33 C 73/2025-31 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou dne 21. 5. 2025 se žalobci domáhají určení, že jsou vlastníky práva stavby na pozemku p. č. , Anonymizováno, , zastavěna plocha a nádvoří, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „předmětný pozemek“). Svou žalobu odůvodnili tím, že žalobci jsou vlastníky stavby, garáže č. ev. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „předmětná stavba“), umístěné na předmětném pozemku na základě nájemní smlouvy uzavřené s jejich právním předchůdcem dne 28. 5. 1973. Žalovaný je od roku 2002 vlastníkem předmětného pozemku. Dne 11. 5. 1999 došlo k uzavření dodatku k nájemní smlouvě, jímž došlo ke změně vlastníka garáže na žalobce. Žalobci po celou dobu hradili nájemné. Žalovaný v roce 2024 nabídl žalobcům odkup garáže za částku cca 130 000 Kč. Žalobci s odprodejem nesouhlasili. Následně dne 12. 12. 2024 žalovaný vypověděl nájemní smlouvu a vyzval žalobce k odstranění garáže. Ke dni 1. 1. 2019 došlo k mimořádnému vydržení vlastnictví práva stavby žalobci. Do doby nutné k vydržení započítali i dobu po kterou právní předchůdce žalobců měl umístěnou stavbu na pozemku třetí osoby.2. Žalovaný nárok žalobce neuznal. Žalobci jsou od nabytí předmětné stavby v katastru nemovitostí vedení jako vlastníci předmětné stavby, což žalobci ani sami nepopírají. Stavba se nestala součástí předmětného pozemku, považuje se za samostatnou nemovitost a nemohla být tak předmětem držby práva stavby. Žalobci nemohli právo stavby vydržet, když předmětnou stavbu drží jako vlastníci nemovitosti.3. Z nesporných tvrzení účastníků vzal soud za prokázané, že žalobci jsou vlastníky předmětné stavby, žalovaný je vlastníkem předmětného pozemku, žalobci už od koupě předmětné stavby věděli, že pozemek pod předmětnou stavbou má jiného vlastníka. Žalobci předmětný pozemek užívají na základě nájemní smlouvy od 11. 5. 1999.4. Soud neprováděl další navržené důkazy, a to výpisem z katastru nemovitostí p. č. , Anonymizováno, , výpisem z katastru nemovitostí stavba č. ev. , Anonymizováno, , souhlasem Obvodního národního výboru , adresa, s užíváním garáže, nájemní smlouvou ze dne 28. 5. 1973, dodatkem nájemní smlouvy ze dne 11. 5. 1999, výpovědí nájemní smlouvy a výzvou k odstranění garáže ze dne 12. 12. 2024, přípisem ze dne 25. 10. 2024 a ze dne 23. 12. 2024, když měl všechny rozhodné skutečnosti za prokázané již shodnými tvrzeními účastníků a další dokazování považoval za nadbytečné.5. Dle ust. § 987 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „OZ“) držitelem je ten, kdo vykonává právo pro sebe.6. Dle ust. § 989 OZ vlastnické právo drží ten, kdo se věci ujal, aby ji měl jako vlastník.7. Dle ust. § 1089 odst. 1 OZ drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.8. Dle ust. § 1090 odst. 1 a 2 OZ k vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou. Nabyl-li zůstavitel nepravou držbu, nemůže vlastnické právo vydržet ani jeho dědic, i kdyby držel poctivě. To platí obdobně i pro všeobecného právního nástupce právnické osoby.9. Dle ust. § 1091 odst. 2 OZ k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.10. Dle ust. § 1095 OZ uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.11. Dle ust. § 1242 OZ právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.12. Dle ust. § 3055 odst. 1 a 2 OZ stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. Odstavec 1 platí obdobně pro stavbu, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.13. Dle ust. § 3056 odst. 1 a 2 OZ vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží. Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.14. Dle ust. § 3074 odst. 1 OZ nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.15. Dle ust. § 680 odst. 2 a 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „SOZ“), dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou; výpověď však musí podat v nejbližším výpovědním období, pokud je zákonem nebo dohodou stanoveno. Při změně vlastnictví k movité věci může smlouvu vypovědět i nabyvatel.16. Po podřazení zjištěného skutkového stavu pod zákonné normy soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Vycházel při tom ze závěrů rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 828/2017, ze dne 8. 6. 2017, které se dle soudu dají obdobně aplikovat na aktuální případ.17. V rámci vydržení práva stavby je třeba se zabývat otázkou, zda byly splněny podmínky nutné k vydržení. První z podmínek je samotná držba věci. Pro vznik držby je nezbytné naplnění dvou předpokladů: vůle s věcí nakládat jako s vlastní – držební vůle (animus possidendi) a faktické ovládání věci (corpus possessionis).18. Nový občanský zákoník ve svých přechodných ustanoveních pro stavby zřízené před 1. 1. 2014, které mají jiného vlastníka, než pozemek, na kterém stojí (což je případ i předmětné stavby), vychází z toho, že „stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku“ (§ 3055 odst. 1 OZ). Toto řešení je jediné možné, jiné by bylo v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod.19. Žalobci by se tak museli uchopit práva stavby na pozemku žalovaného ke stavbě ve svém vlastnictví. Toto dle soudu není reálně možné, když držba vlastnického práva ke stavbě jako samostatné nemovitosti vylučuje držbu vlastnického práva k právu stavby obsahující tu samou stavbu.20. Ustanovení nového občanského zákoníku o právu stavby vycházejí z opačného přístupu, než byla stará právní úprava – vlastníkem stavby zřízené za platnosti nového zákoníku se má stát ze zákona vlastník pozemku a stavba není samostatnou věcí v právním smyslu, jedná se o součást pozemku. V případě, že je ke stavbě zřízeno právo stavby, nestává se stavba součástí pozemku, ale součástí práva stavby, se kterým sdílí jeho osud (§ 1242 OZ). Stavba ani v tomto případě není samostatnou právní věcí a stavebník nenabývá stavbu do svého vlastnictví, ale nabývá vlastnictví k právu stavby. Po skončení práva stavby se stavba stává opětovně součástí pozemku, na kterém stojí (pokud se strany nedohodnou na jejím odstranění). Už z tohoto popisu je jasné, že aby mohlo ke stavbě zřízené za staré právní úpravy, která je dosud považována za samostatnou nemovitou věc, vzniknout právo stavby, musela by tato stavba jako samostatná právní věc zaniknout a stát se součástí práva stavby. Vlastníkovi takovéto stavby jako samostatné nemovité věci by pak časově neomezené vlastnictví zaniklo a vzniklo by mu právo stavby, které je časově omezené. Vlastník stavby by tak byl velmi omezený