27 Co 317/2025-316 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem Okresního soudu Praha-východ ze dne 24. 6. 2025, č. j. 7 C 331/2020-260 (dále jen „rozsudek soudu prvního stupně“) bylo žalobcům jako vlastníkům pozemku parc. č. , Anonymizováno, , o výměře 8771 m², trvalý travní porost, zapsaného v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, na LV číslo , hodnota, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , zřízeno právo služebnosti nezbytné cesty spočívající v služebnosti stezky a cesty přes pozemek žalovaného parc. č. , Anonymizováno, , o výměře 25 m2, trvalý travní porost, zapsaný v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Prahavýchod na LV číslo , hodnota, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , to vše za náhradu ve výši 70 000 Kč splatnou do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), přičemž bylo stanoveno, že obsahem služebnosti stezky a cesty je právo vybudovat zpevněnou cestu o šíři 3 m vedoucí přes dotčený pozemek parc. č. , Anonymizováno, , a to ve vzdálenosti 120 cm od hranice přilehlého pozemku (oplocení) parc. č. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsaného v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ a užívat ji bez omezení za účelem přístupu a příjezdu v kteroukoliv denní dobu osobním nebo dodávkovým vozem k panujícímu pozemku a výjimečně i vozem nákladním nebo stavebním mechanismem, v případě zajištění stavební nebo údržbové práce na panujícím pozemku, přičemž náklady na zřízení a udržování cesty nesou vlastníci panujícího pozemku (výrok II.). Dále soud prvního stupně rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradu nákladů řízení částku 90 607,38 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců (výrok III.) a že žalovaný je povinen zaplatit státu na náhradu nákladů řízení částku ve výši 5 200 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu Praha-východ (výrok IV.) a konečně že žalobci jsou povinni zaplatit rovným dílem žalovanému náhradu separovaných nákladů řízení, tj. každý částku 3 388 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok V.).2. Soud prvního stupně zjistil, že v roce 1997 zakoupila žalobkyně a) od právního předchůdce žalovaného pana , právnická osoba, pozemek parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , se záměrem v jeho horní části vystavět rodinný dům. Svědek , právnická osoba, , syn , právnická osoba, , potvrdil, že jeho otec sám zajistil stavební povolení, aby to kupující měl již s příslibem stavby. V čl. 6.1 kupní smlouvy se žalobkyně a) se , právnická osoba, dohodli na zřízení věcného břemene spočívající v právu chůze a jízdy vozem po pozemku parc. č. , Anonymizováno, , geometrickým plánem je příjezdová cesta vyznačena jako souvislý pás parcelou č. , Anonymizováno, . V čl. 6.2 kupní smlouvy si strany vyjasnily obsah věcného břemene, přičemž vůlí obou stran bylo umožnit žalobkyni a), aby se na svůj pozemek mohla dostat nejkratší cestou ze silnice protínající obec , adresa, , a příjezd využít i za účelem výstavby rodinného domu, doslova: „oprávněním jízdy vozem po pozemku se rozumí jízda osobním nebo dodávkovým vozem a výjimečně i jízda vozem nákladním nebo stavební mechanismem v případě zajištění stavební nebo údržbové práce na pozemku oprávněného z věcného břemene“. Svědek , právnická osoba, uvedl, že se počítalo s tím, že cesta povede kolem jejich nemovitosti. Až po upozornění stavebním úřadem, že přístup k pozemku není úplný, žalobkyně uzavřela smlouvy s , jméno FO, a , jméno FO, , kteří zřídili ve prospěch vlastníka pozemku parc. č. 434/2 věcné břemeno chůze a jízdy vozem (výjimečně i nákladním vozem či stavebním mechanismem) po pozemku parc. č. , Anonymizováno, . Jednalo se přitom o cestu (část ulice Levá) spojující vlastní silnici vedoucí přes Kamenici s pozemkem , právnická osoba, . V přístupu po pozemku , právnická osoba, parc. č. , Anonymizováno, na pozemek žalobkyně a) nebyl shledáván problém a žalobkyni bylo vydáno stavební povolení. Žalobkyně počala stavět, nákladní vozidla a stavební mechanizace jezdila na stavbu přes žalobou dotčený pozemek, na pozemku žalobkyně je také postaven kamenný taras vyrovnávající terén a umožňující příjezd ke stavbě. Stavba však dokončena nebyla, zůstala ve stádiu hrubé stavby. Zbývající pozemky , právnická osoba, , resp. část s domem a zahradou, a pruh kolem nich, zakoupil v roce 2016 žalovaný. V roce 2018 se na pozemku žalobkyně a) došlo