64 CO 46/2022-133 — Krajský soud v Plzni

1. Shora citovaným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni provizi ze zprostředkovatelské smlouvy ve výši 72 000 Kč s příslušenstvím (výrok I) a uložila jí povinnost nahradit žalované náklady řízení 28 495 Kč (výrok II). Nárok žalobkyně vycházel z výhradní dohody o zprostředkování ze dne 26. 9. 2020, podle které se žalobkyně zavázala obstarat žalované příležitost uzavřít kupní smlouvu se zájemcem o označené nemovitosti - parcelu č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) se stavbou [číslo] v k. ú. [obec] za kupní cenu 752 600 Kč. Za to se žalovaná zavázala zaplatit provizi ve výši 60 000 Kč navýšenou o daň z přidané hodnoty, celkem 72 000 Kč. Žalobkyně skutečně získala solventní zájemkyni, a to společnost [právnická osoba], za kterou jednala paní [příjmení]. Při prohlídce 27. 9. 2020 si zájemkyně zarezervovala nemovitosti uzavřením smlouvy o budoucí smlouvě kupní se žalovanou. Soud prvního stupně dovodil, že výhradní dohoda o zprostředkování obsahuje všechny podstatné náležitosti, s výjimkou toho, že v ní nebyl označen i pozemek parc. [číslo] (předzahrádka), která byla součástí smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Nicméně hodnotil netypickou rychlost celé operace jednatelky žalobkyně, způsob oslovení žalované lístkem vhozeným do schránky se zatajením, že jde o realitní kancelář, způsob stanovení ceny nemovitostí podle znaleckého posudku z roku 2014, absenci marketingu trhu i inzerce a dovodil, že jednání žalobkyně ve svém souhrnu představuje jednání, kterým byla žalovaná vystavena omylu tím, že přistoupila na ujednání o požadované kupní ceně ve výši, kterou převzala v dobré víře od osoby, která byla v dané věci vázána principy profesionality, a která jí ubezpečovala, že za vyšší cenu nelze nemovitosti v současné době prodat. Hodnotil, že žalobkyně měla ke stanovení navrhované kupní ceny přikročit až po předchozí uvážlivé analýze nabídkové ceny, případně až poté, kdy bude jasné, že žádný z potencionálního zájemců o koupi nebude ochoten zaplatit vyšší cenu. Žalobkyně tak mohla vyvolat omyl žalované i tím, že jí odbornou péči v potřebném rozsahu neposkytla. Proto výhradní dohodu o zprostředkování považoval za neplatnou ve smyslu § 583 občanského zákoníku. Dále pak vyhodnotil, že není možné zcela přehlížet popsané skutečnosti jednání žalobkyně, které ve svém důsledku mohou vést k závěru o jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům a způsobují tak absolutní neplatnost dohody podle § 588 občanského zákoníku. Z důvodu neplatnosti smlouvy proto žalobou zamítl a přiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení. 2. Proti rozsudku podala včas odvolání žalobkyně. Rozhodnutí soud prvního stupně považovala za vnitřně rozporné a proto vadné. Soud prvního stupně dovodil platnost výhradní dohody o zprostředkování i to, že žalobkyně prokázala, že obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy se zájemcem o nemovitosti. Dovodil i platnost ujednání o výši provize žalobkyně za její činnost. O to pak je pro žalobkyni překvapivý závěr soudu prvního stupně o tom, že dohoda je neplatná. Takový důsledek nemůže způsobit jednání žalované, které vstupovala do právních vztahů příliš lehkovážně, pročež právní ochrana, kterou jí soud prvního stupně poskytl, nemůže být hodnocena jako očekávatelná. Žalobkyně namítala, že v řízení nebylo prokázáno, že kupní cena, které byla sjednána v dohodě o prostředkování, neodpovídala v rozhodné době ceně obvyklé, respektive, že by byla s touto cenou v hrubém nepoměru. Znalecký posudek předložený žalovanou na 900 000 Kč za předmětné nemovitosti, by vypracován o více než dva měsíce po uzavření výhradní dohody a jen toliko vágně hovoří o ceně obvyklé. I kdyby z něj žalobkyně vycházela, cena stanovená ve výhradní dohodě se od znaleckého posudku odchyluje jen o 13,6 % a nelze v žádném případě hovořit o hrubém nepoměru od ceny stanovené žalobkyní. Připomněla, že zákon o zprostředkování hovoří výslovně o zpracování návrhu nabídkové ceny. Za adekvátní považovala sjednanou cenu i svědkyně [příjmení], která je také odborníkem v oboru zprostředkování prodeje a koupě nemovitostí. Za zjevně klamavé jednání nelze hodnotit ani výzvu žalobkyně vůči žalované představující vstup do právního vztahu. Navrhovala, aby odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhoví a přizná žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení. 3. Žalovaná ve svém vyjádření k odvolání žalobkyně uvedla, že žalobkyně zcela pomíjí neprofesionální a neoborný postup realitní makléřky žalobkyně, kdy se zcela zpronevěřila pozici podnikatele a pozici, kdy má se žalovanou jakožto slabší stranou jednat oborně při dodržení podmínek realitního zprostředkování. Navíc žalobkyně neunesla důkazní břemeno prokázání odborné péče a dodržení postupu podle § 3 odst. l zákona o realitním zprostředkování. Při stanovení nabídkové ceny vycházela z naprosto neaktuálního posudku z roku 2014. Jen toto samotné zjištění vzbuzuje důvodné pochybnosti o odborné a řádné péči žalobkyně o klienta. Navrhovala potvrzení napadeného rozsudku. 4. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. l, 3 a 5 občanského soudního řádu rozsudek soudu prvního stupně, včetně předcházejícího řízení, přihlédl k důvodům uvedeným v odvolání žalobkyně i ve vyjádření žalované a po zjištění, že v mezidobí žalovaná nemovitosti prodala zájemci za 1 200 000 Kč, dospěl k závěru, že rozsudek soudu prvního stupně je věcně správný, i když jeho obsah není stručným, jasným a výstižným vyjádřením závěrů soudu o zjištěném skutkovém stavu a jeho právním hodnocením. 5. Nárok žalobkyně na zaplacení provize vychází z výhradní dohody o zprostředkování z 26. 9. 2020. Není pochyb o tom, že výše provize je vyjádřena zcela určitě. Byť je odměna a zprostředkování vyšší, nežli je u realitních kanceláří obvyklé, ani odvolací soud neshledal z tohoto důvodu následek neplatnosti takového ujednání. Tento následek nelze dovodit ani z toho, že dohoda o zprostředkování neobsahovala jeden z pozemků (parc. [číslo]), který pak byl obsahem dohody o koupi nemovitosti z 27. 9. 2020. Podle § 9 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, vyžaduje smlouva o realitním zprostředkování písemnou formu. Ta byla v daném případě dodržena ve vztahu k nemovitostem označeným jako parcela č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) a stavba [číslo] která je její součástí, nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví 757 v k. ú. [obec]. Ke zprostředkování prodeje těchto nemovitostí se také vázala sjednaná provize. Pokud pak byla předmětem dohody o koupi nemovitosti (SOSB) i pozemek parc. [číslo] nemůže to způsobit neplatnost dohody o výhradním zprostředkování tak, jak byla uzavřena, ani sjednané provize. Ta podle obsahu dohody náležela žalobkyni v případě, že splní svoji povinnost obstarat žalované příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitosti kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní (bod 2 dohody). Takového solventního zájemce žalobkyně pro žalovanou obstarala, a proto se domáhá zaplacení své provize. 6. Nelze však pominout chování realitní makléřky Ing. [příjmení], která obchod pro žalovanou zprostředkovávala. Na to právě poukazovala žalovaná a způsob práce realitní makléřky je podstatou její obrany proti žalobě. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav tak, že Ing. [příjmení] písemnou výzvou bez podpisu vhozenou do schránky žalované informovala o svém zájmu koupit daném místě nemovitosti a upozorňovala, že není třeba kontaktovat realitní kancelář a uvedla pro kontakt své telefonní číslo. Ještě týž den, co na její výzvu reagovala žalovaná, se setkaly na prohlídce nemovitosti, kde již Ing. [příjmení] vystupovala jako makléřka realitní kanceláře – žalobkyně. V tabletu měla v elektronické podobě připraven návrh dohody o výhradním zastoupení, ve které byla vepsána výše kupní ceny pevnou částkou 752 600 Kč, stejně jako výše provize s předtištěním ujednáním, že provize bude navýšena o 50 % rozdílu mezi kupní cenu navrženou a cenou skutečnou, pokud bude vyšší. Dohoda byla uzavřena do 25. 3. 2021. Přesto makléřka informovala žalovanou, že již má potencionální zájemkyni o nemovitosti, se kterou se žalovaná za přítomnosti makléřky Ing. [příjmení] následující den setkala, a ten den měla být podepsána smlouva o koupi nemovitosti. Všechna jednání byla ve velmi těsném časovém sledu. 7. Podstatným ujednáním byla cena prodávaných nemovitostí. Tu určila realitní makléřka podle své výpovědi na základě znaleckého posudku o ceně nemovitostí z roku 2014, který jí žalovaná předložila a cenu vzhledem k plynutí doby navýšila o 200 000 Kč. Žalovaná popírala, že by takový znalecký posudek makléřce předložila. Tento posudek byl vypracován v roce 2014 pro účely vyměření daně z převodu nemovitostí a i vzhledem k tomuto účelu nevypovídal o výši tržní ceny za nemovitosti. To musela makléřka vzhledem ke své odbornosti vědět. Navíc vzhledem k časovému sledu událostí nemohla makléřka splnit povinnosti uložené ve smlouvě i v § 3 zákona o realitním zprostředkování