62 C 246/2021-38 — Městský soud v Brně

Žalobou doručenou soudu dne 7. 5. 2021, doplněnou podáním ze dne 20. 12. 2021 a ze dne 12. 7. 2022, se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení 113.040 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že žalovaný užíval byt [číslo] nacházející se v 1. podlaží obytného domu [adresa], č. or. 53a, na ulici [ulice] v [obec] (dále jen„ byt“ nebo„ předmětný byt“), jehož je žalobce vlastníkem, na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 12. 2013 ve znění pozdějších dodatků č. 1, 2 a 3. Jelikož žalovaný závažně porušoval povinnosti nájemce, když neplatil nájemné a zálohy na služby poskytované s užíváním bytu, vypověděl žalobce nájemní smlouvu; nájem skončil ke dni 6. 5. 2020. Žalovaný v době od května 2020 do dubna 2021 užíval byt žalobce bez právního důvodu, proto se žalobce domáhá náhrady nájemného ve výši 85.164 Kč, tj. 7.097 Kč měsíčně, a záloh na služby ve výši 27.876 Kč (2.323 Kč měsíčně). Žalovaný byl k úhradě dluhu vyzván přípisem ze dne 4. 2. 2021. Žalobce se domáhá rovněž zaplacení úroku z prodlení ode dne následujícího po doručení výzvy k úhradě. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil. Soud v této věci rozhodoval pouze na základě listinných důkazů, neboť to typová povaha věci umožňuje (skutková zjištění o právně významných skutečnostech, jež jsou mezi účastníky sporné, lze činit jen na základě listin) a bez jednání ve smyslu § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“); účastníci s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasili (§ 101 odst. 4 o. s. ř.). Nájemní smlouvou ze dne 6. 12. 2013 žalobce jako pronajímatel přenechal předmětný byt do užívání na dobu neurčitou [jméno] [příjmení], dodatkem č. 2 ze dne 4. 5. 2017 se žalovaný stal dalším nájemcem předmětného bytu a dodatkem č. 3 ze dne 27. 11. 2018 se stal výlučným nájemcem bytu. Přípisem ze dne 6. 2. 2020 vypověděl žalobce nájem bez výpovědní doby; přípis byl žalovanému doručen dne 6. 5. 2020. Žalovaný byl přípisem ze dne 4. 2. 2021 upozorněn na dluh ve výši 163.091 Kč a vyzván k jeho úhradě do 14. 2. 2021 a současně upozorněn na možnost podání žaloby u soudu. Nájemné podle nájemní smlouvy ve spojení s evidenčním listem platným od 1. 12. 2013 činilo 3.546 Kč měsíčně. Naposledy sjednané nájemné činilo 4.272 Kč, jak vyplývá z evidence předpisů a plateb, z něhož je zřejmé, že nájemné v této výši spolu s měsíční zálohou ve výši 2.323 Kč bylo nájemcem hrazeno (naposledy dne 31. 5. 2019). Z vyúčtování služeb za rok 2020 vyplývá nedoplatek ve výši 172.456 Kč s tím, že podle vyúčtování mělo být na zálohách uhrazeno 27.876 Kč a skutečné náklady měly činit 18.401 Kč. Podle vyúčtování služeb za rok 2021 měl žalovaný přeplatek ve výši 5.124 Kč. Na zálohách mělo být podle tohoto vyúčtování uhrazeno 27.876 Kč a skutečné náklady měly činit 22.752 Kč. Podle § 2246 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen„ o. z.“) strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle ustanovení § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. Podle ustanovení § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Žalovaný užíval byt žalobce v období od května 2020 do dubna 2021, aniž za to žalobci platil. Žalobce má proto podle shora citovaného ustanovení § 2295 o. z. právo na náhradu ve výši naposledy sjednaného nájemného. Z listin předložených žalobcem vyplývá, že poslední sjednaná měsíční výše nájemného činila 4.272 Kč, když toto nájemné žalovaný pravidelně hradil. Evidenční list platný od 1. 5. 