35 Co 42/2024-128 — Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka Liberec

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, prostřednictvím níž se žalobci domáhali zaplacení částky , částka, s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že důvodně odstoupili dopisem ze dne , datum, , doručeným žalovaným dne , datum, , od smlouvy o rezervaci uzavřené mezi účastníky dne , datum, . Na základě ní žalobci složili na účet zprostředkovatele, jsoucího současně zmocněncem žalovaných z rezervační smlouvy, zálohu ve výši žalované částky. Okresní soud učinil závěr, že předmětná písemná smlouva o rezervaci je platně uzavřenou smlouvou o budoucí smlouvě kupní podle § 1785 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen o. z.). Dále vyšel ze zjištění, že žalobci v souladu se smluvním ujednáním složili na platební místo žalovaných, kterým byl bankovní účet zprostředkovatele, zálohu , částka, s tím, že pro případ, nedojde-li do uplynutí sjednané doby rezervace z důvodu na straně zájemců (žalobců) k uzavření smlouvy o převodu nemovitostí, jsoucích předmětem rezervační smlouvy, a to bytové jednotky s podílem na společných částech domu (dále jen nemovitost), je povinností zájemců (žalobců) uhradit převodcům (žalovaným) smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační zálohy, přičemž tato bude uhrazena zápočtem oproti nároku zájemců na vrácení rezervační zálohy. Po uzavření smlouvy o rezervaci došlo , datum, u nemovitosti k vyznačení poznámky do katastru nemovitostí o zahájení exekuce proti druhému žalovanému. A to na základě vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce ze dne , datum, . Nejpozději , datum, byli žalobci informováni o tom, že jsou žalovanými podnikány kroky k odstranění uvedené poznámky, konkrétně, že pohledávka z předmětné exekuce ve výši , částka, byla již zaplacena včetně nákladů exekuce. Zákaz omezení nakládání s předmětnou nemovitostí, uložený druhému žalovanému coby povinnému z exekuce, byl zrušen usnesením exekutora ze dne , datum, . Žalobci odstoupili od smlouvy o rezervaci dopisem ze dne , datum, , což odůvodnili existencí poznámky o zahájení exekuce a tím, že se tvrzení žalovaných ohledně práv váznoucích na nemovitosti, učiněná v době uzavření smlouvy, ukázalo nepravdivým. Tím dle žalobců došlo ze strany žalovaných k podstatnému porušení rezervační smlouvy. Dále v odstoupení poukázali na nejistotu ohledně možnosti existence případných jiných právních vad nemovitosti a na neochotu žalovaných poskytnout součinnost k odstranění nejistoty žalobců. Zároveň žalobci požádali o vrácení rezervační zálohy , částka, . Žalovaní přípisem ze dne , datum, sdělili, že odstoupení od smlouvy považují za nedůvodné a započítávají složenou rezervační zálohu na svůj nárok na smluvní pokutu dle rezervační smlouvy.2. Okresní soud jako předběžnou otázku zvažoval, zda popsaný skutkový stav lze považovat za podstatné porušení smluvní povinnosti ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z., tj. jestli žalobci od rezervační smlouvy odstoupili platně podle citovaného ustanovení. Přičemž dospěl k závěru, že nelze přisvědčit tvrzení žalobců, že došlo k porušení povinnosti žalovaných pravdivě při uzavření smlouvy o rezervaci popsat předmětnou nemovitost včetně označení případných právních vad, neboť v té době si žalovaní nebyli vědomi již probíhajícího exekučního řízení. Též má soud za to, že vyznačením poznámky o exekučním řízení u nemovitosti nedošlo k porušení smluvní povinnosti žalovaných nezatížit předmětnou nemovitost právem třetí osoby, když je evidentní, že vyznačení poznámky bylo přímým důsledkem probíhajícího exekučního řízení a nikoli důsledkem aktivního jednání žalovaných. Zákaz nakládání s majetkem vyplývající pro druhého žalovaného z § 44a zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu na základě exekučního příkazu soudního exekutora, vyznačený poznámkou v katastru nemovitostí, sice nepochybně představoval překážku objektivně vylučující zamýšlený převod nemovitosti budoucí kupní smlouvou. Při úvaze o tom, zda tato okolnost odůvodňovala odstoupení od smlouvy o rezervaci pro podstatné porušení smlouvy, však nelze odhlédnout od toho, že popsaná překážka je překážkou odstranitelnou. Provedeným dokazováním bylo dále zjištěno, že žalovaní podnikli okamžité kroky k jejímu odstranění, když bezodkladně uhradili exekuovanou pohledávku včetně nákladů exekučního řízení oprávněného a exekutora. Postup žalovaných tedy cílil k tomu, aby bylo dosaženo účelu uzavřené rezervační smlouvy a následné kupní smlouvy, a bylo též prokázáno, že žalobci byli