18 CO 45/2022-1079 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem rozhodl soud I. stupně takto: I. Řízení se částečně, co do společného a nerozdílného požadavku žalobce a) a b) na zaplacení částky [částka], zastavuje. II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci a) a b) společně a nerozdílně [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25% p.a. od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku. III. Zamítá se žaloba žalobce a) a b) v části žalobního požadavku na společnou a nerozdílnou úhradu částky [částka]. IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci a) a b) společně a nerozdílně náklady řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalobců, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku. 2. Z odůvodnění rozsudku se podává, že takto soud rozhodl o žalobě na zaplacení celkové částky [částka] s příslušenstvím odůvodněné tím, že žalobci dne [datum] uzavřeli celkem [anonymizováno] rezervačních smluv na koupi bytových jednotek [číslo] v budově [adresa] na adrese [adresa] (dále jen bytové jednotky). Na základě rezervačních smluv uhradili žalobci žalované částku 8x [částka]. Dále dne [datum] uzavřeli [anonymizováno] smluv o uzavření budoucích kupních smluv na bytové jednotky a na základě každé z těchto smluv pak uhradili žalobci žalované částku ve výši 20 % budoucí ceny jednotek. Žalobci tak uhradili souhrnně částku [částka], ve vztahu ke každé z jednotek poté žalobci uhradili klientské změny ve výši [částka] a dále částku [částka] plus DPH ve vztahu k jednotce [číslo] uhradili ještě klientskou změnu ve výši [částka] Celkem tak žalobci žalované na základě všech uzavřených smluv uhradili částku [částka]. Žalobci dále uvedli, že dne [datum] odstoupili od smluv o uzavření budoucích kupních smluv s tím, že důvodem bylo prodlení s dokončením přestavby jednotek delší než 6 měsíců dle čl. VI odst. 6 smlouvy o uzavření budoucích kupních smluv, přičemž k uplynutí šestiměsíční lhůty prodlení s výstavbou jednotek dle žalobců došlo [datum]. Při stavebnětechnické kontrole dokončení výstavby předmětných jednotek dne [datum] žalobci zjistili, že tyto dokončeny nejsou. Žalobci proto od smluv o smlouvě budoucí kupní odstoupili podáním z [datum] a žádali navrácení částky [částka]. Žalobci se dále žalobou domáhali smluvní pokuty dle čl. IV odst. 6 smlouvy, a to ve výši 0,02 ‰ za každý den prodlení za 3 měsíce s realizací výstavby předmětných jednotek, celkem [částka] Smluvní pokutu posléze omezili o částku [částka] a v tomto rozsahu vzali žalobu zpět, přičemž řízení o částce [částka] bylo zastaveno dle § 96 o. s. ř. (výrok I. rozsudku). (Poznámka odvolacího soudu: část žaloby týkající se smluvní pokuty nebyla předmětem odvolacího řízení). Žalovaného plnění v částce [částka] s příslušenstvím se žalobci domáhali jako oprávnění společně a nerozdílně. 3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s tím podstatným odůvodněním, že nedošlo k platnému odstoupení žalobců od smluv o smlouvě budoucí kupní. Dle žalované se žalobci snaží ze svých smluvních povinností vyvázat, patrně s ohledem na změnu na trhu s byty a možnostmi jejich pronajímání formou krátkodobých pronájmů. Žalobci odstupovali od smluv přitom již dříve, podáním doručeným [datum]. Žalovaná uvedla, že jednotky měli být rekonstruovány do [datum], tento termín bylo nutno prodloužit s ohledem na nouzový stav, který trval od [datum] do [datum], tedy 66 dnů, dále došlo k prodlení žalobců s oznámením klientských změn, když tyto měly být uplatněny do [datum], avšak žalobci tak učinili až [datum], tedy byli 31 dnů v prodlení. Termín rekonstrukce předmětných jednotek tak musel být prodloužen minimálně o 97 dnů, tedy nový termín dokončení byl stanoven nejdříve na [datum]. Nárok na smluvní pokutu mohli žalobci uplatnit nejdříve po 3 měsících, tedy [datum] a odstoupit bylo možné nejdříve [datum]. Rekonstrukce bytových jednotek byla dokončena v květnu roku 2020, toto bylo žalobcům oznámeno [datum] a následně byli vyzváni k realizaci předpřejímky dne [datum], [datum] a [datum]. Reakcí žalobců však bylo obstrukční jednání. Nicméně dne [datum] bylo předběžně převzato všech [anonymizováno] bytů, o čemž jsou sepsány zjišťovací protokoly, v rámci nichž je konstatováno, že jednotky byly zrekonstruovány a mají pouze vady a nedodělky nebránící běžnému užívání. Proti nároku vznesla žalovaná jako obranu svůj nárok na smluvní pokutu ve výši 25 % z budoucí kupní ceny, tento nárok ve vztahu k předmětným bytovým jednotkám žalovaná vypočítala a celkově specifikovala na částku přesahující částku žalovanou. Žalovaná poté žalobcům oznámila, že tuto smluvní pokutu započítává proti pohledávce žalobců na vrácení kupní ceny. Žalovaná dále uplatnila vůči žalobcům nárok na náhradu škody, která žalované vznikla neuzavřením předmětných kupních smluv, jež představuje částku ve výši 2 % z kupní ceny každé z jednotek a jedná se o částku, kterou žalovaná zaplatila zprostředkovateli prodeje, tj. společnosti [právnická osoba], na základě rámcové smlouvy o obchodní spolupráci z [datum]. I tuto částku jako nárok na náhradu škody žalovaná specifikovala. Žalovaná též neuznala nárok na vrácení poplatku za provedení klientských změn, a to s tím, že tyto klientské změny si vyžádali právě žalobci. 