62 C 212/2021-45 — Městský soud v Brně

Žalobou doručenou soudu dne 26. 2. 2021 se žalobce po žalované domáhal zaplacení 76.815 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že jako pronajímatel uzavřel se žalovanou jako nájemcem dne 28. 2. 2006 nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání bytu [číslo] nacházejícího se ve 7. podlaží obytného domu [adresa], č. or. [číslo], na ulici [ulice] v [obec] (dále jen„ byt“ nebo„ předmětný byt“). Jelikož žalovaná závažně porušovala povinnosti nájemce, když neplatila nájemné a zálohy na služby poskytované s užíváním bytu, vypověděl žalobce nájemní smlouvu; nájem skončil ke dni 23. 11. 2020. Žalovaná dluží žalobci nájemné za měsíc květen 2020 ve výši 5.377 Kč a dále nájemné ve výši 6.124 Kč měsíčně za období od června 2020 do listopadu 2020. Na zálohách na služby žalovaná v období od května 2020 do listopadu 2020 neuhradila 2.494 Kč měsíčně. Počínaje dnem 24. 11. 2020 užívala žalovaná byt bez právního důvodu. Žalobce se proto domáhá náhrady ve smyslu ustanovení § 2295 o. z. ve výši posledně sjednaného nájemného (6.124 Kč měsíčně) a záloh na služby (2.494 Kč měsíčně) za měsíce prosinec 2020 a leden 2021. Žalovaná byla k úhradě dluhu vyzvána přípisem ze dne 8. 9. 2020. Žalobce se domáhá rovněž zaplacení úroku z prodlení podle splatnosti nájemného a záloh stanovené v nájemní smlouvě. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila. Soud v této věci rozhodoval pouze na základě listinných důkazů, neboť to typová povaha věci umožňuje (skutková zjištění o právně významných skutečnostech, jež jsou mezi účastníky sporné, lze činit jen na základě listin) a bez jednání ve smyslu § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“); účastníci s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasili (§ 101 odst. 4 o. s. ř.). Nájemní smlouvou ze dne 28. 2. 2006 žalobce jako pronajímatel přenechal předmětný byt žalované do užívání na dobu neurčitou od 1. 3. 2006. Přípisem ze dne 9. 11. 2020 vypověděl žalobce nájem bez výpovědní doby; přípis byl žalované doručen 23. 11. 2020. Žalovaná byla přípisem ze dne 8. 9. 2020 upozorněna na dluh ve výši 33.725 Kč a vyzvána k jeho úhradě do 18. 9. 2020 s tím, že neuhrazení plateb spojených s užíváním bytu je důvodem pro výpověď z nájmu. Nájemné podle nájemní smlouvy ve spojení s evidenčním listem činilo 6.124 Kč měsíčně, zálohy na služby 2.494 Kč měsíčně. Žalovaná nájemné a zálohy v této výši hradila až do dubna 2020, jak vyplývá z evidence předpisu a plateb zpracované za celou dobu trvání nájemního vztahu. Z vyúčtování služeb za rok 2020 vyplývá nedoplatek ve výši 82.693 Kč s tím, že podle vyúčtování mělo být na zálohách uhrazeno 29.928 Kč a skutečné náklady měly činit 18.570 Kč. Podle § 2246 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen„ o. z.“) strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle ustanovení § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. Podle ustanovení § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Žalovaná nezaplatila nájemné za období od května 2020 do listopadu 2020, žalobce má proto právo na zaplacení dlužného nájemného za jednotlivé měsíce ve výši stanovené evidenčním listem. Jelikož žalovaná nájemné neuhradila ve stanoveném termínu splatnosti, má žalobce právo na zaplacení úroku z prodlení z jednotlivých měsíčních splátek vždy od prvního dne následujícího kalendářního měsíce (viz § 1970 o. z.). Uvedené platí i pro měsíce prosinec 2020 a leden 2021, když žalobci vzniklo podle shora citovaného ustanovení § 2295 o. z. právo na náhradu ve výši naposledy sjednaného nájemného, tj. ve výši 6.124 Kč měsíčně. Splatnost náhrady odpovídá splatnosti nájemného, žalobce má proto podle § 1970 o. z. právo rovněž na zaplacení úroku z prodlení, jak byl žádán žalobou. Požadovaná výše úroku z prodlení odpovídá nař. vlády č. 351/2013 Sb. Požadavek žalobce na zaplacení neuhrazených měsíčních záloh, jakož i příslušejícího úroku z prodlení, nebyl shledán důvodným. Podle ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“), není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (odstavec 1). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (odstavec 2). Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb (odstavec 3). Pronajímatel bytu se po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu, již nemůže domáhat zaplacení samotných záloh, ale do té doby vzniklý nárok na poplatek z prodlení z těchto záloh mu nezaniká (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.3.2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 74/2017). Vyúčtování služeb za rok 2020 bylo provedeno ke dni 20. 4. 2021. Žalobce se po vyúčtování nemůže úspěšně domáhat zaplacení záloh, jak vyplývá ze shora citovaného ustanovení zákona č. 67/2013 Sb., nýbrž toliko případného nedoplatku. Ovšem pouze za předpokladu, že vyúčtování splňuje všechny zákonem předepsané náležitosti, a je tudíž způsobilé vyvolat splatnost takového nedoplatku. Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo provedeno řádně a nájemce s ním byl seznámen. O vyúčtování úhrad za služby lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním. Není-li vyúčtování řádné, není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Na tom nemůže nic změnit ani skutečnost, že vyúčtovaná částka byla případně nižší, než jakou byl pronajímatel oprávněn požadovat (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26.11.2003, sp. zn. 21 Cdo 803/2002, ze dne 1.6.2018, sp. zn. 26 Cdo 4404/2017, ze dne 2.8.2018, sp. zn. 26 Cdo 423/2017). V § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. jsou konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování, které musí obsahovat (mimo jiné) uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh. Takový údaj však ve vyúčtování služeb uveden nebyl, resp. z vyúčtování vyplývá, že byly uhrazeny zálohy v celkové výši 29.928 Kč, což odporuje tvrzení žalobce, že žalovaná zálohy v předepsané výši od května 2020 neplatila. Vycházeje z textu vyúčtování, nelze dospět k závěru o jakémkoliv nedoplatku, neboť celková výše záloh (29.928 Kč) převyšuje celkové náklady (18.570 Kč). Z vyúčtování, které postrádá rozúčtování toho, co bylo skutečně uhrazeno a co nikoliv, tudíž jej nelze považovat za řádné, tj. způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku, nadto vůbec není zřejmé, jakým početním postupem dospěl žalobce k celkovému nedoplatku ve výši 82.693 Kč. Z důvodů shora uvedených soud žalobě v části, v níž se žalobce domáhal zaplacení dlužného nájemného za období od května 2020 do listopadu 2020 a náhrady nájemného za měsíce prosinec 2020 a leden 2021, včetně úroků z prodlení, vyhověl; lhůtu k plnění přitom stanovil podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř. Ve zbytku byla žaloba zamítnuta. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř., podle něhož měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popř. vysloví, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. V daném případě má žalobce podle poměru svého procesního úspěchu a neúspěchu právo na náhradu 41,56 % nákladů řízení. Náklady řízení činí 3.373 Kč a sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 3.073 Kč a paušálních nákladů podle ustanovení § 151 odst. 3 o. s. ř. ve výši 300 Kč podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. za jeden úkon po