žalovanými průběžně informováni o postupu při odstranění překážek, aby mohlo dojít k následnému uzavření kupní smlouvy ve lhůtě sjednané smlouvou o rezervaci. Pokud pak žalobci za popsané situace od smlouvy o rezervaci odstoupili, je třeba jejich právní jednání považovat za předčasné a v době, kdy bylo učiněno, tedy za nedůvodné. Okresní soud při konstatování závěru o nedůvodnosti odstoupení žalobců od rezervační smlouvy přihlédl též k tomu, že k odstranění překážky došlo ve velmi krátké době, kdy po jejím odpadnutí bylo nepochybně možno uzavřít budoucí kupní smlouvu i při zachování lhůty sjednané k tomu ve smlouvě o rezervaci.3. Okresní soud dále konstatoval, že na jeho výše uvedeném závěru nemůže nic změnit ani argumentace žalobců, poukazujících na neochotu žalovaných poskytnout součinnost k objasnění jejich majetkových poměrů v širších souvislostech včetně poměrů jimi vlastněného podniku a k prokázání jejich bezdlužnosti. Takto rozsáhle vymezené požadavky žalobců nemají oporu ve smluvním ujednání ani právní normě, která by žalovaným povinnost takové součinnosti ukládala, zcela se vymykají běžné praxi a rámci obvyklé obezřetnosti při uzavírání smluv daného typu. Odmítnutí součinnosti ze strany žalovaných v tomto rozsahu požadovaném žalobci nebylo tedy způsobilé odůvodnit odstoupení od smlouvy o rezervaci. Rovněž výši sjednané smluvní pokuty neshledal okresní soud z hlediska judikatury Nejvyššího soudu nepřiměřenou, tj. nejsou dány podmínky ani pro její moderaci. Proto byla žaloba v celém rozsahu zamítnuta a neúspěšným žalobcům byla uložena povinnost nahradit společně a nerozdílně žalovaným náklady řízení ve výši , částka, do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných.4. Proti rozsudku se včas odvolali žalobci, požadujíce změnu napadeného rozsudku takovou, aby žalobě bylo v plném rozsahu vyhověno. Poukazují na to, že v části I smlouvy o rezervaci je prohlášení, že na nemovitosti vázne toliko jedna právní vada, a to hypoteční úvěr , právnická osoba, . a dále v článku 2.4. smlouvy se žalovaní zavázali, že po dobu trvání rezervační smlouvy nemovitost nezatíží právy třetích osob. Přesto byla poté do katastru zapsána poznámka o exekuci k nemovitosti dne , datum, na základě vyrozumění soudního exekutora ze dne , datum, . Dále poukazují na emailovou korespondenci účastníků ze dne 7.-, datum, , v níž zástupce žalovaných coby budoucích prodávajících oznámil žalobcům, že mají dvě možnosti, a to buď uzavření kupní smlouvy nebo uzavření dohody o zrušení rezervace s tím, že zprostředkovatel vrátí uhrazenou rezervační zálohu, jelikož od uzavření smlouvy se situace změnila a to je závažný důvod pro odstoupení od rezervační smlouvy. Na to dne , datum, požádali žalobci o připravení dohody o zrušení rezervace a vrácení zálohy, ta jim však ze strany žalovaných již nebyla poslána. Žalobci mají za to, že žalovaní porušili zásadu předsmluvní odpovědnosti, a odstoupení od smlouvy ze dne , datum, je platné. Žalobci nesouhlasí se závěrem soudu, že nedošlo k porušení smluvní povinnosti žalovaných nezatížit nemovitost právem třetí osoby, když vyznačení poznámky o zahájení exekuce u nemovitosti v katastru nemovitostí bylo toliko přímým důsledkem exekučního řízení a nikoli aktivního jednání žalovaných, ti žádnou povinnost neporušili. Exekuce byla vedena na základě rozsudku Okresního soudu v , adresa, sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, . O jeho skutečnosti žalovaní vědět mohli a především měli a nemůže jít k tíži žalobců, že si žalovaní přes 6 měsíců nevyzvedávali zprávy z datové schránky, kam jim byl rozsudek doručen. Podání návrhu na zahájení exekuce je pak důsledkem nedodržení povinností z rozsudku ze strany povinného, zde druhého žalovaného. Tvrzení soudu o tom, že vyznačení poznámky bylo přímým důsledkem probíhající exekučního řízení a nikoli důsledkem aktivního jednání žalovaných, je pak zcela nepřiléhavé, když akt zahájení jakékoli exekuce nemůže být nikdy z povahy věci samé důsledkem aktivního jednání povinného. Dále žalobci poukazují na to, že posuzování, zda došlo k podstatnému porušení smlouvy zakládajícímu důvod pro odstoupení od ní podle § 2002 odst. 1 o.z., je nutno provádět k okamžiku uzavření rezervační smlouvy, kdy obě strany potvrdily, že jediný závazek váznoucí na předmětné nemovitosti je zástavní právo smluvní ve prospěch , právnická osoba, . Přibyla-li po 12 dnech od podpisu smlouvy na nemovitost další právní vada v důsledku zahájení exekuce proti druhému žalovanému, pak již sama tato skutečnost naplňuje znaky podstatného porušení smluvní povinnosti bez dalšího, když d