39 CO 296/2021-263 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali, aby jim žalovaní společně a nerozdílně zaplatili částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení (výrok I.). Současně vyslovil, že žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich zástupce (výrok II). 2. V odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že žalobci se žalobou ze dne [datum] domáhali po žalovaných zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu vadného plnění. Tvrdili, že dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla stavba [adresa], jež je součástí pozemku parc. č. st. 646, k. ú. a obec Klatovy, kdy kupní cena činila [částka]. Předmět smlouvy byl předán [datum]. Při prohlídkách nebyly objeveny žádné zjevné vady. Nemovitost koupili s tím, že již nebudou nutné žádné další investice a že je nemovitost ve výborném technickém stavu. Vycházeli také z informace, že nemovitost je po rekonstrukci. V květnu [rok] nahlédli do dokumentace nemovitosti u stavebního úřadu, kdy zjistili skutečný rozsah provedených rekonstrukcí s tím, že v roce 1993 - 96 proběhla kompletní rekonstrukce stropní konstrukce a střechy, v roce 2016 se jednalo o vstupní portály a fasádu, výměnu okenní výplně za dřevěná okna, lokální opravy vnitřních povrchů (opatření proti vlhkosti). V průběhu užívání se projevily závady a poruchy, konkrétně zatékání střechou, nemožnost vytopit místnosti na požadovanou teplotu z důvodu nedostatečné teplé vody v otopném systému, některé radiátory byly nefunkční, přestal fungovat i ohřívač užitkové vody. Uvedené se projevovalo již v předchozích topných sezonách, což se dozvěděli od předchozích nájemců. V zimě 2019 špatně odtékala kanalizace, kdy situace byla řešena na náklady žalovaného. Dále docházelo k promrzání stěn, voda poté na stěnách kondenzovala a vytvořily se plísně. Tyto projevy byly sděleny panu [příjmení] (zástupce žalovaných) v srpnu [rok] po intenzivních deštích, kdy se vada projevila. O této vadě žalovaný věděl od předchozí nájemnice, avšak neinformoval o ní. S ohledem na uvedené nechali prověřit technický stav budovy, kdy byly zjištěny tři zásadní (skryté) vady: H03 – zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, H13 – pronikání vody pod krytinu šikmé střechy, U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy. Vady byly žalovaným oznámeny a byla uplatněna sleva ve výši [částka] (včetně DPH). U některých vad bylo původně požadováno po žalovaných jejich odstranění, avšak vzhledem k tomu, že tak neučinili, přistoupili ke změně volby práva z vadného plnění. Výše slevy byla odvozena od výše nákladů na sanace zjištěných vad, které byly stanoveny v dokumentu Vady nemovitosti, a které by bylo nutno vynaložit na navrácení nemovitosti do stavu, jaký při koupi očekávali. Žalovaní byli vyzváni k odstranění vad a úhradě uvedené částky [datum]. Shrnuli, že vady považují za skryté, neboť je jako laici nemohli rozpoznat běžnou prohlídkou věci za vynaložení obvyklé pozornosti, přičemž byli zástupcem žalovaných ujištěni o bezvadnosti nemovitosti. Současně uvedli, že po nich není možné požadovat, aby si před koupí zajistili účast odborné osoby, když zákon předpokládá pouze provedení běžné prohlídky za vynaložení obvyklé pozornosti. 3. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby. Uvedli, že žalobci neprokazují, že nemovitost vykazovala vady v době prodeje, přičemž si mohli vyhotovit v době jednání o koupi technický průkaz. Nemovitost zakoupili pro generování dalších zisků, když žádný prostor není kolaudován jako byt. Nejednali proto jako slabší smluvní strana, měli dbát svých práv a povinností a postupovat s maximální opatrností. Ve věci proběhlo několik prohlídek, při některých prohlídkách si s sebou přivedli i odborníka, byla jim dokonce nabídnuta i sleva [částka] oproti původní požadované ceně. Nemovitost tak byla prodána pod cenou s tím, že sleva z kupní ceny byla poskytnuta nejen z důvodu, že žalobci neměli údajně na koupi dost peněž, ale právě i vzhledem k celkovému stavu nemovitosti. Žalobci byli panem [příjmení] upozorněni na nutnost dalších udržovacích prací a na skutečnost, že při silných bouřích může zatékat do budovy přes střechu. Budova je 150 - 200 let stará a bylo zřejmé, že bude vykazovat určitou míru opotřebení. Zdůraznili, že nikdy netvrdili, že nemovitost je ve výborném technickém stavu a nebude třeba dalších investic. Naopak byli žalobci upozorněni na stav domu, dokonce při jednání nesouhlasili, aby byla žalobcům poskytnuta záruka, protože se jedná o historický objekt a předpokládá se, že bude třeba průběžných oprav. Stav střechy byl projednán s tím, že je třeba formou údržby provádět dílčí opravy, izolace základů se dříve nedělala, sklepy jsou odvětrávané, pod vzduchotěsností si lze jen těžko cokoliv představit. 