51 C 134/2020-235 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svou žalobou domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví žalobce a žalované k pozemku parc. [číslo] o výměře 139 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], způsob využití objekt k bydlení a pozemku parc. [číslo] o výměře 413 m2, druh pozemku zahrada, v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Svoji žalobu odůvodnil tím, že je většinovým vlastníkem shora uvedených nemovitostí, a to v poměru [číslo] a žalovaná pak spoluvlastníkem v ideálním poměru [číslo]. Ve své žalobě uvedl, že se s žalovanou nedohodli na vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že je připraven žalované vyplatit její spoluvlastnický podíl, a to cenou zjištěnou na základě znaleckého posudku. V žalobě poukázal na to, že předmětné nemovitosti nelze rozdělit dle spoluvlastnických podílů, jedná se o rodinný dům, který má sloužit k určitému účelu, a sice rodinnému bydlení a žalobce má zájem v tomto domě uspokojovat svoji bytovou potřebu. V žalobě poukazoval na to, že náklady na stavební úpravy rovněž vylučují dělitelnost společné věci a takovéto řešení, by nezamezilo následným soudním sporům mezi spoluvlastníky. Žalobce uvedl, že je potřeba zohlednit hledisko účelného využití věci, velikost spoluvlastnických podílů, přičemž účelné využití věci svědčí jednoznačně žalobci, který bydlí dočasně u rodičů, nemá žádný právní důvod k užívání jiné vhodné nemovitosti k bydlení a část jeho rodiny, konkrétně jeho sestra, již řadu let bydlí ve vypořádávané nemovitosti. Oproti tomu žalovaná má kde uspokojovat své bytové potřeby, neztrácí právní důvod k bydlení a jejím záměrem využití nemovitosti byl podnikatelský záměr a zřízení kanceláře. Později ve svých vyjádřeních doplnila, že záměrem žalované kromě podnikatelského záměru původního bylo také uspokojení bytové potřeby jejího syna a taktéž prodej nemovitosti jako celku a rozdělení výtěžku za účelem dosažení zisku. 2. Žalovaná ve svém původním vyjádření k podanému žalobnímu návrhu uvedla, že skutečně je podílovou spoluvlastnicí ideálních 3/10 k nemovitosti s tím, že spodní byt, který užívá odpovídá přibližně 40% obytné plochy a horní byt přibližně 60% obytné plochy domu. Pokud jde o užívání této nemovitosti žalobcem, pak mu nic nebrání, aby užíval horní byt společně se svojí sestrou, příp. se mohou dohodnout i jinak. Ke svým poměrům uvedla, že je vdaná, s manželem vychovávají 3 děti, kdy všichni bydlí společně v jednom bytovém domě a byt je situován jako 4+KK. Má v úmyslu v případě vypořádání podílového spoluvlastnictví a zřízení dvou bytových jednotek tímto řešit bytovou potřebu svého nejstaršího syna [jméno]. Žalovaná ve svém původním vyjádření navrhla, aby bylo podílové spoluvlastnictví zrušeno a spoluvlastnictví vypořádáno rozdělením domu na 2 bytové jednotky. 3. Soud nejprve ve věci nařídil účastníkům setkání s mediátorem, a to usnesením č.j. 51 C 134/2020-110 ze dne 21. července 2021. V průběhu mediace strana žalovaná navrhovala vypořádat podílové spoluvlastnictví v pořadí jednotlivých variant, a to nejprve rozdělení pozemku na jednotky, prodejem domu a rozdělením výtěžku mezi spoluvlastníky, prodejem svého podílu žalobci za tržní cenu a odkup podílu žalobce za tržní cenu. Dle zprávy mediátora se mediace ukázala jako neúspěšnou, když pro účely smírného řešení v rámci mediace žalovaná navrhovala částku za vypořádací podíl, která přesahovala finanční možnosti žalobce, který ji považoval za příliš vysokou. 4. Poté co soud ve věci nařídil jednání, žalovaná upřesnila své vyjádření tak, že z důvodu ne zrovna přátelských vztahů mezi účastníky se jeví jejich společné soužití jako problematické a vskutku těžko představitelné, přičemž dle jejího názoru jsou možné toliko dvě varianty, a to buď přikázání věci jednomu z účastníků za náhradu, anebo prodej společné věci s rozdělením jeho výtěžku. Tuto variantu žalovaná považuje za nejspravedlivější, neboť dle jejího názoru znalecký posudek, který byl soudem zadán nedosahuje skutečné tržní hodnoty a žalovaná dále sdělovala, že sama získala zájemce o koupi domu za cenu 22 milionů korun. Taktéž vyjádřila svoji připravenost vyplatit žalobci jako většinovému spoluvlastníkovi za jeho podíl částku 13 300 000 Kč. 5. V daném případě soud provedl poměrně rozsáhlé dokazování, a to listinnými důkazy i výslechy účastníků. 6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce vlastní ideálních 7/10 a žalovaná ideálních 3/10 nemovitostí popsaných ve výroku I. tohoto rozsudku. 7. Z předžalobní výzvy ze dne 15. 7. 