2020 nelze považovat za ujednání o změně nájemného, neboť nebyl žalovaným podepsán, ani mu doručen. Náhrada naposledy sjednaného nájemného za 12 měsíců (květen 2020 – duben 2021) představuje 51.264 Kč a v tomto rozsahu byla žaloba shledána důvodnou. Důvodným byl ve smyslu ustanovení § 1970 o. z. shledán rovněž nárok žalobce na zaplacení příslušejícího úroku z prodlení. Splatnost náhrady přitom odpovídá splatnosti nájemného (žalobce požaduje úrok z prodlení až od doručení výzvy k úhradě). Požadovaná výše úroku z prodlení odpovídá nař. vlády č. 351/2013 Sb. Co do rozdílu mezi naposledy sjednaným nájemným a požadovaným nájemným ve výši 7.097 Kč měsíčně, tj. 33.900 Kč za 12 měsíců, byla žaloba zamítnuta. Důvodným soud neshledal ani požadavek žalobce na zaplacení neuhrazených měsíčních záloh, jakož i příslušejícího úroku z prodlení. Podle ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“), není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (odstavec 1). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (odstavec 2). Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb (odstavec 3). Pronajímatel bytu se po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu, již nemůže domáhat zaplacení samotných záloh, ale do té doby vzniklý nárok na poplatek z prodlení z těchto záloh mu nezaniká (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 74/2017). Vyúčtování služeb za rok 2020 bylo provedeno ke dni 19. 4. 2021, vyúčtování služeb za rok 2021 pak mělo být provedeno do 30. 4. 2022 (datováno je 11. 7. 2022). Žalobce se po vyúčtování nemůže úspěšně domáhat zaplacení záloh, jak vyplývá ze shora citovaného ustanovení zákona č. 67/2013 Sb., nýbrž toliko případného nedoplatku. Ovšem pouze za předpokladu, že vyúčtování splňuje všechny zákonem předepsané náležitosti, a je tudíž způsobilé vyvolat splatnost takového nedoplatku. Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo provedeno řádně a nájemce s ním byl seznámen. O vyúčtování úhrad za služby lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním. Není-li vyúčtování řádné, není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Na tom nemůže nic změnit ani skutečnost, že vyúčtovaná částka byla případně nižší, než jakou byl pronajímatel oprávněn požadovat (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 21 Cdo 803/2002, ze dne 1. 6. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4404/2017, ze dne 2. 8. 2018, sp. zn. 26 Cdo 423/2017). V § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. jsou konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování, které musí obsahovat (mimo jiné) uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh. Takový údaj však ve vyúčtování služeb uveden nebyl, resp. z obou vyúčtování vyplývá, že za rok 2020 i za rok 2021 byly uhrazeny zálohy ve výši 27.876 Kč (ročně), což odporuje tvrzení žalobce, že žalovaný zálohy v předepsané výši do dubna 2021 neplatil vůbec. Vycházeje z textu vyúčtování 2020, nelze dospět k závěru o jakémkoliv nedoplatku, neboť celková výše záloh (27.876 Kč) převyšuje celkové náklady (18.401 Kč) a stejně tak v roce 2021 převyšovaly zálohy (27.876 Kč) skutečné náklady (22.752 Kč). Zcela v rozporu s těmito údaji je pak závěr o nedoplatku ve výši 172.456 Kč za rok 2020. Přeplatek ve výši 5.124 Kč pak zcela vylučuje tvrzení žalobce, že mu žalovaný za rok 2021 dluží jakoukoliv úhradu za poskytnuté služby. Vyúčtování, které postrádá skutečné rozúčtování toho, co bylo uhrazeno a co nikoliv, nelze považovat za řádné, tj. způsobilé vyvolat splatnost (případného) nedoplatku. Žaloba proto byla v čísti, v níž se žalobce domáhal zaplacení měsíčních záloh na služby za období od května 2020 do dubna 2021, zamítnuta. Z důvodů shora uvedených soud žalobě v části, v níž se žalobce domáhal ná