108 C 180/2019-87 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se domáhal vůči žalovaným zaplacení částky 81.200 Kč z důvodu nároku žalobce na úhradu pokuty dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. Žalobce uvedl, že žalovaní uzavřeli se žalobcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo úplatné užívání jednotky [číslo] v obci [obec], [katastrální uzemí]. Služby spojené s nájmem měly být hrazeny prostřednictvím měsíčních záloh ve výši 5.000 Kč. V souvislosti s poskytováním záloh žalobce požádal žalované prostřednictvím e-mailu ze dne 23. 11. 2015 o poskytnutí vyúčtování záloh za předchozí období. Ačkoliv měli žalovaní ze zákona povinnost předkládat vyúčtování v termínech určených v ust. § 7 zák. č. 67/2013 Sb., bylo žalobci poskytnuto až souhrnné vyúčtování za několik zúčtovacích období až dne 3. 11. 2017. Toto souhrnné vyúčtování pak nemělo náležitosti vyúčtování dle ust. § 7 zák. č. 67/2013 Sb. žalobce tak požaduje po žalovaných pokutu dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. Vzhledem ke stáří jednotlivých dílčích nároků, žalobce požaduje po žalovaných pokutu v celkové výši 36.100 Kč za 361 dnů prodlení s doručením vyúčtování za rok 2014, a to pouze za období od 8. 11. 2016 do 3. 11. 2017, pokutu ve výši 18.050 Kč za 361 dnů prodlení s doručením vyúčtování za rok 2015, a to za období od 8. 11. 2016 do 3. 11. 2017. Dále požaduje pokutu ve výši 9.250 za 185 dnů prodlení s doručením vyúčtování za rok 2016, a to za období od 2. 5. 2017 do 3. 11. 2017 a pokutu ve výši 17.800 Kč za prodlení s doručením vyúčtování za rok 2017, a to za období od 2. 5. 2018 do 23. 4. 2019. 2. Žalovaní nárok žalobce neuznali. Uvedli, že po ústní dohodě předkládali předmětná vyúčtování žalobci neformálně po té, co obdrželi faktury od dodavatelů médií. Žalovaný č. 2 po dvou letech trvání nájemního vztahu komunikoval ohledně vyúčtování s matkou žalobce, která v bytě fakticky bydlela a vyřizovala veškerou administrativu spojenou s nájmem. Jednotlivá vyúčtování tak byla předkládána přímo matce žalobce, buď prostřednictvím e-mailu, nebo při osobních setkáních. Příslušné nedoplatky pak byly rovněž vypořádávány dohodou stran. Dne 29. 4. 2019 byla navíc uzavřena dohoda stran o„ Ukončení nájemní smlouvy“. V tomto dokumentu účastníci prohlásili, že vůči sobě nadále nemají žádné finanční ani jiné závazky. Obsahem dohody o ukončení nájemní smlouvy bylo vypořádání všech nároků mezi účastníky, a tedy i nároků, které by eventuálně přicházely v úvahu ze zákonných ustanovení. Jednání stran, která předcházela podpisu dohody o ukončení nájemní smlouvy, obsahovala vůli stran ukončit a zcela vypořádat předmětný nájemní vztah, resp. vypořádat všechny z něj možné a vyplývající nároky. 3. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícím závěrům o skutkovém stavu. Dne 29. 12. 2013 uzavřeli účastníci nájemní smlouvu, kterou žalovaní poskytli žalobci k užívání byt, jež měli v společném jmění manželů. Jednalo se o bytovou jednotku [číslo] v 1.NP v domě nacházejícím se na ulici [ulice a číslo] v [obec] (zapsaný na [list vlastnictví], v k. ú. [část obce] u [stát. instituce], [stát. instituce]). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2018. Ve smlouvě byla sjednána možnost výpovědi smlouvy, dohody o ukončení smlouvy, či odstoupení pronajímatele od smlouvy. Nájemné bylo sjednáno ve výši 26.000 Kč měsíčně. Dále bylo ujednáno, že žalobce bude hradit měsíční zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 5.000 Kč měsíčně. Ve smlouvě byla sjednána i úhrada kauce za strany žalobce ve výši 26.000 Kč. V článku V. odst. 7 nájemní smlouvy bylo stanoveno, že veškeré stavební úprav, opravy, rekonstrukce a modernizace není nájemce oprávněn provádět vůbec, nebo jen po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. V případě nerespektování tohoto ustanovení, nemá nájemce nárok na úhradu vynaložených nákladů a v případě požadavku pronajímatele je povinen uvést byt do původního stavu. Výjimku pak tvořily jen stavební úpravy, opravy, rekonstrukce a modernizace písemně odsouhlasené oběma stranami v dodatku č. 1 smlouvy. Povinnost uvést byt do stavu v době jeho převzetí pak vyplývala i z ust. čl. III. odst. 4 nájemní smlouvy (viz. nájemní smlouva ze dne 29. 12. 2013). Stejného dne byl uzavřen i dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 29. 12. 