53 C 37/2014-348 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou ze dne 17.2.2014 domáhal, aby soud určil, že žalovaní jsou povinni hradit žalobci nájemné ve výši 8.500,00 Kč měsíčně, které je v místě a čase obvyklé, za pronájem bytu [číslo] o velikosti 2+1 a celkové ploše 58,35 m2, nacházející se v 5. podlaží bytového domu [adresa] na ulici [anonymizováno] v [obec] [část obce], jehož jsou společnými nájemci. Nájemné, které žalovaní za užívání pronajatého bytu hradí, činí částku 3.752,00 Kč měsíčně, když tato výše nájemného byla pronajímatelem stanovena jednostranně na základě zákona č. 107/2006 Sb. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný [číslo] je dlouhá léta podílovým spoluvlastníkem (ve výši ideální ½) pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 469 m2, jehož součástí je budova [adresa] na [ulice] třídě or. [číslo] v [obec] [část obce], schválila dne 23.9.2013 [jméno] městské části [obec] [část obce] na své [anonymizováno]. schůzi návrh změny výše nájemného (regulovaného) za užívání bytu, jehož jsou žalovaní společní nájemci, na částku 8.500,00 Kč měsíčně, což je nájemné v místě a čase obvyklé. Přípisem ze dne 24.9.2013, který byl žalovaným doručený dne 26.9.2013, byl zaslán žalovaným návrh na zvýšení nájemného vč. přílohy (fotokopie inzerovaných nabídek ohledně pronájmu obdobných bytů). Dne 18.11.2013 byl na podatelnu ÚMČ [obec] [část obce] doručen přípis žalovaným, ve kterém vyjádřili písemný nesouhlas s návrhem na zvýšení nájemného a to z důvodu, že stanovené nájemné není přiměřeným zvýšením, ale fakticky novým nájemným, výše nájemného je v rozporu s dobrými mravy a návrh na zvýšení nájemného nebyl osvědčen. S ohledem k postoji žalovaných s ohledem na to, že žalovaní jako nájemci předmětného bytu mají možnost užívání dalšího bytu, schválil orgán obce dne 3.12.2013 výpověď nájmu bytu ve smyslu ust. § 711 odst. 2 písm. c) o. z., proti kterému byla dne 28.1.2014 podána k Městskému soudu v Brně žaloba na určení její neplatnosti (řízení bylo vedeno u Městského soudu v Brně pod sp.zn. 116C 19/2014). Dne 3.2.2014 Rada městské části [obec] [část obce] na [anonymizováno] schůzi schválila podání žaloby na určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé za užívání bytu, jehož jsou žalobci společnými nájemci. 2. Žalovaní ve vyjádření k žalobnímu návrhu uvedli, že s návrhem nesouhlasí a požadují zamítnutí žaloby, protože právní úprava spojuje právo pronajímatele požadovat zvýšení nájemného pouze s existencí nájemního vztahu. Vzhledem k tomu, že dne 10.12.2013 byl žalovaným doručen přípis pronajímatele, kterým dal žalobce žalovaným výpověď z předmětného bytu, skončil nájemní vztah mezi žalobcem a žalovanými uplynutím zákonné tříměsíční výpovědní lhůty, tj. dne 31.3.2014. Z důvodu skončení nájemního vztahu ke dni 31.3.2014 žalovaní nejsou pasivně legitimováni v řízení o žalobě na určení nájemného. Za dané situace žalovaní požadovali zastavení řízení, zamítnutí, popř. přerušení řízení. Přípisem ze dne 24.9.2013, doručeným dne 26.9.2013 žalobce navrhl zvýšení nájemného z částky 3.752,00 Kč měsíčně na částku 8.500,00 Kč měsíčně. Žalovaní s poukazem na ust. § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. ve znění do 31.12.2013 uvedli, že zamítnutí žalobního návrhu požadují také z toho důvodu, že podání žalobního návrhu dne 17.2.2014 se stalo až po uplynutí zákonem stanovené lhůty, neboť tato tříměsíční propadná lhůta k podání návrh na určení výše nájemného počala běžet dne 6.11.2013 a skončila dne 6.2.2014. Oznámením o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 10.10.2011 ve znění zákona [číslo] došlo k jednostrannému zvýšení nájemného s účinností od 1.2.2012 z částky 3.055,00 Kč na částku 4.445,00 Kč a na základě vzájemné dohody z důvodu rekonstrukce bytových jader bylo schváleno usnesením zastupitelstva městské části [obec] [část obce] snížení z částky 4.445,00 Kč na částku 3.752,00 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, by se žalobce mohl domáhat jenom zvýšení o 20 %, pouze o částku 750,00 Kč, tedy měsíční navýšení na částku 4.502,00 Kč. Z tohoto důvodu také nelze žalobnímu návrhu vyhovět. Žalobnímu návrhu není možno ani vyhovět s odkazem na cenové mapy zveřejněné Ministerstvem pro místní rozvoj na kalendářní rok 2013, ze kterých vyplývá, že tržní nájemné je v rozpětí 75,00 Kč – 115,00 Kč m2/měsíc. Za objektivně zjištěné nájemné by bylo možno pouze na základě znaleckého posudku. Postup, který žalobce zvolil, je diskriminační a ostatní údaje se nezakládají na pravdě. 