84 Co 170/2025-62 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. Napadeným rozsudkem okresní soud v Děčíně (dále jen „okresní soud“ či „soud prvního stupně“) zamítl žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu a vyslovil, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalovaný nájemní smlouvou ze dne , datum, pronajal žalobci byt , hodnota, nacházející se v , adresa, (dále jen „předmětný byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, měsíční nájemné bylo dohodnuto částkou 10 700 Kč, splatnou spolu se zálohami na služby spojenými s užíváním předmětného bytu ve výši 2 000 Kč, vždy do 25. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí.3. Dne , datum, doručil žalovaný žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu, v níž žalovaný specifikoval výpovědní důvod tak, že žalobce neuhradil nájemné ve výši 12 700 Kč za měsíce březen až srpen 2024, v celkové dlužné částce 76 200 Kč, čímž hrubě porušil povinnosti nájemce. V obsahu výpovědi nebyla uvedena výpovědní doba, když vyklizení předmětného bytu bylo požadováno do 15. 10. 2024, bylo v ní však odkázáno na § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Obsahem výpovědi bylo poučení žalobce jako nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky a podat k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi ve lhůtě 2 měsíců ode dne jejího doručení.4. Jelikož podle nájemní smlouvy mělo být nájemné hrazeno na specifikovaný bankovní účet a žalovaný prokázal, že na tento účet nikdy žádná částka nedošla, okresní soud po skutkové stránce uzavřel, že žalobce nájemné z předmětného bytu nehradil.5. Po právní stránce okresní soud zjištěný skutkový stav posoudil podle § 2286 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) upravujících skončení nájmu bytu výpovědí.6. Po zjištění, že žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu předmětného bytu byla podána ve lhůtě stanovené v § 2290 o. z., se zabýval otázkou, zda výpověď vyhovuje požadavkům na určitost právního jednání. Odkázal přitom na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017[, Anonymizováno, , v němž Nejvyšší soud vymezil, že z výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených důvodů je nájem bytu vypovídán a tento důvod musí být skutkově vymezen tak, aby z výpovědi bylo patrno, z čeho pronajímatel dovozuje jeho naplnění (§ 2288 odst. 3, § 2291 odst. 3 o. z.). Není třeba uvádět konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá, toto právní posouzení učiní soud, avšak vždy jen na základě obsahu výpovědi. Z obsahu výpovědi (aby byla dostatečně určitá a srozumitelná) tak bude vždy patrné, zda jde o výpověď s výpovědní dobou podle § 2288 o. z., či o výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. a jaký konkrétní výpovědní důvod pronajímatel uplatnil; soud za něj tuto volbu činit nemůže. Okresní soud dospěl k závěru, že v daném případě z obsahu výpovědi z nájmu předmětného bytu vyplynulo, že byla učiněna bez výpovědní doby (podle § 2291 odst. 1 o. z.), tedy pro specifikované zvlášť závažné porušení povinností žalobce jako nájemce, přičemž bylo žádáno vyklizení a předání předmětného bytu do 15. 10. 2024. Přestože žalovaný ve výpovědi z nájmu předmětného bytu odkázal na § 2282 odst. 1 písm. a) o. z., podle názoru okresního soudu bylo zřejmé, jaké právní jednání činí, tedy že vypovídá nájem předmětného bytu bez výpovědní doby podle § 2291 odst. 1 o. z. Okresní soud uzavřel, že právní kvalifikace uvedená žalovaným není určující a že výpověď byla dostatečně určitá. [1: Citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu – vydaná po 1. lednu 2001 – jsou dostupná na webových stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz]7. Výpověď z nájmu předmětného bytu shledal soud prvního stupně rovněž oprávněnou, a to s ohledem na skutkové zjištění, že žalobce nehradil nájemné a zálohy za služby spojené s nájmem bytu v období od března 2024 do srpna 2024, tedy po dobu delší tří měsíců, čímž porušil povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem.8. Proto okresní soud žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu předmětného bytu zamítl, přičemž ve výroku svého rozhodnutí vycházel z žalobního petitu znějícího na určení neplatnosti výpovědi.9. O nákladech řízení rozhodl okresní soud s ohledem na skutečnost, že úspěšný žalovaný se práva na jejich náhradu vzdal.10. