30 Co 65/2026-123 — Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka Liberec

1. Napadeným rozsudkem okresní soud výrokem I zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, , s příslušenstvím nacházejícím se v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu čp., Anonymizováno, , Anonymizováno, v , adresa, (dále jen „byt“), daná žalobkyni, není oprávněná a výrokem II uložil žalobkyni povinnost nahradit žalovanému na nákladech řízení částku 20 750 Kč, k rukám , Jméno advokáta B, , advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.2. Okresní soud rozhodoval o žalobě, jíž se žalobkyně domáhá určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Uplatněný nárok opírá o tvrzení, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, na základě které byl žalobkyni přenechán do užívání byt ve vlastnictví žalovaného. Nejpozději dne 28. 9. 2024 byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu bytu odůvodněná tím, že žalobkyně nehradila nájemné řádně a včas. Podle žalobkyně jsou jednotlivé termíny ve výpovědi nepřesně specifikovány, připouští, že v minulosti byla v prodlení s úhradou nájemného, ale nikoli celé jeho výše za dobu ve výpovědi uvedenou. Svůj dluh však vždy uhradila a ke dni podání žaloby ničeho nedluží. Prodlení s úhradou nájemného nedosahuje intenzity předpokládané v §2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“). Nadto je žalobkyně přesvědčena, že jí byly vyměřeny nepřiměřené vysoké zálohy na služby spojené s užíváním bytu, pročež jí vznikal při vyúčtování v roce 2023 i 2024 přeplatek, tyto vysoké zálohy mohly ovlivnit schopnost žalobkyně hradit nájemné řádně a včas. Výpověď vnímá jako snahu žalovaného mít se všemi nájemci uzavřeny nájemní smlouvy na dobu určitou a jako příslušnice romského etnika považuje přístup žalovaného za nerovnoprávný. Žalovaný s žalobou nesouhlasí, neboť žalobkyně opakované prodlení s úhradou předepsaných plateb bagatelizuje, neplnění základní povinnosti nájemce je u žalobkyně soustavné, mnohokrát byla upomínána k úhradě dluhu, nájemné přitom nehradí řádně a včas po dobu několika let. Od počátku nájmu nebyl rok, kdy by žalobkyně hradila nájemné řádně a včas, soustavně je udržován dluh na nájemném, opakovaně dosahoval několikaměsíční výše. Dne 10. 5. 2024 byla žalobkyni zaslána výzva k zaplacení dluhu před podáním výpovědi dle §2288 odst. 1 o. z., ačkoliv dluh v té době převyšoval trojnásobek nájemného a žalovaný mohl nájem vypovědět bez výpovědní doby. I přes tuto výzvu neuhradila žalobkyně ani nájemné za měsíce červenec a srpen 2024. Ke dni 27. 9. 2024 proto žalovaný přistoupil k výpovědi, kterou považuje za oprávněnou.3. Okresní soud po provedeném dokazování uzavřel, že žalovaný přenechal žalobkyni do užívání byt na základě nájemní smlouvy, mezi účastníky byly nejprve uzavřeny nájemní smlouvy na dobu určitou, a s účinností od , datum, byla uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou. Žalobkyně se zavázala hradit nájemné a zálohy na služby vždy do 25. dne v měsíci, přičemž výše nájemného a záloh plynula z výpočtových listů. Přinejmenším od roku 2017 nehradila žalobkyně nájemné řádně a včas, pravidelně hradila zpětně platby za více měsíců najednou, byť byla ujednána měsíční splatnost nájemného. Na vzniklý dluh byla opakovaně ze strany žalovaného během let 2017 až 2024 upozorňována, a to mnohdy i s upozorněním na možnost výpovědi. Dne 27. 9. 2024 byla dána žalobkyni výpověď z nájmu bytu pro opakované porušování povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, nehrazení nájemného a záloh na služby. Ve výpovědi byly mimo jiné specifikovány jednotlivé měsíce od roku 2017, kdy nedošlo k řádné a včasné úhradě plateb. Teprve následně žalobkyně vyrovnala svůj dluh a ke dni 11. 11. 