35 CO 273/2022-83 — Městský soud v Praze

1. Shora citovaným rozsudkem soud I. stupně žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci částku [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 9 % ročně od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I). Řízení o zaplacení zákonného úroku z prodlení z částky [částka] od [datum] do [datum] zastavil (výrok II). Žalovanému dále uložil povinnost zaplatit žalobci náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce (výrok III). 2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka] s tím, že uzavřel s žalovaným dne [datum] Dohodu o složení blokovací zálohy (dále jen„ Dohoda“). Předmětem Dohody byl závazek žalovaného coby zprostředkovatele obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a vlastníkem 50 % výměry pozemku parc. [číslo] zapsaného na listu vlastnictví [číslo] v katastrálním území Turkovice. Kupní cena měla činit [částka]. [příjmení] nemovitosti nebyl v Dohodě nikterak specifikovaný. Žalobce se v souladu s článkem II odst. 2.3. Dohody zavázal složit žalovanému rezervační poplatek ve výši [částka] na účet žalovaného do tří dnů od podpisu Dohody, což také učinil. Rezervační poplatek byl uhrazen žalobcem žalovanému na účet dne [datum] Dohoda byla sjednána na dobu určitou, a to od [datum] až do [datum]. S ohledem na skutečnost, že žalobci nebylo po uzavření Dohody ze strany bankovní instituce umožněno čerpat za účelem uhrazení kupní ceny nemovitosti hypoteční úvěr v dostačující výši, nebylo po něm rozumně možné požadovat, aby přistoupil k uzavření kupní smlouvy o prodeji nemovitosti s vlastníkem nemovitosti. Žalobce tuto skutečnost neprodleně oznámil žalovanému prostřednictvím emailu a současně ho vyzval k vrácení uhrazeného rezervačního poplatku ve výši [částka]. Žalovaný rezervační poplatek žalobci vrátit odmítl a oznámil mu jednostranné započtení své pohledávky z titulu smluvní pokuty vůči pohledávce žalobce na vrácení rezervačního poplatku. Žalovaný si tudíž žalobcem uhrazený rezervační poplatek ponechal jakožto smluvní pokutu dle [anonymizována tři slova] Dohody, a to za porušení povinnosti žalobce uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitosti s blíže nespecifikovaným vlastníkem nemovitosti. Shora popsané jednání žalovaného lze ve světle ustálené rozhodovací praxe považovat za neplatné a neúčinné, neboť neplatným je i samotné ujednání v [anonymizována tři slova] Dohody, podle kterého by měla žalovanému náležet smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku, tj. v částce [částka], v případě, kdy žalobce neuzavře kupní smlouvu o prodeji nemovitosti s blíže nespecifikovaným vlastníkem nemovitosti. Žalobce uplatnil svůj nárok u žalovaného předžalobní výzvou ze dne [datum], na kterou žalovaný reagoval dopisem ze dne [datum]. 3. Žalovaný nárok žalobce neuznal, když částku [částka] si ponechal jakožto smluvní pokutu v souladu s článkem IV. odst. 4.2. ve spojení s článkem III. odst. 3.2. písmena b) předmětné Dohody o složení blokovací zálohy, neboť k uzavření kupní smlouvy zcela jednoznačně nedošlo z důvodu na straně žalobce. Žalovaný nesouhlasil s tím, že žalobce nevěděl, kdo je prodávající, neboť nejen že mu tuto skutečnost žalovaný, který uzavíral Dohodu o složení blokovací zálohy nejen za sebe, ale i v zastoupení majitele předmětu převodu, sdělil. Navíc údaje o vlastníku lze vyčíst z veřejně přístupných zdrojů. Mezi žalovaným a vlastníkem nemovitosti panem [příjmení] [příjmení] byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva, a dále pan [příjmení] [příjmení] k uzavření dohody o složení blokovací zálohy žalovaného výslovně zmocnil ve zprostředkovatelské smlouvě. Kdyby soud dospěl k závěru, že je ujednání o smluvní pokutě skutečně neplatné, na straně žalovaného by k bezdůvodnému obohacení nemohlo dojít, neboť žalovaný uvedenou částku započetl na žalovaným a prodávajícím prokazatelně vynaložené náklady. Konkrétně šlo o vícenáklady na přesun terasy činěné výslovně k požadavku žalobce včetně všech souvisejících nutných prací ve výši [částka]. Dále žalovaný navrhl k započtení náklady na cesty z bydliště žalovaného na prohlídky předmětné jednotky žalobce, či jím pověřenou osobou, celkem ve výši [částka], kdy prohlídek bylo minimálně deset, přičemž jedna cesta z místa bydliště žalovaného na adrese [adresa], [obec a číslo], [obec], činí cca 30 km. Žalovaný dále zdůraznil, že polovinu žalované částky, tj. [částka], předal na základě ujednání s vlastníkem nemovitosti, vlastníkovi nemovitosti. Žalovanému částka [částka] částečně pokryla náklady na přemístění terasy. Žalovaný dále uvedl, že žalobce podal žalobu těsně před uplynutím tříleté promlčecí doby, a proto přiznání zákonných úroků z prodlení je v rozporu s dobrými mravy, přičemž předžalobní výzva nemá veškeré náležitosti. 