116 C 134/2016-780 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, se žalobci domáhali zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti shora specifikované. Svůj návrh odůvodnili skutečností, že žalovaná firma koupila nemovitosti za účelem získat koupí od nich spoluvlastnické podíly. V minulosti docházelo pouze ke znehodnocování nemovitosti bývalou spolumajitelkou a nyní v tom pokračuje žalovaný.2. U nařízeného jednání dne , datum, navrhli žalobci doplnit žalobu o finanční vyrovnání mezi stávajícími spoluvlastníky. Jelikož podání bylo neurčité (čl. 202) vyzval soud žalobce usnesením (č.l. 209) k opravě a doplnění. Na to reagovali podáním ze dne , datum, , které však vady neodstranilo. U jednání dne , datum, byli žalobci poučení podle § 118a o.s.ř. k doplnění skutkových tvrzení ohledně širšího vypořádání s ohledem na neurčitost podání. Ani přes tuto výzvu nebyly vady odstraněny. Soud tedy v souladu s ustanovením § 43 odst. 1 o.s.ř. k podání na čl. 202 nepřihlížel, o čemž byli žalovaní poučeni již v usnesení ze dne , datum, . Takováto stále neurčitá podání žalobci podávali i v dalším průběhu řízení, soud k nim již s ohledem na předchozí marné pokusy o doplnění nepřihlížel. Soud se žalobce snažil přimět ke konzultaci s právním zástupcem, tuto snahu však považovali za snahu soudu je poškodit a vyústilo to v podání trestního oznámení na předsedkyni senátu.3. U zdejšího soudu byl veden i spor o nemajetkovou újmu – útisk žalobců (psychické a finanční vydírání a zastrašování), které bylo vyloučeno k samostatnému projednání specializovaným senátem zdejšího soudu sp. zn. , spisová značka, . Toto řízení je pravomocně skončené zamítnutím žaloby.4. Žalovaný s ohledem na skutečnost, že se s žalobci nebylo možné dohodnout na odkupu jejich podílu a není možné setrvat s ohledem na vzájemné vztahy ve spoluvlastnictví, navrhl spoluvlastnictví zrušit a vypořádat s tím, že má zájem na získání nemovitosti, na kterou má dostatek finančních prostředků. Na rozdíl od žalobců, kteří v předchozích řízeních uvedli soud v omyl, když převáděním peněz z účtů navodili dojem solventnosti. Dále žalovaný upozornil na neochotu žalobce stanovenou částku zaplatit, neboť je přesvědčen, že strana žalovaná mu dluží částky v řádech milionů, představující náhradu škody a investice, které však neprokázal. Nicméně tímto způsobem je hodlá žalobce sám započíst.5. Zdejším soudem bylo rozhodnuto rozsudkem ze dne , datum, o zrušení podílového spoluvlastnictví a nemovitosti přikázány do vlastnictví žalobců s povinností zaplatit žalovanému částku 12 400 000 Kč. Jelikož odvolací soud dospěl k závěru, že je nutné aktualizovat znalecký posudek, rozsudek zrušil a věc vrátil k novému projednání soudu I. stupně.6. Soud provedl ve věci dokazování:Z výpisu z katastru nemovitostí listu vlastnictví , Anonymizováno, bylo zjištěno spoluvlastnické právo účastníků k předmětným nemovitostem. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitých věcí ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný nabyl svůj spoluvlastnický podíl od předchozí spoluvlastnice , jméno FO, za částku 5 500 000 Kč. Z nabídky na koupi podílu ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný nabídl žalobcům odkup jejich podílu na předmětných nemovitostech, každému za částku , částka, , Anonymizováno7. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , Anonymizováno, , Anonymizováno, č. , hodnota, -, Anonymizováno, a na něj navazující vyjádření a výpovědi tohoto znalce bylo zjištěno, že znalec zjišťoval obvyklou (tržní) cenu za použití oceňovacích předpisů zákona č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 441/2016 Sb. kombinací nákladové ceny, výnosové ceny a porovnávací ceny. Jako indikace ceny obvyklé znalec určil cenu podle cenového předpisu. Tato se pohybovala okolo 10 873 000 Kč. Cena vychází ze statistických údajů shromažďovaných a vyhodnocených MF ČR před vydáním novely oceňovací vyhlášky před rokem 2016 a počátku roku 2016, které nereflektují nárůst cen. Věcná hodnota vyjadřuje spíše technickou hodnotu stavby. Nejpřesnější indikací obvyklé ceny je cena určená porovnávacím způsobem, proto ji znalec vzal jako východisko, přičemž zohlednil silné a slabé stránky oceňovaného majetku, kdy dospěl k ceně obvyklé 12 650 000 Kč. Při aktualizaci ceny vyšel znalec z cenového indexu vývoje cen nemovitostí. Jelikož došlo k nárůstu cen rodinných domů o 15,54 %, oproti cenám, kdy byl vyhotoven znalecký posudek, dospěl k ceně 14 620 000 Kč, za situace, kdy nedošlo k zásadní změně stavby, čímž