16 CO 104/2022-294 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že výpověď nájemní smlouvy o pronájmu nebytových prostor z [datum], kterou žalovaná dala žalobkyni dopisem z [datum] a doručila [datum], je neplatná (výrok I.). Soud i zamítl vzájemný návrh žalované, kterým požadovala, aby žalobkyně vyklidila a do 15 dnů od právní moci rozsudku ji předala budovu [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] budovu [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec], [územní celek], vše zapsané u [anonymizováno 5 slov]. Prahu na [list vlastnictví] (výrok II.). Žalované byla uložena povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.). Žalované byla i uložena povinnost zaplatit [země] na účet Obvodního soudu pro Prahu 10 znalečné ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.). Konečně žalované byla i uložena povinnost zaplatit [země] na účet Obvodního soudu pro Prahu 10 soudní poplatek ze vzájemného návrhu ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V.). 2. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala určení neplatnosti výpovědi z nebytových prostor, kterou jí žalovaná doručila dne [datum]. Uváděla, že proti výpovědi [datum] vznesla námitky, žalovaná však výpověď zpět nevzala. Ve vztahu k výpovědi pak namítala, že tato výpověď není dostatečně určitá, když tam není specifikován výpovědní důvod, pouze je obecně tvrzeno, že žalobkyně neprováděla řádně běžnou údržbu pronajaté budovy. Navíc tento výpovědní důvod není dán a výpověď byla i dána v rozporu se zákonem, když zástupce žalované jí dal na základě generální plné moci, ke které neudělilo souhlas zastupitelstvo. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že žádný z tvrzených nedostatků výpovědi není dán. Zároveň ve věci podala vzájemný návrh, aby žalobkyni bylo uloženo předmětnou budovu vyklidit. 4. V řízení soud zjistil, že dle nájemní smlouvy ze dne [datum] žalovaná pronajala žalobkyni nebytové prostory v budovách bývalé základní školy [adresa] a [adresa] v [obec a číslo], [anonymizováno] ulici, a to [anonymizováno] účely výuky. Ohledně nájemního vztahu byly mezi účastníky následně sjednávány dodatky, dodatkem [číslo] z [datum] byl prodloužen nájem na dobu určitou 13 let, tj. do [datum]. Dodatkem [číslo] z [datum] pak byl prodloužen nájem do [datum]. Již [datum] sdělil [titul] [jméno] [příjmení], z [právnická osoba], žalobkyni, že konstrukce špaletových oken v pronajaté budově je vlivem stáří a zanedbané obnovy lakovaných povrchů v havarijním stavu. Žalovaná pak převzala [datum] dopis žalobkyni, když žalobkyně žádala o uzavření dohody vedoucí ke stanovení postupu týkajícího se řešení dožilého technického stavu oken s tím, že běžná údržba je sice prováděna, ale bude nutné provést výměnu oken. Korespondence mezi účastníky probíhala i v roce 2017, v srpnu [rok] vypracovala Ing. [jméno] [příjmení] [anonymizováno] žalobkyni odborný posudek, dle něhož je nutno provést celkovou výměnu oken s odhadem ceny [částka]. Znalecký posudek vypracoval [anonymizováno] žalovanou i doc. Ing. [jméno] [příjmení] [jméno], rovněž ten konstatoval, že stav dřevěných oken je havarijní, okna jsou za hranicí životnosti, některá musela být pevně zafixována, nebyla zjištěna okna, která by nevykazovala degradaci, odhadem je třeba vyměnit [anonymizováno] oken a částka na výměnu činí [částka]. V reakci na to [datum] žalovaná schválila záměr řešení havarijního stavebně technického stavu původních oken a rovněž schválila uzavření dodatku [číslo] k nájemní smlouvě. V něm se strany zavázaly, že do konce roku [rok] uzavřou smlouvu o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav budovy s tím, že pokud smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně žalobkyně, bude ujednání o prodloužení nájemního vztahu k [datum] bez náhrady zrušeno. Žalobkyně následně v [anonymizováno] [rok] složila do advokátní úschovy [částka], a v červenci tuto skutečnost sdělila žalované s tím, že složila dle dodatku [číslo] k nájemné smlouvě a vyzvala žalovanou k jednání o společném postupu při zajištění oprav. V srpnu [rok] na zadání žalované vypracovala znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení], [anonymizováno], závěr posudku je, že pokud by žalobkyně řádně prováděla údržbu oken, ta by nebyla v havarijním stavu. K žádosti žalobkyně byl i v [anonymizováno] [rok] vypracován znalecký posudek společností [právnická osoba], závěr znaleckého posudku byl, že zásadní vady okna vykazovala již v době uzavření nájemní smlouvy, tento znalecký posudek se ztotožnil se závěry znaleckého posudku Ing. [příjmení], naopak označil za nesprávné závěry znaleckého posudku Ing. [příjmení]. 5. Dne [datum] žalovaná jednající na základě písemného pověření Ing. [příjmení], vedoucím odboru bytů a nebytových prostor [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] zmocnila [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [jméno], aby ji zastupoval ve všech jednáních a soudních řízení s žalobkyní a provedl analýzu správního smluvního rámce, včetně návrhu postupu. Následující den žalovaná uzavřela s advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] smlouvu o poskytování právních služeb. Dne [datum] pak žalobkyně obdržela od žalované výpověď z nájemní smlouvy sepsanou [anonymizováno] [příjmení], s tím, že neprováděla běžnou údržbu předmětu nájmu, výpověď odkazuje na znalecký posudek Ing. [příjmení]. Dne [datum] pak žalobkyně proti výpovědi podala námitky, následně znovu vyzývala žalovanou k uzavření smlouvy o společném postupu při realizaci oprav v souladu s dodatkem z [datum]. 6. Takto zjištěný skutkový stav hodnotil soud I. stupně po stránce právní a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, a to dokonce ze dvou důvodů. 7. Při hodnocení skutkových zjištění soud I. stupně nejprve konstatoval, že ke dni dání výpovědi nájemní vztah mezi účastníky trval, neboť dodatkem [číslo] byl nájem mezi účastníky prodloužen do [datum], dokonce byl dodatkem [číslo] následně prodloužen do [datum] a i korespondence mezi účastníky z tohoto období svědčí o tom, že existence nájemního vztahu mezi účastníky nebyla sporná. 8. Za prvé ale soud I. stupně dovodil, že výpověď nebyla řádně dána, absentoval zde souhlas rady s výpovědí a navíc i plná moc, která byla dána [anonymizováno] [jméno] [příjmení], byla dle svých formulací generální plnou mocí a k takové plné moci musí udělit souhlas zastupitelstvo. Soud i poukázal na to, že městskou část navenek zastupuje starosta, pokud plnou moc podepsal na základě zmocnění Ing. [obec] (vedoucí bytového odboru) je toto dalším důvodem, [anonymizováno] který nebyla plná moc řádně udělena, a to přesto, že podepsat plnou moc mu uložila rada. Ve vztahu k plné moci tak nebyly dodržena ustanovení § 38, § 41 i § 103 zákona č. 128/2000 Sb. o obcích. 9. Konečně soud I. stupně dovodil, že výpovědní důvod sice byl ve výpovědi řádně specifikován, neboť je zřejmé, že jejím neprovádění běžné údržby oken od roku 2004, tento výpovědní důvod ale nebyl naplněn, když okna byla vlivem stáří a zanedbané obnově lakovaných povrchů v havarijním stavu ještě před uzavřením nájemní smlouvy z [datum]. Soud přitom vyšel ze znaleckých posudků doc. Ing. rysky a společnosti [právnická osoba] 10. V dané věci soud tedy konstatovat, že na věc dopadá ustanovení § 2309 písm. b) občanského zákoníku (dále jen o. z.), dle kterého může být dána i výpověď z nájmu na dobu určitou, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, tento výpovědní důvod ale nebyl dán. Žalobkyně jako nájemce pak i splnila podmínky § 2314 o. z., když včas vznesla námitky a rovněž včas podala žalobu na neplatnost výpovědi, tato žaloba je tedy důvodná a soud jí vyhověl. 11. Z výše uvedených důvodů naopak odvolací soud shledal nedůvodným návrh na vyklizení předmětných nebytových prostor, tento návrh tedy zamítl. 12. O nákladech mezi účastníky soud rozhodl za užití 142 odst. 1 o. s. ř., výpočet těchto nákladů uvedl v odůvodnění svého rozsudku, když jako náklady žalobkyně přiznal i náklady důkazu za vypracovaný znalecký posudek [právnická osoba] ve výši [částka] O nákladech státu tvořených znalečným bylo rozhodnuto dle § 148 odst. 1 o. s. ř., a o povinnosti žalované zaplatit soudní poplatek dle § 4 odst. 1 písm. a) zák. č. 549/1991 Sb. 13. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná. Namítala, že je nesprávný závěr soudu I. stupně, dle něhož nájemní vztah mezi účastníky ke dni dání výpovědi trval, neboť ustanovení dodatku [číslo] je rozporné a při správném výkladu je na místě uzavřít, že nájemní smlouva zanikla nejpozději ke dni [datum], tedy po uplynutí 13 let od uzavření nájemní smlouvy, neboť dle dodatku [číslo] se nájem sjednal na dobu určitou právě 13 let. Proto ani není relevantní dodatek [číslo] z [datum], neboť ve skutečnosti měl měnit nájemní smlouvu, která v tu dobu již více než rok neexistovala. Rovněž uváděl, že žalobkyni dle odst. 2.4 dodatku [číslo] řádně nevyzvala žalovanou k uzavření smlouvy o společném postupu při realizaci oprav, důsledkem tedy bylo ukončení nájmu k [datum], které dodatek předvíd