3. Po provedeném dokazování Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 31.5.2018 pod č. j. 53 C 37/2014-183 určil, že nájem bytu [číslo] o velikosti 2+1 situovaného v 5. nadzemním podlaží bytového domu [adresa], č. or. 6 na ulici [anonymizováno] v [obec] od 17.2.2014 se stanovuje částkou 5.500,00 Kč měsíčně, ve zbytku soud žalobní návrh zamítl a stanovil žalovaným povinnost společně a nerozdílně uhradit nedoplatek nájemného ke dni vyhlášení rozsudku v částce 91.742,00 Kč a uhradit žalobci náklady řízení ve výši 29,41 % úspěšnosti. Proti rozhodnutí podali žalovaní dne 3.9.2018 odvolání do výroku I., III. a IV., a to dne 3.9.2018 a proti rozsudku podal dne 13.9.2018 žalobce. 4. Krajský soud v Brně usnesením ze dne 25.6.2019 pod č. j. 15 Co 241/218-219 zrušil rozsudek soudu I. stupně a vrátil věc soudu k dalšímu řízení s odůvodněním, že shodně se soudem I. stupně dospěl k závěru, že k projednávaní věci je třeba při rozhodování soudu o určení výše nájemného aplikovat ust. § 696 občanského zákoníku ve znění do 31.12.2013. Podle ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. – nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto vznikem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů, to neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Z listinných důkazů provedených soudem I. stupně vyplývá, že žalobce je pronajímatelem obecního bytu na základě rozhodnutí Rady městské části [obec] – [část obce], zaslal žalovaným jako nájemcům bytu v [obec], [anonymizováno] 6 návrh na zvýšení nájemného, který byl žalovaným doručen dne 26.9.2013. Od následujícího dne začala žalovaným běžet dvouměsíční lhůta k tomu, aby se vyjádřili, zda souhlasí se zvýšením nájemného. Tato lhůta uplynula 27.11.2013 a od tohoto data začala běžet žalobci tříměsíční lhůta k podání návrhu na určení nájemného u soudu. Pokud žalobce podal návrh u soudu dne 17.2.2014, učinil tak v zákonem stanovené tříměsíční lhůtě a námitka žalovaných ohledně opožděnosti podání žaloby není důvodná. Na tom nemění nic ani skutečnost, že žalovaní přípisem, došlým žalobci dne 18.11.2013, se zvýšením nájemného nesouhlasili. Pokud žalobce požaduje určení výše nájemného žalovaným od 17.2.2014, tedy od data, kdy žalovaným svědčilo právo nájmu k předmětnému bytu. Není rozhodné, zda žalobce 3.12.2013 dal žalovaným výpověď z nájmu tohoto bytu ani stav řízení ohledně neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedeného u Městského soudu v Brně pod spis. zn. 116 C 19/2014. Žalobce se domáhá určení výše nájmu žalovaným za dobu, kdy nájemní vztah žalovaných trval a pokud nájemné je ustanoveno i do budoucna, zaniká dnem, kdy případně zanikne nájemní vztah žalovaným k předmětnému bytu. Krajský soud v Brně ve svém usnesení uvedl, že shodně se soudem I. stupně dospěl k závěru, že předpoklady pro vyhovění návrhu, tedy určení výše nájemného, popř. nedoplatku nájemného, podané žalobcem, byly splněny. Smyslem určení nájemného k bytu soudem je spravedlivé uspořádání práv a povinností účastníků nájemního poměru a zákonodárce proto k dosažení tohoto účelu stanovil určitá pravidla, podle nichž musí soud při úpravě daného právního vztahu postupovat. S ohledem na ust. § 696 odst. 2 občanského zákoníku učiněného do 31.12.2013 je třeba při určení výše nájemného zjišťovat výši nájemného obvyklého v čase a místě. Výše obvyklého nájemného je možno zjistit porovnáním nájemného placeného ve stejné době a za stejných podmínek u jiných bytů, nicméně pro posouzení výše nájemného je třeba odborné znalosti. Soud I. stupně v dalším řízení se bude muset zabývat výší nájemného obvyklého v čase a místě. Vzhledem k tomu, že se jedná o odbornou otázku, soud I. stupně zváží, zda není na místě vypracování znaleckého posudku. 5. Soud vázaný právním názorem Krajského soudu v Brně usnesením ze dne 11.9.2019 pod č. j. 53 C 37/2014-221 ustanovil znalce z oboru ekonomika, odvětví odhady a specializace nemovitostí, jehož úkolem bylo stanovit výši obvyklého nájemného v čase a místě u bytové jednotky [číslo] o velikosti 2+1, situované v 5. nadzemním podlaží v bytovém domě [adresa], č. or. 6 na ulici [anonymizováno] v [obec], a to ke dni 17.2.2014. 6. Znalec ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 20.1.2020 uvedl, že vzhledem k tomu, že není k dispozici dostatečná databáze tržních cen obdobných nemovitých věcí – bytů velikosti 1+2 v lokalitě [obec] – [část obce] je pro další postup ztotožněná cena zjištěná podle vyhl. č. 443/2013 Sb., stanovená porovnávací metodou dle § 38 jako alternativa tržního ocenění. Pokud se jedná o alternativní m