25 CO 73/2023-102 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému 1) zaplatit žalobci částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení (výrok I.), žalobu o zaplacení částky 100 000 Kč s úrokovým příslušenstvím vůči žalovanému 2) zamítl (výrok II.), uložil žalovanému 1) povinnost nahradit žalobci náklady řízení (výrok III.) a žalobci uložil nahradit náklady řízení žalovanému 2) (výrok IV.). V odůvodnění soud uvedl, že žalobce se v řízení domáhal zaplacení žalované částky společně a nerozdílně vůči žalovaným 1) a 2) jakožto smluvní pokuty. Uvedl v žalobě, že byla mezi žalobcem a žalovaným 1), jako budoucím prodávajícím, a žalovaným 2), jako zprostředkovatelem prodeje, dne 16. 3. 2021 uzavřena rezervační smlouva, v rámci které se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu na nemovité věci specifikované v této smlouvě, a to po výzvě učiněné kteroukoliv smluvní stranou smlouvy, nejpozději do dvaceti dnů ode dne uzavření smlouvy bez zbytečného odkladu ode dne obdržení výzvy. Žalobce zaplatil dne 17. 3. 2021 300 000 Kč jako rezervační zálohu na kupní cenu. Ve smlouvě strany ujednaly, že za výzvu k uzavření kupní smlouvy považují rovněž předložení návrhu kupní smlouvy připravený advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Tato výzva k uzavření kupní smlouvy byla stranám doručena 14. 4. 2021. Následně 27. 4. 2021 zprostředkovatel přeposlal žalobci oznámení předsedy představenstva žalovaného 1), jímž byl vyjádřen záměr uzavřít kupní smlouvu týkající se předmětných nemovitých věcí s jiným zájemcem. Toto učinil v rozporu s rezervační smlouvou, čehož si byl vědom. Rovněž z korespondence zprostředkovatele a jednatele žalobce v jiné obchodní věci je zřejmé, že zprostředkovatel si byl vědom skutečnosti, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodu na straně žalované. Ve smlouvě byla sjednána pro případ porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu po výzvě k uzavření, učiněné ve lhůtě určené dle rezervační smlouvy, smluvní pokuta 100 000 Kč, kterou byli žalovaní povinni zaplatit společně a nerozdílně. Žalovaný 1) namítl, že rezervační smlouva byla uzavřena 16. 3. 2021, a lhůta k uzavření kupní smlouvy uplynula 5. 4. 2021. V této lhůtě žádná ze stran výzvu vůči druhé straně neučinila. Prvním úkonem byl e-mail zástupkyně zprostředkovatele [anonymizováno] [jméno] [příjmení], která zpracovala návrh kupní smlouvy a zaslala jej oběma stranám. Nešlo však o výzvu k uzavření kupní smlouvy, neboť [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nebyla zmocněna žalobcem ani prvním žalovaným k tomu, aby v jejich zastoupení činila jakýkoliv úkon. Vyhotovení textu kupní smlouvy je nutno odlišit od výzvy k uzavření kupní smlouvy, jako právního jednání směřujícího ke vzniku závazku. Poukazuje, že žalobce nerozlišuje v rezervační smlouvě uvedené lhůty. Žalovaný 2) pak v rámci své obrany uvedl, že z žádného tvrzení žalobce nevyplývá konkrétní porušení povinnosti na jeho straně, když primární povinnost uzavřít kupní smlouvy na straně žalovaného 1) byla podmíněna řádným doručením výzvy za trvání lhůty pro řádné doručení výzvy, která činila dvacet dnů od uzavření rezervační smlouvy, tj. započala běžet 17. 3. 2021 a skončila ke dni 6. 4. 2021. Druhý žalovaný se nedopustil porušení žádné povinnosti ani neměl povinnost k úhradě smluvní pokuty v případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Soud odkázal na ust. § 2048 odst. 1, § 1785 a § 1786 o. z., a po provedeném dokazování dospěl k závěru, že účastníci uzavřeli nepojmenovaný typ smlouvy, do které byla vtělena v ustanovení čl. II odst. 3 smlouva o smlouvě budoucí podle § 1385 a násl. o. z. V této smlouvě se žalovaný 1), jako budoucí prodávající, a žalobce, jako budoucí kupující, zavázali uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitostí specifikovaných v rezervační smlouvě do vlastnictví žalobce za smluvenou kupní cenu, a to po výzvě učiněné kteroukoliv smluvní stranou, nejpozději do dvaceti dnů ode dne uzavření smlouvy bez zbytečného odkladu ode dne obdržení výzvy k uzavření smlouvy. Lhůta určená stranami v trvání dvaceti dnů měla dle názoru soudu toliko pořádkový charakter, neboť smlouva nijak neupravovala, co se stane v situaci, bude-li lhůta překročena. Sami účastníci této smlouvy, zejména tedy žalobce a žalovaný 2), zastupující žalovaného 1) jakožto zprostředkovatel, vedli i po uplynutí dvaceti dnů od uzavření rezervační smlouvy další jednání a komunikaci směřující k uzavření budoucí kupní smlouvy, z čehož je zřejmý úmysl stran pokračovat v jednání o budoucí smlouvě, i přestože lhůta určená v rezervační smlouvě již uplynula. Možnost jednostranného odstoupení od smlouvy byla v rezervační smlouvě upravena pouze ve prospěch budoucího kupujícího. Sjednaná lhůta dvaceti dnů uplynula 5. 