2013, ve kterém žalovaní udělili žalobci předběžný souhlas s provedením konkrétních úprav a změn v předmětu nájmu. Jednalo se o zhotovení přívodu vody, odpadu a elektrické zásuvky do sklepa v 1. PP, zvětšení teras spočívající v provedení stolařských prací, montáž markýzy, montáž dveří do sprchového koutu a zahradní sprchu. Účastníci se současně dohodli, že náklady na provedení těchto úprav a změn hradí výlučně žalobce. Žalovaní se zavázali uhradit poměrnou část nákladů pouze v případě, že nájemní smlouva bude ukončena před uplynutím 36 měsíců z důvodů na straně žalovaných. Při skončení nájmu měl žalobce předat byt v původním stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Ponechat provedené úpravy mohl žalobce pouze s písemným souhlasem žalovaných. 4. Dne 23. 11. 2015 žalobce prostřednictvím e-mailu požádal žalovaného č. 2 o zaslání vyúčtování energií za rok 2014 (viz. e-mail ze dne 23. 11. 2015). Z průběžného vyúčtování ke 2. 11. 2017 soud zjistil, že žalovaní provedli souhrnné vyúčtování uhrazených záloh na služby a spotřeby energií za období od prosince 2013 do října 2017. Žalobci zde za celé toto období vznikl nedoplatek 24.254,09 Kč. Na tomto vyúčtování je pak poznámka, že bylo odesláno žalobci dne 3. 11. 2017. Z průběžného vyúčtování za období od října 2017 do dubna 219 bylo zjištěno, že žalovaní provedli opět souhrnné vyúčtování záloh na služby a spotřebovaných energií a to, za období od listopadu 2017 do dubna 2019, kde žalobci vznikl nedoplatek 26.969 Kč. Tento nedoplatek byl řešen započtením kauce složené žalobcem ve výši 26.00 Kč a k úhradě tak zbývala částka 969 Kč. Z e-mailu žalovaného č. 2 ze dne 24. 9. 2019 adresovaného paní [jméno] [příjmení] a v kopii žalobci pak vyplývá, že žalovaný č. 2 zaslal elektronicky žalobci vyúčtování služeb, které bylo osobně předáno předcházející den. K tomu měly být přiloženy i dokumenty a informace k vyúčtování včetně informací od EON a RWE a vzájemné vyrovnání z října 2017. 5. Dne 29. 4. 2019 uzavřeli účastníci dohodu o„ Ukončení nájemní smlouvy“. Z této dohody vyplývá, že se na ukončení nájemního vztahu účastníci dohodli po výzvě žalobce ze dne 7. 2. 2019 a rozhodli se nájemní smlouvu ukončit k datu 30. 4. 2019. V den uzavření dohody proběhlo i předání předmětného bytu, došlo k zapsání stavu měřidel jednotlivých energií a předání klíčů. Strany vzájemně prohlásili, že se dohodly na ponechání úprav zabudovaných žalobcem, a to včetně vestavěných skříní a několika kusů nábytku, jak vyplývá z fotografií, které jsou přílohou č. 2 dohody. Za výše uvedené úpravy bylo dohodnuto vyrovnání ve výši 100.000 Kč. Účastníci také odkazovali na dohodu o vyúčtování nákladů spojených s užíváním bytu v tom směru, že konstatovali započtení zaplacené nájemní kauce ve výši 26.000 Kč na nedoplatek vyplývající z vyúčtování ve výši 26.969 Kč. Zvýrazněn pak byl pátý odstavec článku II., dle kterého strany prohlásily, že ukončením nájemní smlouvy vůči sobě nemají žádné finanční ani jiné závazky z podmínek nájemní smlouvy vyplývajících. Přílohou dohody o ukončení nájemní smlouvy pak bylo vzájemné vyúčtování nákladů na provoz bytu a fotodokumentace pořízená ke dni předání bytu. Tabulka [číslo] znázorňovala přehled plateb žalobce na nájem bytu a služby za období trvání nájemního vztahu a vyplynulo z ní, že některé platby byly činěny žalobcem opožděně a jedna platba neproběhla vůbec. 6. Z e-mailové korespondence účastníků z období od 10. 4. 2019 do 22. 4. 2019 bylo zjištěno, že matka žalobce a žalovaný č. 2 si vzájemně zasílali k odsouhlasení a případnému doplnění návrh dohody o ukončení nájemní smlouvy, kdy každý tam prováděl určité úpravy v textu. Úpravy textu se týkaly zejména řešení zaplacené kauce a způsobu vyplacení částky určené na vyrovnání oprav v bytě, které žalobce provedl. Rovněž se matka žalobce a žalovaný č. 2 domlouvali na předání vyúčtování služeb za rok 2018. Z návrhů textů dohody o ukončení nájemní smlouvy předložených žalobcem i žalovanými vyplývá, že změny textu směřovaly výlučně jen do odstavce týkajícího se vrácení zaplacené kauce. Oba předložené návrhy obsahují text:„ Obě strany shodně tímto prohlašují, že ukončením této nájemní smlouvy vůči sobě nadále nemají žádné finanční ani jiné závazky z podmínek této nájemní smlouvy vyplývající.“ Tento text zůstal i po úpravách ze strany obou účastníků nezměněn a ve stejném znění se pak objevil i v konečné podobě textu dohody o ukončení nájemní smlouvy ze dne 29. 4. 2019. 7. Z korespondence právních zástupců účastníků z období od 28. 5. 2019 do 27. 6. 2019 vyplynulo, že žalobce vyzýval žalované k úhradě pokuty za pozdně dodané vyúčtování služeb v celkové výši 145.850 Kč, žalovaní tento nárok žalobce odmítali. Argumentace právních zástupců účastníků byla obdobná jejich argumentaci v tomto řízení. 8. Z výpovědi žalovaného č. 2 vyplynulo, že mezi účastníky