30 CO 308/2022-244 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. zamítl žalobu o zaplacení [částka] s příslušenstvím vůči 1. žalovanému a výrokem II. uložil 2. žalovanému zaplatit žalobkyni [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení. Dále výrokem III. uložil žalobkyni zaplatit 1. žalovanému na nákladech řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho právní zástupkyně a výrokem IV. uložil 2. žalovanému zaplatit žalobkyni na nákladech řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám její právní zástupkyně. 2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaných vrácení rezervačního poplatku ve výši [částka], který složila na účet 2. žalovaného na základě smlouvy o rezervaci nemovitosti, jež byla uzavřena mezi účastníky ohledně pozemku parc. č. st. 884, jehož součástí je budova [adresa] (rodinný dům) a pozemku parc. [číslo] vše k. ú. [obec], obec Louňovice (dále jen„ nemovitost“). Žalobkyně a 1. žalovaný se v rezervační smlouvě zavázali uzavřít kupní smlouvu na nemovitost nejpozději do [datum] s tím, že v případě jejího uzavření bude uvedený rezervační poplatek započítán na kupní cenu ve výši [částka]; v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně 1. žalovaného byla ujednána povinnost 2. žalovaného rezervační poplatek žalobkyni vrátit. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] k rezervační smlouvě došlo k prodloužení termínu pro uzavření kupní smlouvy do [datum]. Na základě další fáze jednání mezi účastníky bylo dohodnuto snížení kupní ceny na [částka] a termín podpisu kupní smlouvy byl dohodnut na [datum]. K uzavření kupní smlouvy však v dohodnutém termínu nedošlo a to z důvodů na straně 1. žalovaného, s ohledem na to byl 2. žalovaný v souladu s rezervační smlouvou povinen žalobkyni vrátit rezervační poplatek v plné výši. 3. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby s tím, že smluvní vztah mezi účastníky skončil již [datum], neboť tento den byl mezi účastníky na základě dodatku [číslo] k rezervační smlouvě sjednán jako poslední možný pro uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní a 1. žalovaným – ode dne [datum] nebyly smluvní strany vázány jakoukoli smluvní povinností kupní smlouvu uzavřít. Žalobkyně nedodržela svůj závazek uzavřít kupní smlouvu nejpozději dne [datum], a proto rezervační poplatek propadl v souladu s čl. VI odst. 2 rezervační smlouvy rovným dílem žalovaným jako smluvní pokuta za porušení podmínek rezervační smlouvy ze strany žalobkyně. 4. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že dne [datum] byla mezi žalobkyní (kupující), 1. žalovaným (prodávající) a 2. žalovaným (zprostředkovatel) uzavřena smlouva o rezervaci nemovitosti, ve které se smluvní strany dohodly, že uzavřou kupní smlouvu na výše specifikovanou nemovitost do [datum] a že kupní cena bude činit [částka], kdy tato bude částečně uhrazena skrze rezervační poplatek ve výši [částka]; ohledně rezervačního poplatku bylo ujednáno, že tento bude žalobkyní uhrazen k rukám 2. žalovaného na účet č. [bankovní účet] a že pokud nedojde k uzavření smlouvy z důvodů na straně žalobkyně, pak rezervační poplatek propadá rovným dílem mezi 1. žalovaného a 2. žalovaného jakožto smluvní pokuta, v případě že nedojde k uzavření smlouvy z důvodů na straně 1. žalovaného, pak je 1. žalovaný povinen zaplatit smluvní pokutu [částka] 2. žalovanému a [částka] žalobkyni a rezervační poplatek se vrací žalobkyni. Dne [datum] žalobkyně zaslala 2. žalovanému na účet č. [bankovní účet] částku [částka]. Dne [datum] uzavřeli účastníci dodatek [číslo] ke smlouvě o rezervaci, kterým se mění ustanovení rezervační smlouvy tak, že strany jsou povinny uzavřít kupní smlouvu nejpozději do dne [datum] a smlouva se uzavírá na dobu určitou do [datum]. Dne [datum] proběhla e-mailová komunikace mezi žalobkyní a 2. žalovaným, ve které bylo ze strany žalobkyně sděleno, že s ohledem na covidovou situaci, která zasáhla oblasti jejího podnikání, nejsou schopni obchod dokončit a od obchodu musí odstoupit; současně navrhla snížení smluvní pokuty na 50 %. Po uplynutí účinnosti dodatku [číslo] ([datum]) účastníci nadále chtěli jednat o prodeji, přičemž pokračující původní kontraktaci ponechali na úrovni e-mailů, SMS a telefonické domluvy – komunikace probíhala zejména ohledně způsobu uhrazení kupní ceny (možnosti financování, termíny úhrady) a s tím související přípravy kupní smlouvy. Dne [datum] proběhla e-mailová komunikace, kde žalobkyně uvedla, že posílá kupní smlouvu upravenou od právníka a že je potřeba nastavit ve