4. Soud I. stupně vycházel z nesporných tvrzení o uzavřených rezervačních smlouvách na předmětné bytové jednotky, dále ze smluv o uzavření budoucích kupních smluv na předmětné bytové jednotky, z nesporných tvrzení, že žalobci uhradili žalované na základě rezervačních smluv celkem částku [částka], a to [anonymizováno] platbami po [částka], a dále bylo učiněno nesporným, že žalobci uhradili žalované 20 % ze zálohy na kupní cenu jednotlivých jednotek dle uzavřených smluv o uzavření smlouvy budoucí kupní, celkem ve výši [částka]. 5. Po provedeném dokazování ke sporným tvrzením účastníků soud I. stupně uzavřel, že žaloba je převážně důvodná. Za zásadní pro svůj závěr považoval ustanovení čl. VII odst. 9 smluv o budoucí kupní smlouvě, tj. ustanovení o době určité, na kterou byly smlouvy uzavřeny, a dále ustanovení čl. VI odst. 6 smluv o smlouvách budoucích kupních ve spojení s čl. V odst. 1, 2 těchto smluv, která zakotvují nárok žalobců na úhradu smluvní pokuty. S ohledem na nadbytečnost se soud nezabýval hodnocením zbývajících provedených důkazů, které směřovaly k prokázání skutečností pro rozhodnutí nerelevantních. Jako irelevantní označil soud výslovně důkazy vztahující se k žalovanou uplatněnému nároku na náhradu škody a na smluvní pokutu. Tyto nároky jsou nedůvodné, neboť smlouva dle závěru soudu I. stupně zanikla uplynutím doby dne [datum], přičemž žalovaná vyzvala žalobce k uzavření kupních smluv až poté, tedy [datum], v době, kdy žalobci jako kupující již nebyli povinni kupní smlouvy uzavřít. Žalované tak nemohlo právo na náhradu škody či smluvní pokutu vzniknout. Soud též zdůvodnil, že jako nadbytečné neprovedl důkazy výslechy svědků, kteří se měli vyjadřovat ke kvalitě provedené rekonstrukce či přestavby předmětných bytových jednotek, zamítl též jako nadbytečný návrh na vypracování znaleckého posudku ustanoveného soudem za týmž účelem. 6. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil podle § 603 a § 1785 a následujících občanského zákoníku. 7. Soud I. stupně uzavřel, že strany uzavřely platně [anonymizováno] smluv o budoucí smlouvě kupní dne [datum]; v návaznosti na ujednání čl. VII odst. 9 těchto smluv, dle něhož„ nedojde-li do 24 měsíců od uzavření smlouvy k uzavření samotných kupních smluv, pak vzájemné závazky obou smluvních stran ze smlouvy budoucí zanikají a budoucí prodávající je povinen vrátit veškeré již uhrazené částky budoucím kupujícím do 15 dnů od uplynutí takovéto lhůty“ zanikly vzájemné závazky účastníků uplynutím dne [datum]. Vzhledem k zániku těchto závazků dle čl. VII odst. 9 smluv o budoucích kupních smlouvách je žalovaná povinna vrátit veškeré inkasované finanční prostředky, které byly uhrazeny v souladu se smlouvou, resp. všemi [anonymizováno] smlouvami. Žalobci uhradili v této souvislosti žalované celkově částku [částka] a tyto prostředky je žalovaná povinna žalobcům vrátit. Splatnost vrácených finančních prostředků byla stanovena do 15 dnů po uplynutí uvedené lhůty, konkrétně do [datum]. Dne [datum] byla tak žalovaná povinna vrátit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku [částka]. Jelikož žalobci požadovali úroky až od [datum], soud tomuto požadavku vyhověl. K námitce žalované soud I. stupně uvedl, že nelze ani dovodit, že by došlo ke konkludentnímu prodloužení sjednané doby platnosti smlouvy. K prodloužení platnosti každé z [anonymizováno] smluv nedošlo žádným dodatkem, neboť smlouva nic takového nezakotvuje. Ani z jednání účastníků smlouvy nevyplývá, že by tito se cítili smlouvou být nadále vázáni i po uplynutí doby jejího trvání. Soud I. stupně uvedl, že je mu sice známo rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], v němž Nejvyšší soud uzavřel, že smlouvy mohou být měněny i konkludentně, nicméně takováto změna musí být učiněna v době mezi vznikem závazku a jeho zánikem. Žalovaná přitom netvrdila, že by do doby uplynutí doby platnosti smlouvy, tj