28 CO 235/2022-65 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované, aby žalobkyni zaplatila [částka] s dále specifikovaným příslušenstvím (výrok I.) a na náhradě nákladů řízení [částka] (výrok II.). 2. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalovaná byla na základě Smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum rozhodnutí], [číslo] OBP/2014/BYT, nájemcem bytu [číslo] (ev. [číslo]) v domě [adresa], na adrese K Vodojemu č. o. 5, k. ú. [část obce], [obec a číslo], a že ke dni [datum] jí nájem bytu skončil, avšak žalovaná jej dobrovolně nevyklidila, přičemž na úhradách ve smyslu § 2295 o. z. žalobkyni za období od května [rok] do července [rok] včetně dluží žalovanou částku, kterou neuhradila, přestože k tomu byla písemně vyzvána. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že žalobkyní označený prostor není bytem, neboť nebyl jako byt kolaudován. Namítla tedy neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor se stavebním zákonem, protože se vlastně jednalo o nebytový prostor, jenž není způsobilý k bydlení. 4. V daném případě soud prvního stupně na základě nesporných tvrzení účastníků a provedeného dokazování dospěl k následujícímu skutkovému stavu: Ve Smlouvě o nájmu bytu [číslo] OBP/2014/BYT, byla jako pronajímatel označena [ulice] část [obec a číslo] a jako nájemcem žalovaná s tím, že nájemní poměr byl uzavřen na dobu určitou od [datum] do [datum], přičemž podmínky pro platné uzavření smlouvy byly schváleny Usnesením rady Městské části [obec a číslo] ze dne [datum], [číslo] [rok]. Ve vlastnictví žalobkyně je dům, respektive po prohlášení vlastníka prostor označený v nájemní smlouvě jako byt, který byl charakterizován jako byt v souvislosti s rozdělením domu na jednotky, a to jako jednotka [číslo]. Žalovaná po skončení nájmu byt žalobkyni nepředala, nevyklidila a nadále jej užívala, a to v rozhodném období od května [rok] do července roku [rok]. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 25C 284/2019-42, bylo žalované uloženo, aby bytovou jednotku [číslo] vyklidila. 5. S odkazem na § 2295 o. z. vzal soud prvního stupně za rozhodující, že v písemné nájemní smlouvě byl prostor jasně identifikován jako byt [číslo] jež je nyní charakterizován jako byt s číslem jednotky [číslo]. 6. K námitce žalované, že prostor nebyl způsobilý k obvyklému užívání, soud prvního stupně poukázal na článek IV. odst. 13 nájemní smlouvy, podle kterého žalovaná jako nájemce prohlásila, že vlastním nákladem byt uvede do stavu způsobilého k obvyklému užívání, tedy k bydlení a že tato okolnost byla zohledněna u výše nájemného. V této souvislosti soud prvního stupně odkázal na § 4 o. z. s tím, že žalovaná při podpisu nájemní smlouvy věděla, co podepsala, zvláště pokud u jejího jména bylo připojeno označení„ nájemce“. Dále soud prvního stupně odkázal na § 7 o. z., k čemuž uzavřel, že dne [datum] účastnice platně uzavřely nájemní smlouvy a že obě strany tehdy jednaly poctivě. K tomu dodal, že i kdyby reálně existovaly nějaké pochybnosti, vyvěrající z toho, že by zde snad byl nějaký rozpor se stavebním zákonem, pak by takový rozpor, vzniklý v oblasti práva správního, rozhodně nemohl být způsobilým zneplatnit písemnou nájemní smlouvu. 7. Námitku žalované, že v bytě nebydlela, že v něm pouze měla složeny své věci, soud prvního stupně posoudil jako irelevantní, neboť skutečnost, kde žalovaná skutečně fyzicky bydlela, respektive, kde se fyzicky zdržovala, je její čistě soukromou záležitostí, pro předmětné řízení naprosto nepodstatnou. 8. Další námitku žalované, že se ze strany žalobkyně mělo jednat o nekalé jednání, v rozporu s dobrými mravy, jež by tudíž nemělo požívat právní ochrany, s ohledem na provedené listinné důkazy soud prvního stupně posoudil jako nedůvodnou. 9. Ze shora uvedených důvodů soud prvního stupně žalobě vyhověl, přičemž přihlédl k tomu, že žalovaná po určitou dobu sjednané částky žalobkyni hradila. 10. O příslušenství pohledávky v podobě zákonného úroku z prodlení soud prvního stupně rozhodl podle § 1968 ve spojení s § 1970 o. z. a nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v platném znění. 11. Výrok o nákladech řízení byl odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř. 12. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná odvolání, ve kterém především namítla, že žalobkyní nebyla prokázána oprávněná možnost a legitimnost jí žalovaného nároku, neboť nebyl prokázán soulad pronajatého prostoru s příslušnými ustanoveními stavebního zákona, přičemž vyjádřila pochybnosti o platnosti některých ustanovení nájemní smlouvy, resp. o jejich rozporu s platnými ustanoveními občanského zákoníku (§ [číslo], odst. 2 a § 2251 odst. 2 o. z.). Podle žalované § 2295 o. z. se jednoznačně týká bytu, nikoli bytové jednotky, a proto jej bez prokázání skutečnosti, že předmětný prostor je bytem ve smyslu stavebního zákona, nebylo lze aplikovat na daný případ. Namítla dále, že požadovala zamítnutí žaloby nikoli z důvodu neužívání pronajatého prostoru, ale pro neadekvátnost a nerelevantnost výše nájmu, včetně souvisejících poplatků z prodlení. V této souvislosti vyjádřila obavu, zda požadavek úhrady nájemného za bytovou jednotku v případě, kdy se podle stavebního zákona o prostor možný užívat jako byt prokazatelně nejednalo, bylo možné považovat za postižitelné protiprávní jednání žalobkyně, tedy v rozporu s dobrými mravy. K tomu dále uvedla, že z řízení před soudem prvního stupně i z odůvodnění napadeného rozsudku byla patrna spíše snaha o nalezení důvodů negace a neuznatelnosti její argumentace, než o nalezení a posouzení skutečného stavu věci. Zdůraznila dále, že prostor je charakterizovaný jako byt na základě prohlášení vlastníka, avšak tato možnost je dána pouze z důvodů evidenčních, v souvislosti s dělením nemovitostí na jednotlivé jednotky v rámci privatizace a prodeje, ale nejedná se o umožnění náhrady nutnosti splnění podmínek stavebního zákona a možnost tuto povinnost obcházet, přičemž soud prvního stupně dostatečně nezvážil rozdíl mezi termínem„ byt“ a„ bytová jednotka“. Podle jejího názoru lze dovodit, že byt je prostorem splňujícím všechny požadované zákonné záležitosti (ustanovení stavebního zákona, hygienické a požární předpisy atd.), naproti tomu bytová jednotka je pouze část stavby, která může být jako byt využita (nikoli automaticky využívána). Akcentovala pak, že navzdory její opakované žádosti nebyla žalobkyní nikdy fakticky prokázána ani doložena skutečnost splnění zákonných podmínek pro klasifikaci prostoru jako bytu. K odst. 13. článku IV. nájemní smlouvy podotkla, že ujednání nebylo časově omezeno, tzn. nebyl stanoven termín, do nějž tak mělo být učiněno, a proto lze tedy dovozovat, že do chvíle uvedení do stavu způsobilého k obvyklému užívání platilo ustanovení bodu 12. článku IV. nájemní smlouvy a že i v případě splnění odstavce 13. se však jednalo pouze o soulad fyzický, nikoli právní, čímž je, i v takovém případě, pouze příslušné kolaudační (rekolaudační) rozhodnutí. To však rozhodně nemohl zajistit nájemce, ale výhradně majitel. Nesouhlasila ani se závěrem o zohlednění stavu předmětného prostoru ve výši nájmu. K tomu poukázala na výši nájmu 119 Kč/m2, což byla standardní výše, která se navíc ročně pravidelně navyšována s tím, že kromě úhrad nájemného a plateb za energie i služby, bylo žalobkyni v souvislosti s pronájmem poskytnuto jednorázové plnění ve výši [částka], čímž faktický nájem činil minimálně [částka] za měsíc, tedy 205 Kč/m2. Navrhla tedy, aby byl napadený rozsudek změněn tak, aby žaloba byla v plném rozsahu zamítnuta, popřípadě, aby byl zrušen a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 13. Žalobkyně navrhla potvrzení napadeného rozsudku s odkazem na jeho správné skutkové a věcné závěry, přičemž poukázala na znění nájemní smlouvy uzavřené mezi účastnicemi. 14. Odvolací soud ve smyslu § 212 a § 212a odst. 1 a 5 ve spojení s 214 odst. 1 o. s. ř. přezkoumal napadený rozsudek. 15. Soud prvního stupně provedl řádné dokazování, na základě kterého byl dostatečně zjištěn skutkový stav, a proto nebylo třeba doplňovat dokazování. Vzhledem k tomu, že odvolací soud plně souhlasil se závěry soudu prvního stupně, který své rozhodnutí náležitě odůvodnil, lze v podrobnostech odkázat na odůvodnění napadeného rozsudku. 16. Námitky žalované spočívající v rozporu smlouvou ze dne [datum] jí pronajatého prostoru ve vlastnictví žalobkyně jako bytu se stavebním zákonem a výší žalobkyní požadovaného plnění odvolací soud posoudil jako nedůvodné. 17. Podle § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 18. Podle § 2236 odst. 1 o. z. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. 19. V poměrech projednávané věci odvolací soud vyšel z názoru, že povaha pronajatého prostoru podle veřejného práva, např. § 3 písm. g)