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání, jímž se domáhal jeho změny tak, že bude určeno, že výpověď z nájmu předmětného bytu je neplatná. Okresnímu soudu vytýkal neúplné zjištění skutkového stavu a nesprávné právní závěry. Konkrétně namítal, že měl v úmyslu u jednání, k němuž se řádně omluvil a požádal o jeho odročení, předložit potvrzení o hrazení nájemného a záloh za služby spojené s užíváním bytu, okresní soud však jeho žádosti o odročení jednání nevyhověl a následně konstatoval oprávněnost výpovědi z nájmu předmětného bytu z důvodu údajného naplnění uváděného výpovědního důvodu. Nesprávné právní posouzení věci spatřoval odvolatel v posouzení výpovědi z nájmu předmětného bytu jako určitého právního jednání. Navrhl provedení důkazu potvrzením o provedených platbách nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu.11. Žalovaný navrhl, aby byl rozsudek okresního soudu potvrzen. Zrekapituloval skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně, jakož i právní posouzení věci. Uvedl zejména, že přestože text výpovědi z nájmu předmětného bytu mylně odkazoval na § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., neměla tato skutečnost vliv na srozumitelnost či platnost právního jednání, když důležitý je skutečný obsah – výpověď jasně požadovala vyklizení do 15. 10. 2024, tedy bez výpovědní doby, přičemž její obsah vyhovoval zákonným požadavkům. Poukázal na skutečnost, že žalobce nájemné podle nájemní smlouvy nikdy neuhradil, v řízení nepředložil žádný důkaz o provedení jakékoli platby.12. Krajský soud jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou (§ 201 o. s. ř.), je přípustné (§ 201, § 202 o. s. ř.), bylo podáno v zákonem stanovené lhůtě (§ 204 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v celém rozsahu, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212, § 212a o. s. ř., a to při nařízeném jednání, a dospěl k závěru, že je možno ve věci rozhodnout.13. Odvolací soud se nejprve zabýval otázkou, zda řízení předcházející vydání napadeného rozsudku není zatíženo některou z vad uvedených v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř. Dospěl k závěru, že tomu tak není. Odvolací námitka směřující k uplatnění odvolacího důvodu uvedeného v § 205a písm. b) o. s. ř., spočívající v tom, že žalobci byla nesprávným postupem soudu prvního stupně odňata možnost jednat před soudem, není důvodná, neboť z úředního záznamu ze dne , datum, vyplývá, že žalobce výslovně uvedl, že se k jednání z důvodu onemocnění nemůže dostavit, avšak nežádá jeho odročení. Okresní soud tedy nepochybil, pokud ve věci dne , datum, jednal bez přítomnosti žalobce (§ 101 odst. 3 o. s. ř.). Vadu řízení neshledal odvolací soud ani v tom, že soud prvního stupně jednal s advokátem zastupujícím žalovaného na základě plné moci udělené advokátu za žalovaného jeho zákonným zástupcem (§ 894 odst. 1 o. z.).14. Odvolací soud se rovněž zabýval otázkou platnosti nájemní smlouvy ze dne , datum, , kterou okresní soud ponechal stranou své pozornosti.15. Podle § 898 odst. 1, 2 písm. a) o. z. potřebují rodiče souhlas soudu k právnímu jednání, které se týká existujícího i budoucího jmění dítěte nebo jednotlivé součásti tohoto jmění, ledaže se jedná o běžné záležitosti, nebo o záležitosti sice výjimečné, ale týkající se zanedbatelné majetkové hodnoty (odst. 1). Souhlasu soudu je vždy třeba k právnímu jednání, kterým dítě nabývá, zcizuje nebo zatěžuje nemovitou věc nebo podíl na ní (odst. 2 písm. a/).16. Podle § 898 odst. 4 o. z. jednal-li rodič za dítě bez souhlasu soudu, lze právní jednání prohlásit za neplatné, jen působí-li dítěti újmu.17. Odvolací soud dospěl k závěru, že jelikož nájemní smlouva k bytové jednotce je jednáním zatěžujícím nemovitost, byť nikoli věcněprávně ale toliko obligačně, byl k jejímu uzavření za nezletilého jeho zákonným zástupcem potřebný souhlas soudu.18. Za účelem posouzení platnosti nájemní smlouvy vyzval odvolací soud žalovaného k doplnění skutkového tvrzení o tom, zda byl k uzavření nájemní smlouvy s žalobcem udělen souhlas soudu.19. Žalovaný sdělil, že souhlas soudu k uzavření předmětné nájemní smlouvy udělen nebyl. Proto se odvolací soud dále zabýval otázkou, zda byla tímto právním jednáním žalovanému způsobena újma.20. Odvolací soud má za to, že okamžikem, k němuž je třeba uvedenou otázku posuzovat, je – s ohledem na to, že jde o předpoklad platnosti daného právního jednání – okamžik, kdy je jednání činěno. V posuzované věci je zřejmé, že uzavření nájemní smlouvy k bytu ve vlastnictví nezletilého žalovaného nebylo vedeno k jeho újmě, naopak, jednalo se o snahu užívat jeho nemovitosti hospodárně, způsobem žalovaného nepoškozujícím. Odvolací soud proto dospěl k závěru, že nájemní smlouva, přestože za nezletilého ž