238 C 18/2021-200 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou k Městskému soudu v Brně dne 2. 7. 2021 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud zavázal žalovaného k zaplacení částky 1.363.797,19 Kč s příslušenstvím a k náhradě nákladů řízení. Účastníci uzavřeli dne 4. 6. 2016 smlouvu o dílo č. , Anonymizováno, , jejímž předmětem byla realizace stavebního díla „bytový dům , adresa, “, a to dle projektové dokumentace vypracované , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaný jako zhotovitel poskytl žalobkyni jako objednateli záruku na provedení díla v délce 60 měsíců, která začala plynout ode dne protokolárního předání díla, tedy od 1. 3. 2017, když záruční doba trvá do 1. 3. 2022. Po předání díla sepsala žalobkyně dne 31. 3. 2017 prohlášení vlastníka, dle kterého byly v budově, která byla předmětem smlouvy o dílo, vymezeny bytové jednotky, které byly v první polovině roku 2017 žalobkyní prodány jednotlivým zájemcům. V záruční době žalobkyně obdržela od nových vlastníku bytových jednotek větší počet oznámení uplatňující různé vady, spočívající mimo jiné ve žlutých skvrnách na podlahové krytině PVC uvnitř bytu. Žalobkyně postupně uplatnila u žalovaného vady u 21 bytů, a to v období od 10. 8. 2018 až do 5. 1. 2021. Na základě znaleckého posudku , jméno FO, je zřejmé, že vady posuzované krytiny spočívají ve vlhkosti podkladu a vlivem této skutečnosti dochází ke strukturálním změnám krytiny, projevující se změnou barvy a případným zápachem. Tyto závěry znaleckého posudku žalobkyně sdělila žalovanému dne 20. 2. 2020 a vyzvala jej k závaznému harmonogramu odstranění vad. V případě bytových jednotek č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, /2, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, žalobkyně sdělila žalovanému, že využila svého práva dle § 2106 odst. 2 občanského zákoníku a žádá o přiměřenou slevu ve výši 379.320 Kč, na kterou žalovaný nereagoval, nic neuhradil, a proto žalobkyně využila svého práva vyplývajícího z bankovní záruky u , Anonymizováno, ., která jí byla uhrazena dne 23. 11. 2020. Žalobkyně dále s ohledem na skutečnost, že žalovaný byl nečinný v odstraňování vad, využila dle § 2106 odst. 2 občanského zákoníku přiměřenou slevu z ceny díla, a to u bytové jednotky , Anonymizováno, – sleva ve výši 74.700 Kč, bytové jednotky č. , Anonymizováno, – sleva ve výši 78.000 Kč, bytové jednotka , Anonymizováno, – sleva ve výši 69.070 Kč, bytová jednotka , Anonymizováno, – sleva ve výši 78.000 Kč, bytová jednotky č. , Anonymizováno, – sleva ve výši 106.350 Kč, bytové jednotky č. , Anonymizováno, – sleva ve výši 69.056 Kč, bytové jednotky č. , Anonymizováno, – sleva ve výši 82.000 Kč a bytové jednotky č. , Anonymizováno, – sleva ve výši 85.000 Kč, v souhrnu sleva celkem 642.176 Kč. Žalobkyně dále sdělila žalovanému, v návaznosti na dopis ze dne 3. 9. 2020, že postupuje dle čl. 9.5 smlouvy a nechala opravit na vlastní náklady neodstraněné vady, když u bytové jednotky č. , Anonymizováno, vznikly náklady 134.579,72 Kč, u bytové jednotky č. , Anonymizováno, vznikly náklady ve výši 111.466,75 Kč, u bytové jednotky č. , Anonymizováno, vznikly náklady ve výši 76.042,70 Kč, u bytové jednotky , Anonymizováno, vznikly náklady ve výši 77.189, 88 Kč, u bytové jednotky č. , Anonymizováno, vznikly náklady ve výši 113.023,69 Kč, u bytové jednotky č. , Anonymizováno, vznikly náklady ve výši 109.641 Kč a u bytové jednotky č. , Anonymizováno, vznikly náklady ve výši 99.677,45 Kč, celkem náklady na odstranění vad ve výši 721.621,19 Kč. Žalobkyně vyzvala marně žalovaného k úhradě celkové slevy 642.176 Kč a celkem vynaložených nákladů na odstranění uplatněných vad ve výši 721.621,19 Kč do 6. 4. 2021, žalovaný však žalobkyni ničeho nezaplatil.2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě nárok žalobkyně neuznal a navrhl zamítnutí žaloby. K odůvodnění uvedl, že mezi účastníky byla dne 4. 1. 