64 CO 32/2022-114 — Krajský soud v Plzni

1. Shora citovaným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům 95 000 Kč s úrokem z prodlení od 2. 3. 2021 do zaplacení a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení. Soud vycházel ze zjištění, že žalovaná zprostředkovávala na žádost žalobců prodej podílu v bytovém družstvu, k němuž se vázal družstevní byt [číslo] v domě ve [obec], [obec a číslo], a to v období od 23. 5. 2020 do 21. 12. 2020. Dne 27. 10. 2020 byla mezi žalobci a žalovanou a zájemkyní paní [příjmení] uzavřena rezervační smlouva, podle které měla paní [příjmení] získat podíl v družstvu spolu s družstevním bytem za 2 100 000 Kč. Ve smlouvě bylo sjednáno, že rezervační poplatek 100 000 Kč, který složila paní [příjmení], bude v případě uzavření realitní smlouvy započten na kupní cenu. Zároveň byla 17. 12. 2020 uzavřena smlouva o advokátní úschově finančních prostředků, podle které smluvní cena 2 100 000 Kč bude zaplacena tak, že 2 000 000 Kč bude složeno na zvláštní depozitní účet advokátní úschovy. Dne 17. 12. 2020 byla uzavřena mezi žalobci, [jméno] [příjmení] a žalovanou smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Na jejím základě došlo k převodu předmětného družstevního podílu v družstvu na paní [příjmení]. V této smlouvě bylo sjednáno, že kupní cena je 2 100 000 Kč. Částka 100 000 Kč byla složena žalované před uzavřením smlouvy jako záloha na smluvní cenu s tím, že si strany sjednaly, že zaplacená záloha se započítává v celém rozsahu na povinnost nabyvatele uhradit smluvní cenu za družstevní podíl. Smluvní strany se dále dohodly, že částka 100 000 Kč složená jako záloha se započítává na úhradu zprostředkovatelské provize zprostředkovatele. Soud právní vztahy mezi účastníky posoudil podle zákona o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb. Protože nebyla dodržena písemná forma, kterou zákon vyžaduje pro smlouvu o realitním zprostředkování, a žalobci se dovolali realitním neplatnosti takového jednání, soud dovodil, že smlouva o realitním zprostředkování, jejímž obsahem je i výše provize zprostředkovatele, platně uzavřena nebyla. Nebylo tak prokázáno, že v době uzavření ústní smlouvy byla žalobcům známa výše provize. Z toho soud dovodil, že žalovaná nemá na provizi právo, a to ani jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení na straně žalobců. Vycházel z ustanovení § 2999 občanského zákoníku a uzavřel, že by se příčilo pravidlům obsaženým v zákoně o realitním zprostředkování, aby realitnímu zprostředkovateli vznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení v důsledku neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování, kterou sám jako odborník zavinil. S odkazem na ustanovení § 579 odst. 1 občanského zákoníku pak nemůže žalovaná pro sebe požadovat výhodu, a to ani na náhradu účelně vynaložených nákladů ve výši 35 695 Kč vynaložených za nalezení zájemce o podíl v bytovém družstvu. Dospěl k závěru, že žalované nenáleží z tohoto důvodu ani právo na provizi obvyklou. I když měli žalobci v řízení plný úspěch, soud prvního stupně jim pro na náhradu nákladů řízení nepřiznal za použití § 150 o. s. ř. Okolnosti hodné zvláštního zřetele shledal v tom, že v době podání žaloby žalovaná mohla zcela důvodně pochybovat o oprávněnosti žaloby a nelze jí klást k tíži, že dobrovolně neplnila. 2. Proti rozsudku podali odvolání obě strany sporu. Žalovaná poukazovala na ustanovení § 582 odst. 2 občanského zákoníku a dovozovala následné zhojení nedostatku písemné formy jednání. To dovozovala z toho, že žalobci v průběhu realizace celého obchodu nic nenamítali a žalované dobrovolně uhradili provizi, neplatnosti smlouvy se nikdy nedovolávali. V případě posouzení nároku žalobců z titulu bezdůvodného obohacení pak poukazovala na zcela výjimečnou aplikaci ustanovení § 2999 o. z, neboť má toto ustanovení zcela sankční charakter a lze jej použít jen v případech, kdy se to nepříčí zásadě proporcionality. Rozhodně není účelem to, aby klienti realitních zprostředkovatelů mohli čerpat služby realitního zprostředkování zcela bezplatně. Navíc žalobci tvrdili, že smlouva o realitním zprostředkování mezi stranami nebyla uzavřena, netvrdili, že byla uzavřena neplatně. Vytýkala soudu prvního stupně, že neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností pro obranu žalované. Dovozovala, že mezi stranami došlo k platnému uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, byť v ústní formě, žalovaná pro žalobce realizovala služby realitního zprostředkování, došlo k uzavření realitní smlouvy a dobrovolné úhradě provize ze strany žalobců, kteří námitku neplatnosti vůči žalované nevznesli a nyní tak již ani učinit nemohou. Navrhovala změnu napadeného rozsudku tak, aby byla žaloba zamítnuta. 