2020 bylo zjištěno, že žalobce se obrátil na žalovanou s tím, že je připraven uzavřít dohodu o vypořádání podílového spoluvlastnictví a vyplatit žalované za její podíl částku 3 200 000 Kč a v případě neuzavření této dohody se obrátit na soud. 8. Z prvotní odpovědi na předžalobní výzvu ze dne 4.8.2020 soud zjistil, že žalovaná uvedla, že je připravena svůj spoluvlastnický podíl žalobci prodat. 9. Z další odpovědi na předžalobní výzvu a vyjádření žalované ze dne 17.9.2020 bylo zjištěno, že žalovaná projevila vůli, že již nemá zájem svůj podíl prodat a má zájem část domu užívat a je ochotna uvažovat o prodeji svého podílu pouze tehdy, pokud by jí byla vyplacena za její podíl částka 5 900 000 Kč. Zároveň uvedla, že potřebuje uspokojit bytovou potřebu svého syna [jméno] [příjmení], který nemá svůj byt. 10. Ze znaleckého posudku předloženého žalobcem [číslo] ze dne 28. 5.2020, který vypracoval znalec [příjmení] [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že znalec stanovil obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 3/10 částkou 2 561 000 Kč. 11. Ze situačních nákresů jednotlivých podlaží rodinného domu [ulice a číslo], [adresa] [katastrální uzemí] bylo zjištěno dispozitivní řešení 1. podzemního podlaží, 1. nadzemního podlaží i 2. nadzemního podlaží předmětného rodinného domu. Z vyjádření osoby s odbornou způsobilostí a sice Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 15.6.2021 bylo zjištěno, včetně pořízené fotodokumentace, že dům disponuje dvěma plynoměry v 1. podzemním podlaží, dvěma vodoměry v 1. podzemním podlaží a dvěma elektroměry u hlavního vstupu s tím, že Ing. [jméno] [příjmení] uvedl, že je podle něj zřejmé, že v řešeném rodinném domě jsou realizovány dvě samostatné bytové jednotky. 12. Z faktury č. 2020 ze dne 19. 2. 2020 bylo zjištěno, že za provedené malířské práce a malby a nátěry na adrese [ulice a číslo], bylo účtováno žalované [právnická osoba] [příjmení] částka 15 850 Kč. 13. Z potvrzení o provedení platby ze dne 11.10.2019 bylo zjištěno, že z účtu žalované odešla částka 3 363 Kč na adresu [právnická osoba] bez bližší specifikace. 14. Z faktury č. 2019 [číslo] ze dne 28.11.2019 bylo zjištěno, že byla za zednické práce v domě na ulici [ulice a číslo] fakturovaná částka 8 904 Kč, kdy jako odběratel byl uveden [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec]. 15. Z faktury [číslo] ze dne 24.2.2020 bylo zjištěno, že na adrese [adresa] s r.o. za obklady a dlažbu celkem částka 22 721 Kč, s tím, že jako odběratel je uveden obecný odběratel MP I0201. 16. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že na adrese [adresa], soupravu za upevnění umyvadel, otočný rohový ventil COMFORT, umyvadlový sifon, umyvadlo a ovládací bílé tlačítko účtováno [právnická osoba] spol. s r.o. celkem 6 960 Kč s tím, že jako odběratel je uveden obecný odběratel [anonymizována dvě slova]. 17. Z faktury č. 7400 2018 ze dne 29.5.2020 bylo zjištěno, že na objednávce [ulice a číslo], [obec] byla účtována [právnická osoba] spol. s r.o. za sadu Bidette, baterie páková, sprcha vč. držáku, bez odtokové soupravy, chromovaný řetízek částka 6 373 Kč, s tím, že jako odběratel je uveden obecný odběratel MP I0201. 18. Z položkového rozpočtu č. stavby 31, [ulice a číslo], [obec], ohledně koupelny bylo zjištěno, že zhotovitel stavby [právnická osoba] vyčíslil náklady na částku 57 322,33 Kč. 19. Z výpisu z účtu Unicredit bank na jméno [jméno] [příjmení] zjištěna částka zůstatková 1 020 437,45 Kč. 20. Ze statického vyjádření ke stavu krovu vypracované Ing. [jméno] [příjmení] dne 19.4.2021 zjištěno, že u předmětné nemovitosti krov plní svoji funkci i po sto letech bez statických podstatných poruch s tím, že předpokladem dalšího správného fungování krovu je nutnost zabezpečit jej proti vnikání vody. Nutná lokální oprava nebo výměna střešní krytiny, případně klempířských prvků střechy. 21. Z přiložené fotodokumentace soud zjistil, jaký je náhled budovy z ulice, jaké jsou dispoziční řešení chodby a vnitřního schodiště, vstupy do jednotlivých bytů, jak jsou přimontovány elektroměry, plynoměry a jakým způsobem probíhala rekonstrukce koupelny a WC, parket a odpadů v bytě v 1. nadzemním podlaží. 22. Z listiny označené jako posouzení tržní ceny [číslo] vypracované Ing. [jméno] [příjmení], certifikovaným realitním makléřem ze dne 27.4.2022 soud zjistil, že tento stanovil cenu oceňované nemovitosti částkou 22 100 000 Kč a podíl 6/20 z celkové ceny oceňované nemovitosti pak stanovil na částku 6 630 000 Kč. 23. Z listiny ze dne 2.5.2022 podepsané Mgr. Ing. [jméno] [příjmení], jed