smlouvě úschovu na [částka] v [anonymizováno], datum podpisu smlouvy na den [datum] a žádala o potvrzení termínu [datum] k podpisu a upřesnění času. Dne [datum] proběhla komunikace mezi 2. žalovaným, žalobkyní, 1. žalovaným, panem [jméno] (zaměstnanec z [anonymizováno], kde se měla [datum] podepisovat smlouva o úschově) a [jméno] [příjmení] (přítelkyně 2. žalovaného, která mu pomáhala v jeho činnosti realitního zprostředkovatele), kdy 2. žalovaný žádal žalobkyni a 1. žalovaného o kontrolu smlouvy s tím, že potvrzený termín podpisu je ve čtvrtek [datum] ve 14 hodin. Součástí e-mailu byly Smlouva o způsobu úhrady kupní ceny a kupní smlouva k nemovitostem, ve které bylo uvedeno, že kupní cena ve výši [částka] bude uhrazena tak, že [částka] bylo již uhrazeno na účet zprostředkující realitní kanceláře jako rezervační poplatek, část kupní ceny [částka] bude uhrazena dle smlouvy o způsobu úhrady kupní ceny (smlouvy o úschově) do 5 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy, část kupní ceny [částka] se kupující zavazuje uhradit prodávajícímu na účet do [datum] Smlouvy nakonec dne [datum] podepsány nebyly z důvodů na straně 1. žalovaného, který se k podpisu nedostavil; žalobkyně se k podpisu smluv dne [datum] dostavit chtěla a k tomuto datu také měla zajištěné financování. 5. Po právní stránce soud prvního stupně zjištěný skutkový stav posoudil podle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), kdy dospěl k závěru, že mezi účastníky byla dne [datum] v souladu s § 1746 odst. 2 o. z. uzavřena nepojmenovaná smlouva (smlouva rezervační) s prvky smlouvy o smlouvě budoucí (§ 1785 a násl. o. z.) – byl sjednán závazek uzavřít v budoucnu kupní smlouvu na nemovitost do určitého data (původně do [datum], dodatkem [číslo] změněno do [datum]) mezi žalobkyní a 1. žalovaným – a s prvky smlouvy o úschově pro jiného (§ 2402 a § 2408 o. z.) – 2. žalovaný jako zprostředkovatel převzal do úschovy část kupní ceny ve výši [částka], která v případě, že by v budoucnu k uzavření kupní smlouvy na nemovitost mezi stranami smlouvy nedošlo z důvodů na straně 1. žalovaného, pak se tato část kupní ceny vrací žalobkyni (uschovateli); v případě, že by k uzavření kupní smlouvy na nemovitost nedošlo z důvodů na straně žalobkyně, pak jí neměla být částka vrácena z důvodu toho, že zde vznikl 1. žalovanému a 2. žalovanému nárok na smluvní pokutu ve smyslu § 2048 o. z. (oběma) ve výši [částka]; rezervační smlouvu bylo možné měnit i jinak než v písemné formě – strany si neujednaly, že by jí mohly měnit pouze písemně (§ 564 o. z.). Z jednání a chování stran v období po [datum] (uplynutí účinnosti rezervační smlouvy dle dodatku [číslo]) měl prvostupňový soud za prokázané, že strany i nadále chtěly jednat podle dohodnutých podmínek rezervační smlouvy, a že tedy původní kontraktace pokračovala v navazujících krocích i po [datum] s tím, že podmínky rezervační smlouvy ve znění dodatku [číslo] se podle § 1902 věta druhá o. z. (kumulativní novace) změnily ohledně termínu pro uzavření kupní smlouvy, který byl na základě dohody stran posunut do [datum] (pevně sjednaný termín pro podpis kupní smlouvy), čímž se prodloužil i termín, na který byl navázán vznik smluvní pokuty (smluvní pokuta, která původně po [datum] žalobkyni vznikla s ohledem na posun termínu implicitně zanikla dohodou stran). Termín uzavření kupní smlouvy byl tedy stranami posunut do [datum], v tomto termínu však z důvodů na straně 1. žalovaného k uzavření kupní smlouvy nedošlo – 2. žalovaný byl proto v souladu s rezervační smlouvou povinen žalobkyni rezervační poplatek ve výši [částka] vrátit (ve vztahu ke 2. žalovanému je žaloba důvodná); 1. žalovaný dle rezervační smlouvy povinnost vracet rezervační poplatek neměl (ve vztahu k 1. žalovanému žaloba důvodná není). O nákladech řízení soud prvního stupně rozhodl s odkazem na § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že ve vztahu žalobkyně – 1. žalovaný právo na jejich náhradu přiznal úspěšnému 1. žalovanému, ve vztahu žalobkyně – 2. žalovaný úspěšné žalobkyni. 6. Proti tomuto rozsudku podali včasné odvolání žalobkyně a 2. žalovaný. 7. Žalobkyně podala odvolání proti výrokům I. a III. napadeného rozsudku, kdy namítala, že by povinnost vrátit rezervační poplatek měli mít společně a nerozdílně oba žalovaní a odvolacímu soudu navrhla, aby v tomto smyslu napadený rozsudek změnil. 8. 2. žalovaný podal odvolání do všech výroků napadeného rozsudku s odkazem na § 205 odst. 2 písm. d), e) a g) o. s. ř. Namítal jeho věcnou nesprávnost, nespravedlnost, částečnou z