62 C 150/2021-50 — Městský soud v Brně

Žalobou doručenou soudu dne 20. 8. 2020, ve znění jejího částečného zpětvzetí ze dne 29. 7. 2021, se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení 114.098 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že žalovaný užíval byt [číslo] nacházející se v 3. podlaží obytného domu [adresa], č. or. 9, na ulici [ulice] v [obec] (dále jen„ byt“ nebo„ předmětný byt“), jehož je žalobce vlastníkem, na základě nájemní smlouvy ze dne 22. 11. 2019. Jelikož žalovaný závažně porušoval povinnosti nájemce, když neplatil nájemné a zálohy na služby poskytované s užíváním bytu, vypověděl žalobce nájemní smlouvu; nájem skončil ke dni 16. 4. 2019. Žalovaný byt přesto užíval až do 27. 5. 2020. Žalobce se domáhá zaplacení dlužného nájemného za měsíce leden až duben 2019 ve výši 4.087 Kč za měsíc leden 2019 a ve výši 4.085 Kč měsíčně za měsíce únor, březen a duben 2019. Zálohy na služby poskytované s užíváním bytu činily v době od ledna do dubna 2019 měsíčně 2.560 Kč. Za dobu do skončení nájmu do vyklizení bytu požaduje žalobce zaplacení náhrady za užívání bytu ve výši 59.169 Kč a náhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši 32.950 Kč. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil. Soud v této věci rozhodoval pouze na základě listinných důkazů, neboť to typová povaha věci umožňuje (skutková zjištění o právně významných skutečnostech, jež jsou mezi účastníky sporné, lze činit jen na základě listin) a bez jednání ve smyslu § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“); účastníci s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasili (§ 101 odst. 4 o. s. ř.). Nájemní smlouvou ze dne 22. 1. 2019 žalobce jako pronajímatel přenechal předmětný byt do užívání žalovanému na dobu do 23. 10. 2019. Přípisem ze dne 25. 3. 2019 vypověděl žalobce nájem bez výpovědní doby; přípis byl žalovanému doručen dne 16. 4. 2019. Žalovaný byl přípisem ze dne 7. 3. 2019 upozorněn na dluh ve výši 42.819 Kč, vyzván k jeho úhradě do 17. 3. 2019 a současně upozorněn na možnost výpovědi nájmu. Přípisem ze dne 9. 6. 2020 vyzval žalobce žalovaného k úhradě dluhu ve výši 123.550 Kč a upozorněn na možnost podání žaloby. Nájemné podle nájemní smlouvy ve spojení s evidenčním listem platným od 1. 2. 2019 činilo 4.085 Kč měsíčně; jednalo se o naposledy sjednané nájemné. Z vyúčtování služeb za rok 2019 vyplývá přeplatek ve výši 15.965 Kč s tím, že podle vyúčtování mělo být na zálohách uhrazeno 30.720 Kč a skutečné náklady měly činit 14.755 Kč. Podle vyúčtování služeb za rok 2020 měl žalovaný přeplatek ve výši 2.043 Kč. Na zálohách mělo být podle tohoto vyúčtování předepsáno 12.470 Kč, skutečné náklady měly činit 10.427 Kč a zaplaceno mělo být 0 Kč. Podle § 2246 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen„ o. z.“) strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle ustanovení § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. Podle ustanovení § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Žalovaný neuhradil nájemné za měsíce leden až duben 2019, žalobce má proto právo na zaplacení dlužného nájemného za jednotlivé měsíce ve výši stanovené evidenčním listem. Jelikož žalovaný nájemné neuhradil ve stanoveném termínu splatnosti, má žalobce právo na zaplacení úroku z prodlení z jednotlivých měsíčních splátek vždy od prvního dne následujícího kalendářního měsíce (viz § 1970 o. z.). Uvedené platí i pro měsíce květen 2019 až květen 2020, kdy žalobci vzniklo podle shora citovaného ustanovení § 2295 o. z. právo na náhradu ve výši naposledy sjednaného nájemného, tj. ve výši 4.085 Kč měsíčně. Splatnost náhrady odpovídá splatnosti nájemného, žalobce má proto podle § 1970 o. z. právo rovněž na zaplacení úroku z prodlení, jak byl žádán žalobou. Požadovaná výše úroku z prodlení odpovídá nař. vlády č. 351/2013 Sb. Požadavek žalobce na zaplacení neuhrazených měsíčních záloh, jakož i příslušejícího úroku z prodlení, nebyl shledán důvodným. Podle ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“), není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (odstavec 1). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (odstavec 2). Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb (odstavec 3). Pronajímatel bytu se po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu, již nemůže domáhat zaplacení samotných záloh, ale do té doby vzniklý nárok na poplatek z prodlení z těchto záloh mu nezaniká (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.3.2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 74/2017). Vyúčtování služeb za rok 2019, datované 11. 8. 2020, mělo být provedeno nejpozději ke dni 30. 4. 2020. Vyúčtování služeb za rok 2020 bylo provedeno ke dni 28. 7. 2021. Žalobce se po vyúčtování nemůže úspěšně domáhat zaplacení záloh, jak vyplývá ze shora citovaného ustanovení zákona č. 67/2013 Sb., nýbrž toliko případného nedoplatku. Ovšem pouze za předpokladu, že vyúčtování splňuje všechny zákonem předepsané náležitosti, a je tudíž způsobilé vyvolat splatnost takového nedoplatku. Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo provedeno řádně a nájemce s ním byl seznámen. O vyúčtování úhrad za služby lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním. Není-li vyúčtování řádné, není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Na tom nemůže nic změnit ani skutečnost, že vyúčtovaná částka byla případně nižší, než jakou byl pronajímatel oprávněn požadovat (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26.11.2003, sp. zn. 21 Cdo 803/2002, ze dne 1.6.2018, sp. zn. 26 Cdo 4404/2017, ze dne 2.8.2018, sp. zn. 26 Cdo 423/2017). V § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. jsou konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování, které musí obsahovat (mimo jiné) uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh. Takový údaj však ve vyúčtování služeb za rok 2019 uveden nebyl, resp. z vyúčtování vyplývá, že byly uhrazeny zálohy v celkové výši 30.720 Kč, což odporuje tvrzení žalobce, že žalovaný zálohy v předepsané výši po dobu trvání nájemného vztahu (do dubna 2019), ani později neplatil. Vycházeje z textu vyúčtování, nelze dospět k závěru o jakémkoliv nedoplatku, neboť celková výše záloh (30.720 Kč) převyšuje celkové náklady (14.755 Kč). Ostatně z vyúčtování, které postrádá skutečné rozúčtování toho, co bylo skutečně uhrazeno a co nikoliv, tudíž jej nelze považovat za řádné, tj. způsobilé vyvolat splatnost případného nedoplatku, vyplývá toliko přeplatek ve výši 15.965 Kč, o kterém žalobce tvrdí, že jej započetl na starší dluh. Není tudíž vůbec zřejmé, jak žalobce dospěl k závěru o existenci dluhu vzniklého v souvislosti s poskytováním služeb. Uvedené platí rovněž pro vyúčtování za rok 2020, z něhož vyplývá přeplatek ve výši 2.043 Kč. Ve vyúčtování za rok 2020 je uvedeno, že žalovaný na zálohách neuhradil ničeho, přesto žalobce dospěl k závěru o existenci přeplatku, který následně promítl do částečného zpětvzetí žaloby. Jelikož z vyúčtování není bez dalšího seznatelný nedoplatek na službách, nelze dospět k závěru o existenci (splatného) dluhu žalovaného. Z důvodů shora uvedených soud žalobě v části, v níž se žalobce domáhal zaplacení dlužného nájemného za období od ledna 2019 do dubna 2019 a náhrady nájemného za měsíce květen 2019 až květen 2020, včetně úroků z prodlení, vyhověl; lhůtu k pln