48 C 71/2022-93 — Městský soud v Brně

1. Předmětem řízení byla žaloba, kterou se žalobce domáhal původně vůči žalovaným manželům , Anonymizováno, určení, že výpověď ze dne 28. 2. 2022 z nájmu bytu č. , číslo, ve 3. nadzemním podlaží na ulici , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , je neoprávněná. Výpověď doručená žalobci dne 7. 3. 2022 je pro svoji neurčitost neplatná, neboť neobsahuje vymezení konkrétního výpovědního důvodu a žalobce tak nemá možnost obrany proti výpovědi, se kterou nesouhlasí.2. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne 27. 2. 2023, č. j. , spisová značka, , byla žaloba směřující vůči původním žalovaným, původním vlastníkům předmětného bytu, manželům , Anonymizováno, , z důvodu nedostatku pasivní věcné legitimace zamítnuta.3. Usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 14. 12. 2023, č. j. , spisová značka, , bylo k návrhu stran připuštěno, aby na místo původních žalovaných, manželů , Anonymizováno, , vstoupila do řízení žalovaná.4. Žalovaná v podání ze dne 10. 1. 2024 navrhla žalobu zamítnout. Uvedla, že vlastnické právo k bytu nabyla na základě kupní smlouvy ze dne 25. 3. 2022. Bylo ji známo, že se k bytu vztahuje nájemní smlouva. Původní vlastníci bytu jí sdělili, že žalobci dali z nájmu bytu výpověď s tím, že byt opustí. Popsala dále okolnosti koupě bytu. Při předání bytu dne 23. 5. 2022 žalovaná žalobci sdělila, že byt bude potřebovat pro vlastní bydlení. Sama žalobci následně dala výpověď z nájmu bytu, jejíhož přezkumu se žalobce také u zdejšího soudu domáhá.5. Rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 28. 3. 2024, č. j. , spisová značka, , byl rozsudek soudu I. stupně zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení. Soudu I. stupně bylo uloženo odstranit vadu žaloby spočívající v neurčitosti petitu, neboť žalobce se původně domáhal eventuálního petitu.6. Žalobce vadu žaloby odstranil podáním ze dne 24. 6. 2024, kdy předmětem žaloby učinil pouze svůj požadavek na přezkum předmětné výpovědi. O změně žaloby bylo pravomocně rozhodnuto ke dni 1. 8. 2024 usnesením ze dne 15. 7. 2024, č. j. , spisová značka, .7. Soud na základě provedeného dokazování níže uvedenými listinami zjistil tento skutkový stav.8. Žalobce je na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 11. 8. 1995 výlučným nájemcem shora specifikovaného bytu v domě na ulici , Anonymizováno, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (viz smlouva o nájmu). Mezi žalobcem a původními vlastníky bytu manželi , Anonymizováno, byl následně dne 1. 8. 2016 uzavřen dodatek č. , číslo, ke smlouvě o nájmu bytu, a to s ohledem na skutečnost, že žalovaní se stali vlastníky předmětného bytu (viz dodatek č. , číslo, ). Manželé , Anonymizováno, coby jeho původní vlastníci dne 28. 2. 2022 vypověděli žalobci předmětnou nájemní smlouvu dle ustanovení § 2288 odst. 2 občanského zákoníku s tříměsíční výpovědní dobou. Výpovědní důvod nebyl nikterak konkretizován. Současně žalobce poučili o právu soudního přezkumu dané výpovědi a právu podat proti ní námitky. Výpověď byla žalobci doručena do vlastních rukou dne 7. 3. 2022 (viz výpověď). Z vyrozumění o provedeném vkladu bylo zjištěno, že vlastníkem předmětného bytu se na základě kupní smlouvy ze dne 25. 3. 2022 stala žalovaná. Právní účinky zápisu nastaly ke dni 21. 4. 2022.9. Byť byla předmětná nájemní smlouva uzavřena za účinnosti z. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013, posuzoval soud danou věc již dle z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014, a to s ohledem na znění § 3074 odst. 1 tohoto zákona.10. Dle § 3074 odst. 1 občanského zákoníku se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.11. Dle § 2286 odst. 1 občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.12. Dle § 2288 odst. 2 občanského zákoníku pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Dle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.13. Dle § 2290 občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.14. Dle § 2221 odst. 1 občanského zákoníku změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.15. Dle § 553 odst. 1 občanského zákoníku o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.16. Po podřazení zjištěného skutkového stavu pod shora citovaná ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná a určil, že ve výroku specifikovaná výpověď z nájmu bytu je neoprávněná.17. Stran naléhavého právního zájmu na určení požadovaného soud uzavřel, že tento je na požadovaném určení dán ze zákona. Strany jsou účastníky nájemního vztahu, žalovaná, resp. její právní předchůdci, žalobci nájem vypověděli a tento tak má ze zákona dle § 2290 občanského zákoníku právo dovolávat se přezkoumání oprávněnosti této výpovědi.18. Soud se následně zabýval tím, zdali žaloba byla podána včas a dospěl k závěru, že lhůta uvedená v § 2290 občanského zákoníku pro její podání byla zachována. Výpověď ze dne 28. 2. 2022 byla žalobci doručena dne 7. 3. 2022 a žalobce dne 25. 4. 2022 podal žalobu o přezkoumání její oprávněnosti.19. Mezi stranami, resp. žalobcem a právními předchůdci žalované byla uzavřena smlouva o nájmu bytu. Žalovaná byt v průběhu nájemního vztahu nabyla do vlastnictví od jeho původních vlastníků, kteří žalobci nájem vypověděli přezkoumávanou výpovědí. Na žalovanou přešla v souvislosti s jejím vlastnickým právem k bytu i práva a povinnosti spojená s tímto nájemním vztahem.20. Pronajímatel může nájem bytu vypovědět pouze ze zákonem vymezených důvodů uvedených v § 2288 občanského zákoníku. Ve výpovědi pak musí být dle § 2288 odst. 3 občanského zákoníku uveden důvod výpovědi.21. Pronajímatele dle tohoto ustanovení tíží povinnost uvést ve výpovědi výpovědní důvod včetně jeho skutkové specifikace, nebude-li tomu tak, bude nutné výpověď považovat za neplatnou. Výpovědní důvod pak musí být vymezen skutkově, musí v ní být uvedeny konkrétní skutečnosti, ze kterých lze usoudit na to, že výpovědní důvod byl naplněn, a to tak, aby tento skutek byl nezaměnitelný s jiným skutkem. Nepostačí tedy ve výpovědi například obecně uvést, že nájemce porušil hrubě své povinnosti, popř. že dluží trojnásobek měsíčních plateb apod. Výpověď musí být skutkově zcela určitě vymezena; v případě výpovědi z důvodu prodlení s placením nájemného, je tak třeba přesně specifikovat z čeho se dlužná částka skládá, a to nejlépe tak, že v ní bude výslovně uvedeno, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 2217/2019, ve věci sp. zn. 26 Cdo 2024/2010 a ve věci sp. zn. 26 Cdo 1109/2009). Vypovídaná strana pak není povinna u druhé strany namítat vady výpovědi, které působí její nicotnost, popř. neplatnost z jiného důvodu než neoprávněnosti (tedy neexistence výpovědního důvodu), což je právě např. situace, kdy strana ve výpovědi nájmu neuvede výpovědní důvod, popř. jej uvede tak neurčitě, že vypovídané straně znemožňuje v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi plnit svoji zákonnou povinnost a v žalobě vylíčit skutkové okolnosti, na základě, kterých může soud usoudit na neexistenci výpovědního důvodu. Pokud totiž pronajímatel ve výpovědi po skutkové stránce nevymezí, v čem spatřuje naplnění použitého výpovědního důvodu, pak ani soud nemá možnost výpověď z hlediska její oprávněnosti přezkoumat. Řízení dle § 2290 občanského zákoníku je specifickým řízením, v němž se žalobou může vypovídaná strana ve lhůtě tam uvedené bránit oprávněnosti výpovědi zahrnující v sobě zejm. naplněnost výpovědního důvodu, ale také i neplatnost a zdánlivost výpovědi. Neoprávněnou výpovědí je pak i výpověď neplatná, popř. zdánlivá, neboť ani taková není dána v souladu se zákonem, neboť soud v tomto řízení přezkoumává nejen naplněnost výpovědního důvodu, ale i skutečnost, zda je výpověď zdánlivá (např. pro neurčité či nesrozumitelné vymezení výpovědního důvodu), absolutně neplatná (např. kvůli nedostatku písemné formy či absenci výpovědního důvodu či zákonem požadovaného poučení).22. V projednávané věci byla výpověď z nájmu bytu odůvodněna pouze o