2024 ničeho nedlužila. Po právní stránce okresní soud uzavřel, že žaloba byla podána včas (ve lhůtě stanovené v § 2290 o. z.), mezi účastníky byla uzavřena platná nájemní smlouva, výpověď byla dána v souladu s § 2289 odst. 1 písemně a v souladu s § 2286 odst. 2 o. z. v ní byla žalobkyně poučena o právu podat proti ní námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Výpovědní důvod byl specifikován dostatečně určitě a je možné jej podřadit pod § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., nehledě na odkaz na § 2291 o. z. Uzavřel proto okresní soud, že výpověď splňuje veškeré formální náležitosti. Pokud jde o její oprávněnost, poukázal okresní soud na to, že základní povinností nájemce je platit nájemné a zálohy na plnění spojená s užíváním bytu, v daném případě byla sjednána měsíční splatnost nájemného vždy do 25. dne v měsíci. Tuto povinnost žalovaná přinejmenším od roku 2017 pravidelně porušovala a ke konci jednotlivých let byla vždy v prodlení s úhradou sjednaných plateb. Jedná se tak o opakované a dlouhodobé, nikoli sporadické prodlení. Přitom byla žalobkyně na vznikající dluh opětovně upozorňována. Proto se jedná o hrubé porušení povinnosti žalobkyně vyplývající z nájmu. Je sice pravdou, že zálohy na služby byly vysoké a v roce 2023 vznikl žalobkyni přeplatek, avšak výše záloh v době odráží skutečnost, že v domácnosti žije 6 osob, pročež není možné tuto výši považovat za nepřiměřenou či diskriminační. Na oprávněnost výpovědi nemá vliv ani to, že po doručení výpovědi žalobkyně svůj dluh vyrovnala. Takové vyrovnání by bylo možné posoudit z hlediska dobrých mravů, avšak v daném případě nebylo prodlení žalobkyně sporadické, naopak se jednalo o běžnou situaci na její straně. Žalobu jako nedůvodnou proto okresní soud zamítl a plně úspěšnému žalovanému pak přiznal ve smyslu § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 20 750 Kč.4. Proti uvedenému rozsudku se včas odvolala žalobkyně, která navrhuje jeho změnu tak, že žalobě bude vyhověno. Je sice pravdou, že v minulosti se dostala do prodlení s úhradou předepsaných plateb a porušila tak nájemní smlouvu, avšak vliv na to měla nepřiměřená výše záloh na plnění spojená s užíváním bytu, přeplatky byly žalobkyni každoročně vraceny. Žalobkyně je proto přesvědčena, že na porušení povinností nájemce nelze nahlížet jako na hrubé, natožpak jako na zvlášť závažné. Okresní soud postupoval přepjatě formalisticky, pokud chování žalobkyně po doručení výpovědi, tedy řádné plnění povinností plynoucích z nájemní smlouvy, nepodřadil pod korektiv dobrých mravů a žalobu z toho důvodu nezamítl.5. Žalovaný považuje napadený rozsudek za věcně správný, navrhuje proto jeho potvrzení. Podané odvolání vnímá jako snahu žalobkyně o prodloužení doby k vystěhování. Pro věc je podstatné, že k porušení povinnosti žalobkyně hradit nájemné řádně a včas docházelo dlouhodobě, i přes opakované upomínky, a takové soustavné porušování dosahuje intenzity předpokládané v § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., neboť žalobkyně nehradí nájemné řádně a včas po dobu několika let. Žalovaný mohl dokonce přistoupit k podání výpovědi i bez výpovědní doby, neboť mnohdy dluh žalobkyně přesáhl trojnásobek měsíčního nájmu. Nadto žalobkyně nehradí nájemné řádně a včas ani v současné době, za měsíc březen 2026 totiž eviduje žalovaný znovu dluh na nájmu.6. Odvolací soud dle § 214 odst. 1 o. s. ř. přezkoumal napadený rozsudek a jemu předcházející řízení před okresním soudem při jednání, při kterém zopakoval podle § 213 odst. 2 o. s. ř. dokazování „vývojem plateb“, poté dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně důvodné není.7. Z vývoje plateb je patrné, jaká byla výše předepsaných plateb, které měla žalobkyně platit v souvislosti s užíváním bytu, jakož i údaj o tom, kdy byly jednotlivé měsíční předpisy uhrazeny ze strany žalobkyně a jaký byla výše dluhu v tom kterém období, je zřejmé, že žalobkyně nehradila nájemné a zálohy na plnění spojená s užíváním bytu řádně a včas od roku 2017 až do okamžiku, kdy žalovaný přistoupil k výpovědi z nájmu bytu. Naopak dlužné částky, mnohdy za několik měsíců vyrovnávala žalobkyně až následně učiněnými platbami. V roce 2024 žalobkyně mimo jiné nezaplatila řádně a včas předepsané platby za měsíce duben a květen 2024, dluh byl vyrovnán až v červnu 2024, následně za měsíc červenec, kdy teprve 8. 8. 2024 uhradila žalobkyně na dluh částku 25 000 Kč, poté nebyly řádně a včas uhrazeny předepsané platby za měsíce srpen a září 2024, kdy teprve v říjnu 2024 provedla žalobkyně další úhrady, a to platbami ve výši 37 000 Kč a 14 000 Kč.8. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.9. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.10. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.11. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní do