, zda Výpověď není absolutně neplatným právním jednáním pro její rozpor s dobrými mravy, či zda se nejedná ze strany o projev zneužití práva dle § 8 o. z. Soud se omezil prakticky pouze na konstatování, že nepořádek na dvorku před Bytem byl dlouhodobý, a tím je výpovědní důvod Výpovědi naplněn. Z dokazování vyplynulo, že se žalovaná snažila najednou napravit dlouhodobý stav na dvorku před bytem žalobce. Tento stav vznikl tím, že původně byla na dvorku (tehdy ještě ve stavu před jeho rozdělením na část v jeho užívání a na část v užívání sousedního bytu) umístěna dřevěná kůlna, v níž měl žalobce různé věci. Po jejím zbourání na žádost souseda a rozdělení dvorku na dvě části zůstaly věci z této kůlny na části dvorku v užívání žalobce. Žalovaná přitom nesplnila svůj slib, že nechá přistavit kontejner k odvozu těchto věcí, čímž sama porušila své povinnosti pronajímatele. Žalovaná nezajistila ani opravu vzniklého otvoru ve zdi domu, ačkoliv o tomto problému prokazatelně věděla. Dle žalobce není pravdou a nebylo v řízení ani prokázáno, že by byl ze strany žalované opakovaně vyzýván k nápravě stavu dvorku před Bytem, ať už ústně nebo písemně. Pokud soud I. stupně ve prospěch důvodnosti Výpovědi argumentoval mimo jiné tím, že na dvorku nahromaděné věci obtěžovaly ostatní nájemníky nepřiměřeným zápachem a že nezazdění otvoru ve zdi domu mohlo vést ke vzniku škody, žádné relevantní dokazování k existenci zápachu a škody provedeno nebylo. Dle žalobce hlavním účelem Výpovědi bylo, co nejdříve se ho zbavit, když v řízení byla prokázána předchozí dlouhodobá akceptace stavu dvorku, a to oběma stranami. Soud měl zohlednit i to, že žalobce je v nájmu Bytu již více než třicet let, sám ve věku sedmdesáti sedmi let je starobním důchodcem, Byt považuje za svůj domov. Nájemné vždy hradil včas a se sousedy se snažil vycházet. Vystěhování z Bytu by mohlo vést ke zhoršení jeho psychického a fyzického zdraví. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že bude určeno, že Výpověď je neplatná.4. Žalovaná v písemném vyjádření k odvolání žalobce uvedla, že otázku porušení dobrých mravů jako důvod absolutní neplatnosti právního jednání má soud zkoumat z úřední povinnosti jen v případech zcela evidentních. V daném případě se však žádné evidentní skutečnosti v tomto směru nepodávají. Ani sám žalobce dosud v průběhu řízení tuto námitku neuplatňoval. Žalobcem uváděné skutečnosti přitom dle žalované žádný rozpor Výpovědi s dobrými mravy nezpůsobují a ani se nejedná o zneužití práva z její strany. Skutečnosti prokazující naplnění ve Výpovědi uplatněného důvodu byly dle žalované v řízení prokázány. Žalovaná opakovaně vyzývala žalobce k nápravě stavu, ústně i písemně, s dostatečným časovým prostorem, avšak bezvýsledně. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil.5. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), doplnil dokazování (viz shora) a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.6. Po poučení dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“), které bylo žalované poskytnuto odvolacím soudem při jednání dne 12. 11. 2025, žalovaná předložila důkazy k prokázání toho, zda a v jakém rozsahu docházelo ke stížnostem ze strany nájemníků v domě, kde se předmětný byt nachází, či jiných osob na závadný stav předmětu nájmu, který byl důvodem Výpovědi, stejně jako prokázání toho, jakým způsobem žalovaná v minulosti tento závadný stav se žalobcem řešila. V tomto směru bylo dokazování v odvolacím řízení doplněno (§ 213b odst. 1, § 213 odst. 4 o. s. ř.), jak bude uvedeno dále.7. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.: Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,8. Podle § 2286 o. z.: Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odst. 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odst. 2).9. Podle § 2290 o. z..: Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.10. Podle § 2256 odst. 2 o. z.: Nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.11. Podle § 2257 odst. 2 o. z.: Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.12. Podle § 580 odst. 1 o. z.: Neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.13. Podle § 8 o. z.: Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.14. Po provedeném dokazování soud I. stupně správně uzavřel, že žalobce je nájemcem Bytu na základě nájemní smlouvy ze dne 10. 11. 2024, žalovaná je jeho pronajímatelem. Ve sporu tak oba mají věcnou legitimaci. Správně rovněž uzavřel, že Výpověď splňuje všechny zákonné předpoklady ve smyslu § 2286 o. z. a že žalobce podal žalobu na určení její neoprávněnosti včas (§ 2290 o. z.)15. V daném případě se žalobce domáhal přezkoumání oprávněnosti Výpovědi s tvrzením, že nebyl naplněn v ní uvedený výpovědní důvod, tzn. hrubé porušení povinností nájemce dle § 2288 odst. 1 o. z., spočívající v porušení povinnosti udržovat předmět nájmu v náležitém pořádku (§ 2256 odst. 2 o. z.), a to konkrétně tím, že na dvorku před bytem měl žalobce hromadit velké množství předmětů a že nezazdil otvor ve zdi domu, což způsobovalo vnikání vody do sklepních prostor. Předmětem dokazování proto bylo především zjištění, zda v době podání Výpovědi k takto definovanému jednání došlo či nikoliv, a pokud ano, bylo třeba uzavřít, zda toto jednání představovalo hrubé porušení povinnosti nájemce ve smyslu § 2288 odst. 1 o. z.16.