je myšlena nástavba, přístavba, rekonstrukce či výměna tzv. prvků dlouhodobé životnosti nebo případně znehodnocení v důsledku havárie, požáru či přírodní katastrofy. Pokud jde o námitky žalobců proti znaleckému posudku, pak se k nim znalec vyjádřil a vysvětlil, že v popisu domu učinil chybu v označení „terasy a verandy“, přičemž to byla chyba pouze v názvu, nemající vliv na cenu obvyklou. Při místním šetření neměl znalec možnost přístupu do bytu v 2. NP, kam nahlédl pouze přes okno. Jelikož podle všech dostupných informací není 2. NP stavebně zasaženo a vybourání vestavných skříní nemá vliv, tak skutečnost, že nemohl nahlédnout, nic na výsledku neměnilo. Ani skutečnost, že v kuchyni není kuchyňská linka, nemá vliv na cenu nemovitosti. Na cenu by měly vliv skutečnosti stavebně technické, nikoli vybavení. Soud se zde ztotožňuje se závěry znalce. Je třeba brát v potaz skutečnost, že stanovená cena je odborným odhadem a nikoliv výpočtem matematického vzorce s jediným možným výsledkem.8. Z aktuálního posudku vypracovaného , tituly před jménem, , adresa, a z jeho výslechu soud zjistil, že při vypracování znaleckého posudku měl k dispozici spisový materiál, informace žalobce a sám provedl místní šetření. Vzhledem k tomu, že se nepodařilo zajistit dostatečný počet uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí v parametricky porovnatelném období a lokalitě, vyšel znalec z tržní hodnoty nemovitosti. Znalecký úkol byl zjistit aktuální obvyklou cenu nemovitosti. Znalec použil termín tržní hodnota, který vysvětlil jako cenu, za kterou by byl zájemce ochoten takovou nemovitost v daném čase koupit.9. Znalec konstatoval, že objekt je staticky narušený, což výrazným způsobem ovlivňuje obchodovatelnost a možné rekonstrukční a dispoziční zásahy v domě. Dalším faktorem je skutečnost, že veškeré rozvody jsou převážně původní, tj. 90 let staré. Žalobce se sice snaží o údržbu, tato však nemá z dlouhodobého hlediska výrazný vliv na hodnotu nemovitosti. Domy v tomto stavu nejsou běžně obchodovány, proto byl znalecký úkol obtížně zpracovatelný, pro nedostatek srovnávacího materiálu. Vzhledem ke statickému stavu nemovitosti ji nelze ani zafinancovat hypotečním úvěrem. Znalec se vyjádřil k nárůstu ceny od předchozího ocenění. Jelikož ceny všech nemovitosti rostou intenzivním způsobem považuje tento nárůst za naprosto adekvátní. Navíc daná lokalita je rezidenčně zajímavá a vyhledávaná. I ceny pozemků rostou významným způsobem, proto i za situace, kdy má nemovitost narušenou statiku, je zjištěná cena o tolik vyšší, než v roce 2017.10. S ohledem na zpracování, použité podklady a rozsah posudku, jakož i s ohledem na obsah výpovědi znalce, neměl soud důvodu zde uvedeným závěrům znalce nevěřit, resp. z posudku nevycházet, když jeho závěry nebyly v rozporu s pravidly logického myšlení, ani obecně známými skutečnostmi.11. Znalec dospěl k závěru, že cena, za kterou by se nemovitost v daném čase mohla prodat je ve výši 24 800 000 Kč.12. Po zjištění ceny soud vyzval účastníky k doložení jejich solventnosti, jelikož obě strany měly o nemovitost zájem. Strana žalující sice v jednom z posledních vyjádření uvedla, že zájem za znalcem určenou cenu již nemá, nicméně následně svůj názor změnila. Žalobci předložili potvrzení , právnická osoba, . o přijetí platby 12 000 000 Kč k 10.9.2024. K tomu však u jednání sami uvedli, že tyto peníze již na účtu nejsou. Soud ověřil u bankovního ústavu, který uvedli, a to u , právnická osoba, ., že na spořícím účtu byla částka 12 200 100 Kč a ke dni 12.12.2024 částka 12 413 051,11 Kč. Z kupní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce prodal pozemky za částku 12 000 000 Kč, čímž prokazoval původ finančních prostředků na účtu manželky-žalobkyně. Z výpisu z účtu žalovaného u , Anonymizováno, bylo zjištěno, že ke dni , datum, bylo na účtu žalovaného 13 043 014,48 Kč a k , datum, částka 13 519 014,48 Kč.13. Z takto provedených důkazů byla zjištěna solventnost jak žalobců, tak žalovaného.14. Z ostatních provedených důkazů soud žádné skutečnosti potřebné pro právní posouzení věci nezjistil, neboť všechny rozhodné skutečnosti měl za prokázány z důkazů výše uvedených. Z tohoto důvodů rovněž neprováděl žádné další navrhované důkazy, jelikož žalobci k nim nedotvrdili rozhodné skutečnosti.15. Na řešenou věc soud aplikoval zákon č. 89/2012, a to dle jeho přechodného ustanovení § 3028 odst. 2 (dosavadní judikatura týkající se podílového spoluvlastnictví je i nadále využitelná).16. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.17. Pod