2016 uzavřena smlouva o dílo č. , Anonymizováno, , dle které žalovaný realizoval pro žalobkyni dílo „bytový dům , adresa, “, a to dle projektové dokumentace vypracované , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaný realizoval dílo přesně v souladu s projektovou dokumentací. Žalobkyní vytknutá vada není vadou, za kterou by žalovaný nesl odpovědnost, když podlahová krytina realizovaná žalovaným odpovídá skladbě podlah vyplývající z projektové dokumentace, skladba podlah byla mezi účastníky opakovaně diskutována a žalobkyně mimo jiné z důvodu finančních úspor trvala na dodržení skladby podlah dle projektové dokumentace. Samotnou pokládku PVC žalovaný realizoval prostřednictvím subdodavatele a byla dodržena veškerá technologie pokládky, včetně předpokladu vlhkosti podkladové vrstvy. Subdodavatel vlhkost podkladové vrstvy opakovaně měřil a byly dodrženy veškeré normy pro pokládku PVC. Skutečností je, že při měření vlhkosti v bytech byla zjištěna vysoká vlhkost, což označil dodavatel PVC jako jednu z možných příčin výskytu skvrn. Nadměrná vlhkost v bytech v novostavbě může být vyvolána zejména nesprávným užíváním jednotek ze strany jejich majitelů. Žalobkyně svůj nárok z vadného plnění neuplatnila řádně a včas, ani blíže nespecifikovala, zda došlo k volbě práva či nikoliv. Výše nároku, kterou žalobkyně uplatnila, neodpovídá nákladům na odstranění případné vady a sleva požadovaná žalobkyní je zcela nepřiměřená. Žalobkyní uplatňované náklady na odstranění vad jsou netransparentní, zahrnují celou řadu položek, které nebylo třeba realizovat, případně nesouvisí s odstraněním vad. Tvrzená výše nákladů není u jednotlivých jednotek řádně a v plném rozsahu doložena.3. Žalobkyně ve vyjádření ze dne 27. 9. 2022 dále uvedla, že cena díla byla dohodnuta v částce 34.806.415 Kč včetně DPH, když následnými dodatky 1 až 6 došlo k navýšení ceny smlouvy o dílo na částku 39.411.606,30 Kč včetně DPH. Předmětem díla byla výstavba bytového domu jako celku, přičemž celý bytový dům je tvořen celkem , hodnota, bytovými jednotkami, přičemž vady díla, spočívající ve žlutých skvrnách na podlaze, se projevily ve 21 bytových jednotkách. Žalobkyně sice reklamovala vady u jednotlivých bytových jednotek, avšak jedná se o reklamaci díla, tedy bytového domu jako celku. Na vady díla byla žalobkyně nejprve upozorněna ze strany , jméno FO, , vlastníka bytu č. , Anonymizováno, , který upozornil na vady dne 30. 7. 2018, na což žalobkyně reagovala neprodleně tak, že toto oznámení předala žalovanému s žádostí o vyřešení těchto vad odstraněním, a to dopisem ze dne 10. 8. 2018. Žalobkyně dne 20. 3. 2019 obdržela od vlastníka bytu č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, reklamaci několika vad bytové jednotky, mezi jinými také ve spojích podlahové krytiny, na což žalobkyně reagovala uplatněním vad u žalovaného dopisem ze dne 3. 4. 2019. Žalobkyně dne 15. 4. 2019 obdržela od vlastníků bytů , Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, a také dne 24. 4. 2019 od vlastníka bytu č. , Anonymizováno, reklamaci vad, spočívající mimo jiné ve žlutých skvrnách na PVC, což žalobkyně neprodleně oznámila žalovanému dopisem ze dne 26. 4. 2019. Obdobně v případě vad u bytu č. , Anonymizováno, žalobkyně obdržela reklamaci totožných vad dne 29. 4. 2019, což bezodkladně oznámila žalovanému dopisem ze dne 2. 5. 2019. Na základě těchto přípisů žalobkyně jednala se žalovaným dne 24. 5. 2019 a na tomto jednání žalobkyně vyzvala žalovaného k odstranění vad opravou díla. Vzhledem ke skutečnosti, že bylo zjevné, že vady spočívající ve žlutých skvrnách se zřejmě budou vyskytovat v celém domě, uplatnila žalobkyně u žalovaného dopisem ze dne 28. 5. 2019 obecně vadu, spočívající ve žlutých skvrnách na položeném PVC a tímto dopisem tak došlo k uplatnění vady žlutých skvrn jako celku a žalobkyně po žalovaném požadovala odstranění vady a termín k odstranění vad. Vzhledem k tomu, že v jednotlivých reklamacích nebyla uplatněna volba práva a žalovaný vadu neodstranil, dopisem ze dne 28. 5. 2019 žalobkyně uplatnila volbu práva v případě reklamace žlutých skvrn na PVC v rámci celého bytového domu, když žalobkyně požadovala odstranit vadu opravou. S ohledem na zamítavé stanovisko žalovaného žalobkyně zadala zpracování znaleckého posudku za účelem zjištění příčiny vzniku vad PVC krytiny. Dle znaleckého posudku , jméno FO, ze dne 15. 2. 2020 znalec prohlídkou v sedmi bytech zjistil, že posuzovaná krytina je položena na podkladu, který nesplňuje jednu ze základních podmínek pro pokládku – a to vlhkost podkladu. Vlivem této skutečnosti dochází ke strukturálním změnám krytiny, projevující se změnou barvy a případným zápachem. Žalobkyně následně obdržela od dalších vlastníků bytových jednotek reklamaci vad, kterou žalobkyně uplatnila ve vztahu k žalovanému jednotlivě, a to volbou práva k odstranění vad díla. Žalobkyně v návaznosti na zjištění znalce , jméno FO, stanovila jako přiměřenou výši slevy vždy částku, která by měla odpovídat nákladům na odstranění vady opravou věci, přičemž vždy vycházela z nákladů, které byly skutečně vynaloženy na odstranění vady v bytech a vycházela z lokalizace vady v bytové jednotce