29 Co 63/2026-100 — Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka Liberec

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud výrokem I uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 31 497,15 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši, z částek a za období v tomto výroku specifikované, to vše do tří dnů od právní moci výroku I a III rozsudku. Z odůvodnění vyplývá, že žalobce požadavek na zaplacení částky 371 Kč staví na tvrzení, že vyúčtováním služeb za rok 2022 nesprávně vycházelo z toho, že žalovaný uhradil za toto zúčtovací období na zálohách na služby 9 479 Kč, ačkoli zaplatil jen 9 108 Kč, 9 038,61 Kč požaduje z titulu nedoplatku z vyúčtování služeb za rok 2023, 11 863,54 Kč z titulu nedoplatku z vyúčtování služeb za rok 2024 a 10 224 Kč z titulu neuhrazených plateb na dlouhodobou zálohu na opravy (dříve fond oprav) za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2024.2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalovaný je vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, v budově čp. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Proto je podle § 1180 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), povinen přispívat na správu domu a pozemku a podle § 1181 o. z. platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu, a to ve lhůtách určených stanovami společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), tedy příspěvky na správu domu a pozemku k 15. dni v měsíci a zálohy na služby k 15. dni v měsíci, nejdéle do konce měsíce. Podle měsíčního předpisu plateb spojených s užíváním bytu účinného od 1. 2. 2021 činí pro byt žalovaného pevné platby (tzv. fond oprav) 426 Kč a zálohové platby 759 Kč, tj. celkem 1 185 Kč měsíčně; mezi účastníky je nesporné, že tyto platby žalovaný v období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2024 nezaplatil. Podle vyúčtování služeb roku 2023 činí náklady na služby k bytu žalovaného 9 038,61 Kč a ve vyúčtování je obsažen i nedoplatek 371 Kč z titulu nesprávně účtovaných záloh v zúčtovacím období 2022; vyúčtováním služeb roku 2022 k bytu žalovaného j doloženo, že toto vyúčtování vycházelo z (nesprávného) údaje o zaplacených zálohách 9 479 Kč. Ve vyúčtování služeb roku 2024 k bytu žalovaného jsou uvedeny náklady ve výši 11 863 Kč. Na základě toho okresní soud uzavřel, že žalovaný je podle § 1180 odst. 1 a § 1181 o. z. povinen zaplatit žalobci žalobou uplatněné částky, a to včetně požadovaného úroku z prodlení podle § 1970 o. z.3. Žalovaný na svoji obranu uvedl, že jeho společnost , právnická osoba, . provedla rekonstrukční práce společných prostor domu , adresa, , kdy se s předsedou SVJ dohodl, že nebude nic fakturovat a proinvestovaná částka ve výši 150 000 Kč bude postupně umořována vůči poplatkům žalovaného a jeho matky , jméno FO, . V podání z 15. 5. 2025 uvedl, že dohoda byla, že částky budou započteny. Žalobkyně však popírá, že by byla mezi účastníky uzavřena dohoda ve znění tvrzeném žalovaným, a jeho pohledávku neuznala, označila ji za spornou a pochybnou. Okresní soud na základě toho uzavřel, že žalovaný přes poučení poskytnuté mu při jednání 24. 9. 2025 svá tvrzení dostatečně nedoplnil, a neunesl tak břemeno tvrzení ani břemeno důkazní; okresní soud postrádá zejména uvedení konkrétní výše pohledávky namítané žalovaným k započtení a tvrzení o obsahu dohody se žalobkyní stran realizace díla společností žalovaného. Dodal, že žalobkyně vůči této pohledávce vznesla relevantní argumenty (nedostatek vzájemnosti pohledávek, sporná výše). Je tak nejisté, zda tato pohledávka vznikla, v jaké výši, kdo je jejím věřitele, takže zjištění (prokázání) této pohledávky co do důvodu a výše by vyžadovalo rozsáhlejší dokazování, které by vedlo k neúměrnému prodloužení řízení. Jde tak o pohledávku nejistou a neurčitou, která podle § 1987 odst. 2 o. z. není započitatelná. Okresní soud proto obranu žalovaného shledal nedůvodnou a žalobě v celém rozsahu vyhověl. Výrokem II uložil žalobkyni, aby do 15 dnů od právní moci výroku II tohoto rozsudku zaplatila doplatek soudního poplatku ve výši 434 Kč na účet v tomto výroku uvedený, a výrokem III uložil žalovanému povinnost nahradit žalobci náklady řízení ve výši 19 398,30 Kč do tří dnů od právní moci výroku I a III rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta A, (§ 142 odst. 1 o. s. ř.).4. Proti tomuto rozsudku, a to proti jeho výrokům I a III, se odvolal žalovaný. Namítá, že rekonstrukci schodiště v předmětné nemovitosti prováděl on prostřednictvím své společnosti , právnická osoba, . To potvrdil i zástupce žalobce, který nyní účelově tvrdí, že dohoda o provedení prací byla uzavřena se žalovaným, a nikoliv s , právnická osoba, ., přestože se tato společnost zabývá zednickými pracemi. Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena dohoda, že případné nedoplatky na službách a jiných poplatcích budou započteny proti ceně za provedené dílo. Při výslechu v souvisejícím sporu sp. zn. , spisová značka, , vedeném proti matce žalovaného, zástupce žalobkyně uznal část nákladů ve výši 80 000 Kč. Tato částka plně pokrývá pohledávku žalobce. Žalovaný má proto za to, že pohledávka uplatněná v žalobě nikdy nevznikla, respektive zanikla započtením. Navrhuje proto, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že se žaloba v celém rozsahu zamítá.5. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku. Má za to, že jedinou snahou žalovaného je oddálit plnění vůči žalobci. Žalovaný ani jeho matka stále nehradí platby spojené se vlastnictvím a užíváním bytové jednotky, a žijí tak na náklady ostatních vlastníků jednotek. O tom, že by měla rekonstrukci v domě čp. , Anonymizováno, provést , právnická osoba, ., se dozvěděl až z (léta odkládané) fakturace této společnosti. Dohoda o provedení rekonstrukcí byla uzavírána se žalovaným, a nikoli s , právnická osoba, ., která provedla fakturaci, navíc ve výši neodpovídající provedenému dílu. I kdyby připustil tvrzení o možném zápočtu nedoplatku na službách s cenou za provedené práce, není pohledávka žalovaného způsobilá k zápočtu, neboť ji žalobce sporuje co do její výše a jde o pohledávky různých subjektů. Navíc jsou vůči , právnická osoba, . vedeny exekuce soudním exekutorem Exekutorského úřadu v Teplicích , tituly před jménem, , jméno FO, (sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, ), v nichž bylo žalobci zakázáno vyplatit exekvované společnosti jakákoliv plnění či na ně cokoli započíst.6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu i jemu předcházející řízení v rozsahu napadeném odvolám žalovaného (tj. vyjma výroku II) a odvolání žalovaného důvodným neshledal. Se souhlasem účastníků za splnění podmínek § 214 odst. 3 o. s. ř. o odvolání žalovaného rozhodl bez nařízení odvolacího jednání.7. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu a z řádně provedených a v souladu s § 132 o. s. ř. vyhodnocených důkazů správně zjistil skutkový stav, z něhož i odvolací soud vychází.8. Takto bylo okresním soudem objasněno, že žalovaný je členem žalobkyně, když je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, v k. ú. a obci , adresa, s podílem na společných částech domu o velikosti , Anonymizováno, ; uvedené je mezi účastníky nesporné a okresní soud toto ověřil z informace o jednotce z nahlížení do katastru nemovitostí. Žalobce je Společenství vlastníků domu , adresa, . Ze stanov SVJ okresní soud zjistil, že vlastník jednotky (tedy i žalovaný) je povinen pravidelně přispívat k 15. dni v měsíci na správu domu a pozemku částku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech domu (čl. IX odst. 4 písm. f/), pravidelně platit k 15. dni v měsíci, nejdéle do konce měsíce, zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (čl. IX odst. 4 písm. g/), hradit nedoplatky z vyúčtování na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (čl. IX odst. 4 písm. h/) a v případě prodlení s peněžitým plněním ve prospěch společenství, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, hradit společenství úrok z prodlení (čl. IX odst. 4 písm. i/). Vlastník jednotky má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu včas vyúčtovala zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu, zpravidla nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do 3 měsíců po uplynutí této lhůty (čl. IX odst. 3 písm. g/).9. Podle měsíčního předpisu plateb spojeného s užíváním bytu z 25. 1. 2021 činí u bytu žalovaného s účinností od 1. 1. 2021 tzv. dlouhodobá záloha na opravy (fond oprav) 426 Kč měsíčně a zálohované platby 759 Kč, což zahrnuje zálohu na elektrickou energii společných prostor 14 Kč, vodné a stočné 600 Kč, TDO (odpady) 57 Kč a pojištění domu 88 Kč. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaný tyto předepsané platby za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2024 nezaplatil.10. Vyúčtování služeb roku 2023, za zúčtovací období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023, obsahuje jednak vyčíslení nákladů na dům, a jednak vyčíslení nákladů na byt žalovaného, též uvedení výše předepsaných záloh a rovněž informaci, že na zálohách na služby ani na dlouhodobých zálohách na opravy domu nebylo žalovaným zaplaceno ničeho. Z tohoto vyúčtování okresní soud správně zjistil, že nák