4. Na základě provedeného dokazování s odkazem na příslušná zákonná ustanovení § 2079 a násl. o. z. soud prvního stupně uzavřel, že žalobci jako kupující a žalovaní jako prodávající uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byly nemovitosti (pozemek parc. č. st. 646 o výměře 418 m2, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa]) za cenu [částka]. Žalobci se následně domáhali po žalovaných zaplacení částky ve výši [částka] z titulu přiměřené slevy z kupní ceny s tím, že předmět koupě trpí zásadními vadami, a to zatékáním vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, pronikáním vody pod krytinu šikmé střechy a nedostatečnou vzduchotěsností obálky budovy. Výši této slevy žalobci odvodili od výše předpokládaných nákladů na sanační práce včetně DPH dle odborného vyjádření k posouzení vad nemovitosti, které si nechali zpracovat. Žalovaní odmítli tuto částku žalobcům zaplatit, když neprokázali výskyt vad (natož skrytých) v době prodeje, resp. přechodu vlastnictví a nebezpečí vzniku škody, a dále proto, že případné vady odpovídají míře opotřebení nemovitosti s ohledem na stáří budovy více než 150 let, přičemž na stav střechy byl žalobce a) upozorněn zástupcem žalovaného 1., tudíž žalobci si museli být těchto vad vědomi s ohledem na stáří, opotřebovanost a technický stav domu. 5. Soud prvního stupně dále uvedl, že žalobci předně tvrdili, že počítali s tím, že nemovitost je ve výborném technickém stavu, skvěle provedené rekonstrukci a že nebudou nutné další výrazné investice. V této souvislosti bylo sice zjištěno, že předmětná nemovitost byla prostřednictvím inzerce nabízena s dodatkem„ po celkové rekonstrukci“ a„ ve velmi dobrém stavu,“ naproti tomu žádným z důkazů nebylo prokázáno, že by žalobci byli žalovanými utvrzováni, že předmětná stavba je ve„ výborném stavu a nebude třeba dalších investic“. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] nadto vyplynulo, že na stav domu (jak ohledně problémů se zatékáním střechy s ohledem na životnost kanadského šindele, tak stavu omítek a sklepa) byl žalobce b) při prohlídkách objektu upozorněn. Tvrzení svědka [příjmení] ohledně tohoto upozornění na okolnost zatékání do podkroví byla sice zpochybněna účastnickým výslechem žalobce b), který tuto skutečnost popřel, nicméně soud prvního stupně svědeckou výpověď hodnotil jako věrohodnou nejen vzhledem k důkazně vyšší hodnotě svědeckého výslechu, ale především z toho důvodu, že jeho výpověď byla ucelená, logická, konzistentní, když nadto navazovala i na jiné v řízení provedené důkazy týkající se zejména problematiky rekonstrukcí objektu, otázky záruky, jakož i četnosti a průběhu prohlídek objektu žalobcem b). 6. V řízení bylo současně prokázáno, že předmětná stavba je starší 120 let, je označována jako historický objekt, přičemž prošla novodobou rekonstrukcí. Rekonstrukce v letech 1994 - 1996, [rok] a [rok] se týkaly i nové střešní konstrukce a krovu, vnitřní přestavby objektu, úpravy fasády, opravy omítek apod. Rovněž svědci [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], jehož svědeckou výpověď soud prvního stupně hodnotil za nejvíce průkaznou (z důvodu nezaujatosti, erudovanosti a místní znalosti předmětného objektu) vypověděli, že skutečnost, že střecha prošla před cca 25 lety rekonstrukcí (zejména jedná-li se o kanadský šindel z 90. let), neznamená, že je naprosto bez vad. Svědek [příjmení] [příjmení] uvedl, že popsané zatékání do prostoru nebytových prostor nájemce Ing. [příjmení] nepředstavuje havarijní stav střechy, ale vzhledem k typu střešní krytiny (kanadský šindel) je tato v současné době již za životností materiálu. Popsaná„ závada střešní krytiny předmětné nemovitosti odpovídá stáří střechy, použitému materiálu, charakteru a stáří domu“, přičemž v případě, že by byl osloven před koupí domu, doporučil by kupujícím, že mohou počítat s tím, že pravděpodobně budou střechu předělávat. 7. V tomto kontextu soud prvního stupně dospěl k závěru, že prohlášení o tom, že budova byla označována jako„ po celkové rekonstrukci“ a„ ve velmi dobrém stavu“ s přihlédnutím k faktu, že