4. 2021, avšak obě strany i nadále jednaly o budoucí kupní smlouvě, což vyplývá zejména z SMS komunikace mezi zprostředkovatelem a žalobcem. Namítal-li první žalovaný, že tato komunikace se týkala jiné obchodní záležitosti, hodnotí soud tuto obranu jako účelovou, neboť z kontextu dalších tvrzení a důkazů, které žalobce předložil, vyplývá, že žalobce průběžně řešil se zprostředkovatelem situaci, kdy se na scéně objevil další zájemce o tytéž nemovitosti, a byla probírána i možnost navýšení kupní ceny. Prokázáno bylo, že zprostředkovatele žalobce upozorňoval na prodlení [anonymizováno] [příjmení] a byl ubezpečen, že záležitost bude urychlena. Z těchto skutečností soud dovozuje, že zájem žalobce o nemovitosti trval i po uplynutí sjednané lhůty k učinění výzvy a tento zájem projevoval, a současně byl zprostředkovatelem nabádán k vyčkávání ke strpění. Soud hodnotil předložený návrh smlouvy [anonymizováno] [příjmení] jako výzvu k uzavření kupní smlouvy ve smyslu ujednání obsaženého v čl. II odst. 3 rezervační smlouvy. Pokud jde o dopis předsedy představenstva žalovaného 1) ze dne 27. 4. 2021, pak tento vypovídá o vědomosti žalovaného 1) tak, jak po celou dobu řízení tvrdil žalobce. Tedy ač byli se žalobcem na prodeji domů domluveni, upřednostnil jiného zájemce o odkup nemovitosti z důvodů v dopise jasně řečených. Jelikož žalovaný 1) porušil smluvní povinnost stanovenou v ujednání článku IV rezervační smlouvy tím, že porušil závazek uzavřít po výzvě kupní smlouvu ve sjednané lhůtě a naopak v rozporu s tímto ujednání se rozhodl uzavřít kupní smlouvu s jiným zájemcem, porušil povinnost utvrzenou smluvní pokutou dle § 2048 o. z. Soud proto výrokem I. rozsudku žalobě vyhověl a prvnímu žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč včetně zákonného úroku z prodlení. Naopak ve vztahu k žalovanému 2) soud žalobu zamítl, neboť žalobce ve vztahu k tomuto žalovanému neunesl důkazní břemeno, jelikož nebylo v řízení prokázáno, že by se druhý žalovaný dopustil jakéhokoliv porušení povinnosti vyplývající pro něj z rezervační smlouvy. Pokud žalobce tvrdil, že žalovaný 2) nezprostředkoval kupní smlouvu a ve stanovené lhůtě nezajistil vypracování kupní smlouvy pověřenou advokátkou, pak soud odkazuje na sjednané znění článku IV rezervační smlouvy, který spojuje případnou povinnost druhého žalovaného k zaplacení smluvní pokuty pouze se situací, že z důvodů na straně zprostředkovatele nedojde k samotnému uzavření kupní smlouvy. Žalovaný 2) nebyl zavázán k úhradě smluvní pokuty solidárně s žalovaným 1) a z tohoto důvodu nezbylo soudu než žalobu vůči druhému žalovanému zamítnout. Soud neprovedl účastnické výslechy jednatele žalobce, žalovaného 2) a předsedy představenstva žalovaného 1), neboť tyto byly navrženy k prokázání tvrzení o porušení povinnosti na straně žalovaného 1) a tyto má soud za prokázané z dalších důkazů. Stejně tak nebyl proveden výslech starostky obce Kyšice, neboť soud má za to, že dopis předsedy představenstva žalovaného 1) dostatečně osvědčuje porušení povinnosti žalovaného 1), který jednal s dalším zájemcem, a nakonec tomuto zájemci skutečně nemovitost odprodal. Pokud jde o výslech [anonymizováno] [jméno] [příjmení], pak tímto měla být toliko prokázána skutečnost, že žalobce opakovaně [anonymizováno] [příjmení] upomínal, to však má soud za zjištěné již z SMS komunikace uskutečněné mezi zprostředkovatelem a žalobcem. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1, podle něhož žalobci náleží náhrada nákladů řízení v plné výši, neboť ve vztahu k žalovanému 1) byl v řízení úspěšný. Výrokem IV. pak bylo rozhodnuto o povinnosti žalobce nahradit náklady žalovanému 2). 2. Proti rozsudku podal odvolání žalobce a žalovaný 1). 3. Odvolání žalobce směřuje proti výroku II. a IV. s tím, že žalobce nesouhlasí se závěry soudu prvního stupně, že by neunesl své důkazní břemeno v části žaloby proti žalovanému 2). Má za to, že ustanovení článku IV odst. 1 rezervační smlouvy zakládá pasivní solidaritu ve smyslu § 1872 odst. 1 o. z. Výkladem ve smyslu § 555 a násl. o. z. je možné dovodit, že úmyslem stran bylo sjednat pasivní solidaritu. Pokud jde o úvahu soudu prvního stupně, že lhůta určená stranami v trvání dvaceti dnů k uzavření kupní smlouvy měla pouze pořádkový charakter, když nebyly stanoveny žádné sankce při marném uplynutí této l