k vykácení stromů a pozemek začal být nabízen k prodeji. Zřejmě v souvislosti s tím bylo zjištěno, že pozemek parc. č. , Anonymizováno, (nyní je tento pozemek označen parc. č. , Anonymizováno, ), na kterém nechávala žalobkyně a) při koupi pozemku zřídit věcné břemeno, nedosahuje až k tomuto jejímu pozemku, zbývá tam zhruba čtvercový pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 25 m2. Žalobkyně a) požádala v roce 2019 stavební úřad o prošetření volné přístupové cesty k jejímu pozemku a počala jednat se žalovaným o zajištění přístupu přes žalobou dotčený pozemek. Následně prodala polovinu svého pozemku žalobci b). Tvrzení v čestném prohlášení , právnická osoba, ze dne 9. 11. 2020, že věcné břemeno práva a jízdy nebylo uvažováno ke zřízení u jiného pozemku než parc. č. , Anonymizováno, (nyní , Anonymizováno, , a že průchod přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, pouze dobrovolně toleroval, soud prvního stupně nepovažoval za věrohodné. Soud prvního stupně připustil, že strany patrně skutečně neuvažovaly o zřízení věcného břemene k pozemku parc. č. , Anonymizováno, („dvoumetrovému“ pásu půdy obepínající ze tří stran vlastní pozemek , právnická osoba, s domem a zahradou), neboť nebyl vnímán, že by měl zasahovat až do cesty vedoucí od silnice na pozemek parc. č. , Anonymizováno, , a tudíž nebyl důvod k němu zřizovat věcné břemeno. Z výslechu , právnická osoba, je patrné, že se rozlišoval pás obklopující ze tří stran „vlastní“ pozemek s domem , právnická osoba, a pruh, který byl vnímán jako cesta a přístup na pozemek žalobců. Při prodeji si pak , právnická osoba, nebyl vědom toho, že část z toho pásu zasahuje až před vstup na prodávaný pozemek (nyní oddělený jako žalobou dotčený pozemek parc. č. , Anonymizováno, ). Zřízení věcného břemene k pozemku parc. č. , Anonymizováno, (nyní parc. č. , Anonymizováno, ), považovaly smluvní strany za dostatečné k zajištění přístupu k prodávanému pozemku, neboť měly za to, že dosahuje až k němu. Tvrzení, že průchod přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, (nyní dotčený pozemek parc.č. , Anonymizováno, ) byl pouze dobrovolně tolerován, je nevěrohodné, nesmyslné a zcela v rozporu se zněním uzavřené kupní smlouvy a jednáním , právnická osoba, před prodejem pozemku žalobkyni a) (zejména zajištění stavebního povolení ke stavbě, také zajištění přístupu formou věcného břemene ve prospěch vlastníka sousedního pozemku parc. č. , Anonymizováno, . Ze smlouvy o zřízení věcného břemene dne 11. 3. 1997 a k ní připojeného geometrického plánu se podává, že pozemek parc. č. , Anonymizováno, byl přímo napojen na pozemek žalobců (parc. č. , Anonymizováno, . V některých listinách nebyl „severní“ pruh pozemku parc. č. , Anonymizováno, , přiléhající k pozemku žalobců parc. č. , Anonymizováno, , vyznačován, konkrétně v geometrickém plánu, v koordinační situaci projektu rodinného domu , právnická osoba, ze dne 23. 3. 1998 i v geometrickém plánu č. , hodnota, , Anonymizováno, ze dne 10. 6. 1995, který byl součástí kupní smlouvy ze dne 2. 12. 1997, kterou žalobkyně a) nabyla pozemek parc. č. , Anonymizováno, , není na první pohled patrno, že by pozemek parc. č. , Anonymizováno, (nyní parc. č. , Anonymizováno, ) nebyl propojen s kupovanou parcelou. Soud prvního stupně byl přesvědčen o tom, že jako laik si tohoto problému žalobkyně a) ani s náležitou péčí nemusela všimnout.3. Na tomto základě soud prvního stupně žalobě vyhověl tak, jak je specifikováno v odstavci 1 tohoto rozsudku. Uvedl, že žalobci nemají ke svému pozemku parc. č. , Anonymizováno, (jeho jižní části určené k zastavění) přístup z veřejné cesty. Přístup k jeho severní straně nepovažoval soud prvního stupně za dostatečný ani za možné spojení umožňující žalobcům pozemek řádně užívat a hospodařit na něm, aby bylo způsobilé odůvodnit zamítnutí žalobci podané žaloby. Dle § 1029 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), proto soud prvního stupně zřídil služebnost nezbytné cesty jako služebnost pozemkovou, tedy oprávnění pro kteréhokoliv vlastníka, a to i pozdějšího, dotčených pozemků. A to jako cestu umělou ve smyslu § 1031 o. z. s tím, že ji zřídí a udržovat bude vlastník panujícího pozemku. Soud prvního stupně neshledal žádné důvody, pro které by nebylo možno nezbytnou cestu, dle § 1029 odst. 1 a 2 o. z. rozhodnutím ve smyslu § 1260 odst. 1 o. z., zřídit. Zvažoval přitom i omezení dané ustanovením § 1032 odst. 1 a 2 o. z., s tí