4. Žalobce vzal zpět žalobu co do zákonného úroku z prodlení z částky [částka] od [datum] do [datum]. Žalovaný k tomuto zpětvzetí neměl námitek. Soud I. stupně proto postupoval podle § 96 odst. 2 o. s. ř. a řízení v uvedeném rozsahu zastavil (viz výrok II. napadeného rozsudku). 5. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování uzavřel, že mezi žalobcem jako klientem a žalovaným jako zprostředkovatelem byla uzavřena Dohoda o složení blokovací zálohy, která svým obsahem je smlouvou o zprostředkování ve smyslu § 2445 odst. 1 o. z., kdy žalovaný jako zprostředkovatel se zavázal pro žalobce jako zájemce zprostředkovat uzavření kupní smlouvy s panem [příjmení] [příjmení] týkající se nemovitosti v katastrálním území Turkovice u Ondřejova. Z Dohody o složení blokovací zálohy vyplývá, že žalovaný jednal svým jménem jako zprostředkovatel a vlastník nemovitosti pan [příjmení] [příjmení] nebyl smluvní stranou této Dohody o složení blokovací zálohy. V článku [anonymizováno] strany sjednaly, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně klienta, náleží zprostředkovateli smluvní pokuta představující blokovací zálohu složenou klientem podle článku II. 2.3. Blokovací záloha představovala první část ceny za převod ve výši [částka] ve smyslu článku III. 3. I. 6. Soud I. stupně dále dospěl k závěru, že podle Dohody o složení blokovací zálohy byl žalobce povinen uzavřít kupní smlouvu na předmětnou nemovitost s vlastníkem předmětné nemovitosti, který nebyl smluvní stranou dohody o složení blokovací zálohy, čímž nemohla platně vzniknout povinnost žalobce uzavřít kupní smlouvu a z toho vyplývající sankce o smluvní pokutě při neuzavření smlouvy. Ujednání o povinnosti uzavřít kupní smlouvu v předmětné dohodě o složení blokovací zálohy je neplatné, neboť odporuje zákonu ([ustanovení pr. předpisu]. S ohledem na neplatnost ujednání týkajícího se hlavního závazkového vztahu, je neplatné i ujednání o smluvní pokutě jako vedlejšího závazku. Z předmětné Dohody o složení blokovací zálohy, a to článku [anonymizováno], vyplývá, že smluvní pokuta má náležet zprostředkovateli. Pokud žalovaný předal část složené blokovací zálohy panu [příjmení] [příjmení], učinil tak ze smluvního vztahu mezi žalovaným a panem [příjmení] [příjmení] vyplývajícího ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum]. Žalobce nebyl smluvní stranou této zprostředkovatelské smlouvy a není touto smlouvou vázán. Žalobce předal částku [částka] žalovanému, čímž je dána jeho pasivní legitimace ve sporu ohledně celé částky. Jak s touto částkou žalovaný naložil, se nepromítá do právního vztahu mezi žalobcem a žalovaným. 7. Soud I. stupně s odkazem na [ustanovení pr. předpisu] dospěl k závěru, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné, proto plnění smluvní pokuty ve výši [částka] představuje pro žalovaného majetkový prospěch bez právního důvodu. 8. Ohledně provedených zápočtů soud I. stupně uvedl, že žalovaný započetl na částku [částka] náklady na přesun terasy ve výši [částka]. Ze samotného tvrzení žalovaného vyplývá, že dohoda o provedení přesunu terasy byla uzavřena mezi žalobcem a panem [příjmení] [jméno] Náklady na přesun terasy patří do smluvního vztahu mezi žalobcem a panem [příjmení], nikoliv se žalovaným. Žalovaný proto tuto částku nemůže započítávat vůči nároku žalobce. Ohledně částky [částka], představující další náklady žalovaného spojené s cestami z bydliště žalovaného na prohlídku předmětné jednotky s žalobcem, soud I. stupně uzavřel, že z dohody o složení blokovací zálohy v článku II. 2.4. vyplývá, že kromě provize nenáleží zprostředkovateli náhrada nákladů související se zprostředkováním uzavření kupní smlouvy. Žalovanému tedy nevznikl nárok na úhradu nákladů spojených s cestou z bydliště na prohlídky předmětné jednotky s žalobcem. 9. Soud I. stupně neprovedl k důkazu svědeckou výpověď pana [příjmení] [příjmení], když z listinných důkazů je zřejmý smluvní vztah mezi ním a žalovaným a smluvní vztah mezi žalobcem a žalovaným, který byl zjištěn v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí v dané věci. Soud dále neprovedl k důkazu svědeckou výpověď [příjmení] [jméno], který měl pomáhat vlastníku panu [příjmení] mimo jiné při přesunu terasy a důkaz mapou