3. Odvolání žalobců směřovalo do výroku o náhradě nákladů řízení mezi účastníky. Vzhledem k tomu, že žalobci byli ve sporu úspěšní, požadovali i přiznání práva na náhradu nákladů řízení. Okolnosti hodné zvláštního zřetele, jak je popsal soud prvního stupně, nehodnotili jako takové, které by mohly vést k odepření práva na náhradu nákladů řízení. Žalovaná si byla vědoma nedostatku písemné formy smlouvy o zprostředkování a své stanovisko nezměnila ani po poté, co se seznámila s argumenty žalobců. Navrhovali, aby odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně a přiznal žalobcům právo na náhradu nákladů řízení. 4. Odvolací soud podle § 212 a § 212a odst. 1, 3 a 5 občanského soudního řádu přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně předcházejícího řízení, přihlédl k důvodům uvedeným v odvolání obou účastníků a dospěl k závěru, že rozhodnutí soudu prvního stupně není věcně správné. 5. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav věci, který nedoznal změny a ni v odvolacím řízení, a proto z něj odvolací soud vycházel. Za podstatné považuje zjištění, že podle článku I rezervační smlouvy ze dne 27. 10. 2020 se strany sporu 13. 5. 2020 ústně domluvily na tom, že žalovaná obstará pro žalobce zájemce o podíl v bytovém družstvu, k němuž se váže družstevní byt ve [obec], za cenu 2 100 000 Kč. Podle této smlouvy se domluvili na tom, že rezervační poplatek je 100 000 Kč, vyhledaný zájemce jej uhradí žalované, a bude započten v plné výši na cenu převodu. V této smlouvě je sice zmínka o provizi žalované, avšak jen jako připomínka pro případ, že by byl rezervační poplatek vyšší nežli provize žalované. V následně písemně uzavřené smlouvě o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne 17. 12. 2020 za družstevní podíl následuje ve stejném odstavci článku III. ujednání, že se smluvní strany dohodly, že částka 100 000 Kč složená nabyvatelem se podpisem smlouvy započítává na úhradu zprostředkovatelské provize žalované. 6. Z těchto zjištění soud prvního stupně správně dovodil, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování, ale pouze ústně. Protože žalobci namítli v průběhu řízení neplatnost tohoto jednání z důvodu nedostatku písemné formy, kterou vyžaduje v § 9 odst. 2 zákon č. 29/2020 Sb., o realitním zprostředkování, dovodil neplatnost smlouvy, která by kromě označení předmětu převodu, výše kupní ceny, měla obsahovat i výši provize nebo způsob jejího určení. Nelze přisvědčit tvrzení žalobců, že žádná smlouva uzavřena nebyla. Žalobci se dostavili do realitní kanceláře, jednali se žalovanou a požadovali obstarání zájemce o koupi podílu v bytovém družstvu. Jejich požadavky žalovaná splnila. Provedla realitní zprostředkování ve smyslu § 3 zákona o realitním zprostředkování a obstarala zájemce, paní [příjmení], která ve prospěch žalované složila zálohu 100 000 Kč. Soud prvního stupně správně dovodil, že šlo podle obsahu rezervační smlouvy o zálohu na cenu převodu sjednanou ve výši 2 100 000 Kč. Toto ujednání se opakuje i ve smlouvě o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Zde však soud prvního stupně nehodnotil další následující ujednání. Podle něho se smluvní strany, podle označení ve smlouvě to byli žalobci a paní [jméno] [příjmení], dohodli za účasti vedlejšího účastníka – žalované, že částka 100 000 Kč započítává na úhradu zprostředkovatelské provize žalované společnosti. Žalobci na výzvu soudu pouze uvedli, že jde o neplatné ujednání, protože žalované nárok na provizi nikdy nevznikl a nebylo možné proti němu nic započítávat. Podle názoru odvolacího soudu však jde o to, že sice zde bylo neplatné ujednání o provizi žalované z důvodu nedodržení zákonné formy. Jestliže však následně (avšak nikoli po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování) žalobci v písemné smlouvě navrhli za účasti zájemce, který částku 100 000 Kč ve prospěch žalované složil, aby si částku 100 000 Kč původně složenou zájemcem jako záloha na cenu převodu, ponechala žalovaná jako provizi za zprostředkovatelskou činnost, nelze vykládat tento projev vůle jinak, že tak, že i přes nedostatek formy smlouvy o realitním zprostředkování, žalobci navrhli vyúčtování zálohy tímto způsobem, tedy dali pokyn k úhradě provize žalované. Nejde tak o kompenzační projev vůle, ale o jasný pokyn k vyúčtování složené zálohy. Takový výklad zcela jasně vyplývá z obsahu článku II